鯨哥教妳八個“避坑指南”
01了解房產。
購房者在購買拍賣行之前，要查看拍賣行的房產，包括房屋的使用年限，是否可以辦理房產證，土地出讓性質等。
02了解租賃情況
如果房屋是租賃的，需要了解承租人是在什麽情況下簽訂的租賃合同，租期何時起止，壹個月租金多少，租金如何支付，這樣才能維護自己的權益。
03房地產產權清晰* * *有情況。
被拍賣的房子被拍賣是因為債務沒有還清。購房者在購買時，要註意房產是個人所有還是與他人共有，謹防房產壹房涉及多個債權人。
明確交易產生的所有費用。
法院明確告知，物業費、水電費、稅費、欠款全部由買方支付。為了避免天價過戶稅等隱性費用，需要提前調查清楚，列出明細，然後對房價進行綜合分析。
說清楚能不能貸款。
現在很多優質的房子名義上可以貸款，實際操作起來很難。必須提前與法院/銀行/擔保公司進行三方協商，確保貸款能在規定時間放款。
現場勘察，確保房屋質量。
需要重點關註房屋的內在質量，因為法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只會對明顯的缺陷進行簡要描述，房屋其他隱藏的或暫時看不到的質量問題不會體現出來。購房者壹定要實地考察，了解房子的真實信息。
壹定要清理現場，按時簽到。
目前很多被執行死刑的人只有壹套房子。房子拍賣後，他們盡量不搬出去。雖然法院強制執行拍賣，但法院並不負責清理拍賣行和競買人的占用。所以購房者壹定要提前協商，通過被執行人/現居人/法院深入溝通，確保能夠入住。這項工作難度很大，但也是參與拍賣最重要的壹環。
08實地考察確定心理價位。
購房者必須對目標樓盤進行實地考察，了解周邊同檔次樓盤的價格。根據自己的經濟承受能力，確定房子的心理價格預期，切忌壹時沖動以超過市場價的拍賣價格勝出，因為如果毀約，買家支付的定金可能會“縮水”甚至“浪費”。
看到這裏，是不是對法國拍賣室的配置更有信心了？雖然很復雜，也很難規避風險，但是只要做好這些關鍵點，就可以放心的接漏。
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只要通過考察選擇無風險、無瑕疵的房屋，就可以規避風險，安心入住。價值拍賣的風險包括原業主的身份風險、不能落戶的風險、不能馬上入住的風險、補繳費用的風險。現在想依法買房，壹定要查是否存在債權多、多次抵押、多方查封、惡意租賃、高額拖欠、戶口遷入難、隱性天價過戶稅等問題。如果有問題，買了以後可能很難留在騰房。
拍賣行的風險和防範措施如下:
1，多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多“依法拍賣房屋”的所有人(執行人)往往都是多重債務甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有債務，他的房子會被長沙的法院查封，他在株洲也有債務，可能會被株洲的法院查封；另外，他可能還有民間借貸和高利貸，這是最難理清個人債務關系的。
2、惡意租賃，很容易交房。
買毛坯房或者空置房都沒問題。如果裏面有人居住，需要在交付前清理。在很多司法拍賣公告中，明確寫著“法院不負責清場交付(騰空房屋)”；即使法院承諾負責住房，也很難。
3.所有相關欠款應由買方支付。
“法定拍賣房屋”稅收的特殊性在於轉讓方與受讓方的稅收均由買方承擔。所以，就像買二手房壹樣，妳得搞清楚房子是不是“全獨”，否則，除了契稅，還要交個稅；此外，房屋原所有人所欠的物業費、水電費、煤氣費、寬帶費、有線電視費等欠款由買受人承擔。如果是惡意拖欠多年，再加上違約金，那就是壹大筆。
4.戶口遷入難，學區不保。
現在除非達成協議，法律上沒有強制轉移戶口的規定。如果原業主戶籍被占用，特別是壹些學區房，妳就享受不到了。
5，隱藏的天價轉讓稅。
如果房產之前已經被非夫妻直系親屬贈與或繼承，那麽第二次轉讓會產生20%的個人所得稅。