新沂背景分析
1. 新沂概況：
l 新沂地處蘇北平原北部，新沂市是東隴海產業帶中心節點城市，東臨連雲港，南接淮揚，西與徐州市毗鄰，北與山東省接壤。
l 1998年國務院批準了新沂的中等城市規劃；
l 市區主要分為老城區、開發區、城南新區、城北新區、沭東新城，市轄區面積1616平方公裏，總人口100萬，其中城區人口25萬。
l 1990年撤縣設市，下轄16個鎮，18個居委會、254個村委會。新沂發展定位為“蘇魯接壤地區新興的交通樞紐和商貿旅遊中心、江蘇新興工業城市”，蘇北唯壹的“三級壹類中心城市”，東隴海線上第三大城市、第三大工業城市。
2.城市片區功能規劃分析
n 市區居民住房人均建築面積39.70平方米，人均住房使用面積28.15平方米。農村居民人均住房面積為29.08平方米
n 城中片區：以商業服務和居住功能為主。
n 城南片區：以居住和行政、文化、教育功能為主，利用良好的高速公路入口條件，發展物流業和專業市場；
n 城西片區：“城西”以經濟開發區為主體，加快招商引資步伐，集約利用土地，形成新沂市區工業發展的主要載體。
n 城北片區：道北片區是隴海鐵路以北地區，規劃期內以現狀用地的整合為主，為遠景的發展奠定基礎。
n 河東片區：居住、工業相對平衡的城市新區，用10年左右時間把無錫—新沂工業園建成東隴海線先進制造業集聚區、蘇魯邊界區域物流集散區、蘇北地區和諧宜人居住示範區。
2.新沂城市發展戰略
“重點向南，適度向西，推進河東，優化城北”
n T地帶的大橋路和公園路交叉地段，由國際商貿城、天都嘉園、市府花苑、怡景雅居、四季陽光、萊茵名郡組成，目前已經初具形狀，以及即將投入使用的盛世名門，巨融·國際豪園二期，香格裏拉，巴塞羅那，華麗家族，金鼎名城，金色家園，包括下半年即將動工的華辰·麗都苑，科倍，這是行政機關南移後，城市向南發展的又壹動作，充分對應了新沂政府重點向南的發展戰略。
n 目前，在新沂算得上真正意義上成熟商業圈的就只有南京路商圈，新沂百貨商場、溫州商貿城、永利步行街、時代超市、蘇果超市、華聯超市等等，眾多的品牌專賣店等都聚集在這裏。這個地段是新沂人氣最旺的地段。
n 但是，隨著國際商貿城的落成，以及天都嘉園，市府花苑街鋪商業項目的投入使用，壹個新的社區商業以及專業市場未來將浮出水面，但更多的只是社區型配套商業。
n 新沂住宅市場主要可分為三個片區：成熟的主城區、新興的城南新區以 及充滿希望的河東片區。
n 從現有供應情況來看，主要項目都集中在主城區，該區域的配套設施、居住氛圍也是最為成熟的。從未來供應來看，由於部分市政府配套南遷，未來市政府可能要東移，以及錫沂工業園區入駐沭河以東區域，目前整個新沂市區正在開始進行向南向東的延伸發展。
3．新沂房地產市場分析
從總體上看，新沂市從房地產角度劃分為三線中小城市，目前新沂市房地產市場的運行狀況基本平穩，房地產市場有著相應的實際需求拉動，購房主體由以前的集團消費轉為個人消費。
房地產市場更趨規範成熟，土地市場經過清理整治逐步規範，房地產開發管理、銷預售管理及售後管理基本入軌，粗放經營、零星開發的格局已經改變，產品結構趨於合理，品牌戰略、精品工程帶動了房地產開發整體水平提升。
房地產開發企業抗風險能力和市場競爭能力增強。市外開發企業整體實力較強，本地開發企業通過改制、重組競爭能力有明顯改善。
3.1、新沂房地產市場板塊劃分分析
2001年現代商城的開盤，標誌著新沂住宅產品市場化的開始。
新沂住宅市場主要可分為三個片區：成熟的主城區、新興的城南新區以及充滿希望的河東片區。
從現有供應情況來看，主要項目都集中在主城區，該區域的配套設施、居住氛圍也是最為成熟的。從未來供應來看，由於部分市政府配套南遷，未來市政府可能要東移，以及錫沂工業園區入駐沭河以東區域，目前整個新沂市區正在開始進行向南向東的延伸發展。
從客戶情況來看，借助於城市化的高速進程，目前仍舊以新沂市周邊鄉鎮消費者為主，同時也有城區改善成活的客戶。
3.2、新沂房地產市場發展歷程
3.2.1、新沂房地產發展階段
新沂本地第壹個較具代表性的商品房項目是現代商城，其在2001年的銷售價格約為每平方米800元左右。
