壹.背景
中國的改革始於1978的農村土地制度改革，未來的發展將經歷工業化、城市化和現代化。中國城鄉統籌發展是否止於農村土地？當初，我提出了這樣壹個問題和思考。目前城市土地基本建立了完善的產權制度和管理制度，而農村土地在這方面明顯不足:壹是土地的權能不完整；第二，在這種情況下，土地市場如何建立城鄉壹體化，如何實現現代化？要彌補這個不足，毫無疑問必須打通城鄉的路徑。
我先通過兩個城鄉收入差距與工業化、城市化水平匹配的例子，簡單說壹下中國城鄉協調發展的背景。
圖1是壹條經典的庫茲涅茨曲線，用來說明收入分配與經濟發展階段的關系，從平衡到不平衡，反映了現代經濟社會從最初積累到快速發展再到和諧生活的發展變化過程。存在的問題都是發展過程中的問題。另壹方面，我國的城鄉收入比，從1978的2.57到2007年的3.33，似乎已經遠遠超過了城鄉收入應該趨同的警戒點，並且有繼續擴大的趨勢，因此提出城鄉協調發展的概念是非常及時和必要的。
圖1庫茲涅茨曲線
H. Chenery在研究和總結了壹些國家的發展經驗後得出結論:工業化和城市化相互影響、相互促進，在壹定時期內城市化水平往往高於工業化水平(圖2)。另壹方面，在中國，城市化和工業化發展水平不協調(圖3)，中國城市化水平低於工業化水平，造成“土地要素進城，農村人口進不了城”的問題。因此，城市化水平應進壹步提高，高於工業化水平，這也將促進城鄉規劃，促進經濟社會和諧。這是個大問題。
圖2發展中國家城市化水平和工業化水平比較
(h .錢納裏的發展模式)
圖3中國城市化水平和工業化水平比較
二、如何理解城鄉協調發展中的土地利用
從系統和全面的角度看待和研究土地問題。
土地問題不僅限於土地本身，還是壹個社會問題，甚至是壹個政治和制度問題。土地是社會經濟的壹個子系統，要從社會經濟系統的角度來看待和研究土地問題，這就要求擺脫“以土地為基礎談土地”的傳統簡單思維，用系統的、全面的觀點來看待土地管理和土地利用。總結起來，這些問題應該主要包括四個主要方面(圖4):壹是人地結合；第二，資本與土地的結合；三是技術與土地的結合；四是制度與土地相結合。而且，如何更好地整合土地、資金、技術、人力、制度來推動發展，是發展經濟學的核心問題，是世界發展中經濟體普遍需要不斷研究和探索的重大發展問題，也是中國未來必須解決的問題。
目前，在我國，人們可以自由流動；資本市場在不斷完善，也可以按照國家相關法律法規自由流動；同時，技術也可以流動；相比之下，土地的流動性明顯不足。經過30年的改革開放，相對來說，人、資金、技術已經和我們的體制發展基本匹配，並且不斷優化。雖然土地改革取得了巨大成就，但與經濟發展的要求仍有差距，與之配套的相關制度略顯滯後。
圖4土地與資本、技術、人力和制度的相互作用
(B)承認土地的多重屬性和多重功能。
土地和資本是現代經濟和社會發展不可或缺的生產要素。土地產權明晰後，可以成為土地資產，土地資產也可以進入市場，與資本結合就成為資本。土地本身不能流動，但土地資本可以流動。通過制度完善和創新打開二者之間的轉換通道，可以促進城鄉協調發展屏障的打開，促進城鄉協調發展。
從土地本身(這裏主要是農村土地)來說，它至少具有三種屬性(圖5)，即經濟屬性、社會屬性和自然屬性。在經濟屬性上，土地是有價值的，要通過市場配置不斷推進，提高土地利用效率。在社會屬性上，土地利用不僅要保證土地使用者之間的公平，還要起到保證社會穩定的作用。另外，土地還具有自然屬性，這就要求我們的土地是可以永久使用的，我們的後代可以在這樣的土地範圍和空間內永久使用土地。
圖5土地的三個屬性
按照我個人的理解，土地也有三個功能(圖6)，即土地發揮資源、資產、資本的功能。從資源的角度，要求我們有效配置資源。資源除了成為資產，還有生態土地、社會等其他功能。第二，資產的功能，土地要可交易，可交易，激活土地資產，促進土地適度流動。第三是資本的功能，即可以通過土地融資。如果和資本市場的連接打開了，土地就可以流動了。土地資本的流動對社會發展有著重要的推動作用，也考驗著我們相關管理部門的能力。
圖6土地的三大功能
對於農村集體土地來說，土地本身的三大功能、三大屬性的綜合效益沒有發揮出來。對於農地來說，意味著資源的功能發揮了，但沒有發生有效的配置，所以在現行的土地制度下，土地的功能沒有充分發揮出來。
三、城鄉統籌發展中的幾種土地利用關系
本文主要談城市土地、農村土地、土地與公共產品、土地配置與產業發展的關系。
