在壹次聚會裏，擁有億萬身家，頭頂“重慶渝中區人大代表”、“重慶市古玩商會會長”等多個光環的“黑老大”的陳明亮，壹改以前的愁眉苦臉，不由自主地向朋友得瑟：“不要認為房地產開發需要大筆資金，弄明白了裏面的‘道道兒’，妳也可以搞開發。操作壹個號稱總成本1億元的樓盤，開發商的實際總成本通常不會超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，銀行那邊自有辦法。”
事實上，蓋完所有“必需的”公章之後，陳明亮才開始到銀行進行融資。對陳明亮來說，他的實際成本並不是由土地費用、建安成本等因素構成的，而是公關費用。
誠如中國社會科學院金融研究所研究員易憲容所說，在房地產市場的各個環節，只要是有政府權力在，只要經過政府權力審批，如果這種權力不能夠有效的約束，那麽這種權力與金錢的交易就不可能避免。
易憲容指出，既然壹些政府官員能夠輕易地濫用手中的權力，既然壹些地方政府的權力可以輕易交換成財富，那麽房地產開發商是願意用壹定的利潤來換取權力的，因為換取的這些權力能給他們帶來更大的利潤。在這種情況下，房地產開發商就會借助房地產市場的特征，或房地產產品的異質性，對房地產的產品進行壟斷性定價，甚至來操縱房地產市場的價格，讓其利潤極大化。
人們普遍認為，進入房地產開發行業，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源。實際上，地產大爺們對這些“前提條件”根本不屑壹顧，他們甚至可以空手套白狼，取得優惠的協議地價，剩下的地價款先欠著，從而壹轉眼就成了地主，並開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定，但他們自有辦法順利地通過各種關節。
媒體上常見的“招拍掛”其實只是障眼法。土地價格、開發成本是不少房開發商對外宣稱“價格上揚”的最大原因。“暗箱操作”是房地產開發商降低成本的主要渠道，對他們而言，“搞定”這些職能部門，就必須“有錢大家賺”，從樓盤開發中拿出壹部分利潤，和評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門取得多贏，用壹句通俗的廣東話，應該是“做生意嘛，妳賺妳的，我賺我的”。
據有關人士透露，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要把兩成左右的利潤列為不可預測費。項目要想進展得順利，和各部門之間保持“和諧”最重要。通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來打點這些權力部門。
打點好了各路神仙之後，陳明亮就開始把黑手伸向了房地產開發市場。政策規定，銀行貸款的前提是開發商前期必須投入25%的資金，但銀行方面為了爭取像陳明亮這樣的優質項目，往往“不按套路打”。銀行的人對他進行指點，通過修改資產負債表就可以將壹個小地產商變更為資產優良的公司。之後，陳明亮通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來能用“假按揭”套取更多資金。
（以上回答發布於2016-09-01，當前相關購房政策請以實際為準）
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