從2003——2005年期間，新沂的房價壹直呈穩步增長的態勢。從2006年開始，新沂的住宅市場開始了壹個持續近壹年半的高速發展期。在這個階段，當地買房的需求較為旺盛，而周邊鄉鎮和其它縣市前來投資的人群也有效推動了房價的上漲。在2006年，銷售單價已逼近了每平方米2,000元。從2007年下半年開始，住宅市場進入調整期。鑒於之前壹年半的房價增長較快，部分購房者開始進入了觀望期，房價的增長也進入了壹個較為平緩的階段，但是2008年下半年及2009年，開始全面大漲。
由於新沂的住宅起步較晚，經歷了2006和2007的爆發性增長，以及2009年的全國普遍大漲，因而這四年的房價復合增長率已高達50%。目前，主城區樓盤的銷售均價已經突破每平方米4,300元/㎡，最高的項目公寓價格已經突破單價5,800元/㎡。
3.2.2、新沂房產發展物理軌跡
住宅項目沿現城市主軸鐘吾路,西至新華路.東至臨沭路分布;北以火車站為起點,向南逐步延伸;向南目前發展到行政辦公區,原來新沂政府新地址選擇在城南，後換了市領導班子後，改為遷向河東。
城市軌跡對於地產的判斷:
未來普通住宅項目價格標高將以中央商業區或者沿河景觀帶為高點,四周價格逐步下落,在中央行政區和沭河兩岸(新沂唯壹會產生高端項目的地方)會有局部高點。
現成形的商業中心地位4年內不會被動搖,其他商業副中心只會在沭河以東產生(河道的阻隔會使未來河東區產生自己的區域商業中心)。
3.2.3、政府規劃發展方向分析
2003年城區常住人口14.96萬人，現在已經達到25萬;5年城區擴容人口10萬，政府目標2010年城市化50%,城區人口50萬人，但目前看來，更多的只是停留在口號、或者是放衛星。
城市中心區域拆遷進入尾期階段,原來拆遷基本結束，新的動作不大，未來中心城區改造不明朗；
按3.1人口戶均家庭計算,20%家庭4年有因拆遷而催生的改善居住需求,壹改需求4年就有200萬平方的住宅需求;但該部分政府基本安排了安居房。
城市化要求未來2年內城區擴容25萬人,按照以上計算，線形釋放每年區域剛性需求達到500萬平方，目前新沂開工樓盤基本能消化。如果隨著土地的大量供應，未來將面臨壓力。
判斷:按目前的供應量分析，未來4年內區域市場基本全面飽和。
3.2.4、未來市場供應預測分析
根據對新沂住宅市場未來供應的預測，未來幾年內，供應將逐年放大。在2011年，達到壹個峰值，主要是因為2008年出讓的土地比往年都會有所增加，而未來土地供應將略有減緩。按照本地壹個2到3年的建設周期情況，從而2011年將會出現壹個住宅竣工的高峰。在2011年之後供應量將開始下降，有望回到壹個較為平穩的態勢。
由於本次宏觀調控的力度和影響力已經使得全國各地的樓市迅速冷卻，新沂的住宅市場也沒有例外。預計，本輪宏觀調控已經使得房地產市場進入了壹個調整周期，預計市場將會在未來2到3年內保持比較平淡和平穩的走勢。之後，我們預計住宅市場將會趨於更加透明和規範，整個住宅市場將走向壹個更加健康和可持續發展的階段。
總評：
l 新沂南區與東區進入快速建設發展階段；城市升級引起的拆遷需求會刺激低端市場;會引發局部板塊產品客群差異巨大,影響中高端產品的價格提升和板塊影響力;
l 剛性需求旺盛，基礎面幾年內不會改變；08年的宏觀調控導致08年供應和需求的觀望，由於工程的滯後性，積累的剛性需求在09年集中釋放。這是09年市場供銷兩旺的真實原因，但隨著施工進度的提升和土地供應的加大，及政策面的微調，2011年以後的市場將會出現局部的供大於求。
l 房地產趨勢判斷是快速啟動階段；向東未來可能是居住大方向,沿沭河是品質項目的方向，商業將依然以現中央商業區為核心,也是城市生活配套的動力源,只有越做越大,才會催生城市向四周擴容(中小城市擴容的城市移民動力點就是中央商業區的升級改造)
l 主要消費群還是周邊鄉下鄉鎮的居民，進城主要目的是為了孩子教育以及子女結婚，對他們來說，價格也是壹個重要考慮因素，低價產品需求量大。
l 而新沂市區的居民，由於覺得房價高，也有不少消費者持幣觀望。