對於城市土地的關系，在第壹階段，土地作為城市積累，是壹種粗放利用；第二階段將伴隨產業調整和城市功能明確，不斷提高土地集約利用水平；城市發展的最後階段是理性成長階段。在第壹階段，城市邊界似乎不存在，因為在這個階段，如果城市不向外擴張，城市發展的基礎就沒有了。但在這樣的擴張下，從資源的角度來看，國家無法實現可持續發展，這種盲目的城市擴張發展模式必須停止。這樣，毫無疑問，我們應該選擇進入第二階段——節約土地和集約城市發展模式。城市要持續發展壯大到壹定程度，就要實現城鄉統籌，合理增長。目前我市的功能和產業能否適當向農村分散，促進農村經濟社會發展。這是國外可以借鑒的，也是我們需要思考的新內容。
我們的研究表明，城市邊界擴張、GDP增長與土地出讓金之間存在高度相關性，但也存在拐點，即隨著經濟發展階段的變化，城市增長對土地出讓金的依賴程度趨於降低。當城市經濟對土地出讓金的依賴下降到壹定程度，產業必須及時升級。城市不及時升級，後續就沒有動力了。這是壹個自然的過程。正因為如此，我們國家的土地配置要符合整個經濟規律，否則我們的城市發展到壹定階段壹定會衰落。
我們在這裏提出壹條城市土地管理的主線:城市土地產權制度的完善——城市土地資本化——城市政府土地資產和土地資本化管理——城市土地收益的合理分配——反哺農村，重視城鄉規劃等。，已經發展到集約、節約、高效利用和城鄉協調，這其實是順應經濟發展規律必須選擇的路徑或方向。
至於農村土地，農民不是無產者，事實上他們是土地的所有者，只是我們的制度忽略了這壹點。我們做了壹個調查，做了壹個簡單的評估:全國耕地價值20萬億，農村建設用地約19萬億。根據2005年中國農村家庭數量為25222.6的估算，每個農村家庭擁有的土地資產的平均經濟價值約為15.3萬元。但為什麽我國部分農村的生活生產水平還比較低？我覺得制約因素是體制。我們對采取更寬松的農村土地制度有很多擔憂，擔心放開後會出現社會問題。在現代社會，如果社會保障體系和政府管理能力跟上，這些都是可以控制和避免的，因為我們的經濟發展已經到了必須解決這些問題的階段。既然必須解決，那能不能邁出更大的壹步:建立統壹的土地市場，這就考驗我們的管理部門如何建立有效的制度，包括城鄉統壹規劃、用途管制、稅收等等。土地資本化、資本化的要求是建立在產權清晰、管理有效的基礎上的。
最後，農村土地管理的壹條主線是完善農村土地產權制度，推進農村土地資本化、資本化，合理分配土地收益，通過稅收和轉移支付調節其合理性，推進新農村建設和城鎮化進程，最終實現城鄉協調發展。
在農村土地和公共產品的提供上，要逐步建立和完善農村社會保障體系，替代農村土地的社會保障功能，促進土地流動和交易。農村土地和工業的發展並不意味著集體土地必須用於農業。農村有集體建設用地，甚至集體工業用地，但要建立科學嚴密的規劃管理制度，保證集體建設或產業發展規範有序。總的來說，土地和產業的配置關系密切，產業的空間布局可以調整，這壹點非常重要。
最後，要想從整體上打開城鄉市場，構建城鄉和諧社會，必須從土地制度和管理層面做出努力，否則就是簡單的調整，收效甚微。
四。幾個問題與思考
(壹)如何建立城鄉統壹的土地市場
首先是產權。沒有產權，就沒有市場。第二是信息。沒有充足的信息供應，也沒有市場。第三是服務，包括政府或者法律援助，糾紛處理，包括中介機構，評估咨詢服務以及整個農村市場像城市壹樣需要的壹套服務體系。第四是市場平臺，在哪裏交易。五是收入分配和利益公平。因為土地升值不能完全歸於農民，是整個社會經濟發展產生的。集體土地的所有者和使用者應該把收益留給農民，而公眾或社會產生的壹些增值應該反饋給社會，這樣才能實現壹定的公平。這就需要壹個合理的城鄉統壹的土地市場稅制，由政府通過土地稅來調節。
如何將農村土地市場和土地財政結合起來？
農村基礎設施投資、現代農業投資、資產資本化、工業化、城鎮化的互動，其實都離不開資金。引入資金，必須有匹配的要素。農村最大的匹配因素是土地。推動土地和資本對接是管理問題，不是制度問題。在德國巴伐利亞州，60%的城市企業或非農業企業在農村，60%的人生活在農村，包括小城鎮。在德國這麽發達的州，這麽多活動都可以放在農村。我們能做到嗎？不壹定要用征收農村集體土地的模式來替代城市，而是看是否可以采取壹些其他的措施。現代科技，包括通訊和網絡技術，其實是可以做到所謂的生態辦公的，至少在城鄉結合部是可以做到的，應該在這方面做壹些探索。通過土地制度改革，真正的城鄉主動“握手”，不是作為單向活動，而是滿足雙向需求。如果能建立這樣壹個體系，應該可以實現城鄉的協調發展。如果只是單向的，就會造成發展的各種矛盾和懸殊。
(三)土地改革的邏輯
通過及時跟上技術和管理，我們的農村土地改革將使各方受益，並完成“帕累托”改進。否則，壹方受益是沒有用的，因為不贏的改革其實是不可持續的。