第壹，法律規範的社會化
所謂物權法法律本位的社會化，是指物權法的基本精神從傳統的強調不受幹涉、不受限制、完全由個人支配的專有權，轉變為強調受壹定義務約束、受社會福利限制、受國家法律幹預的社會使用權。現代物權法法律本位的社會化有著深刻的歷史背景:首先，自資本主義進入壟斷階段以來，壟斷組織在社會生活中的主導地位日益凸顯，資本主義上升時期資產階級憲法和法律所標榜的“(私人)所有權不可侵犯”原則日益成為經濟強者侵害經濟弱者(勞動者、消費者等)的工具。)，這就要求國家在壹定程度上幹預個人財產權；其次，二戰後，世界範圍內社會主義運動蓬勃發展，社會主義國家建立公有制，對國家所有權實行特殊保護，壹度使物權法法律本位的社會化達到極致；最後，隨著現代科學技術的飛速發展和生產力的極大提高，迫切需要加快財產的流通，實現資源的優化配置，這也促使財產從封閉、私有制向開放、社會利用轉變。物權法法律規範的社會化體現在以下三個方面:
(1)所有權受到限制。這是物權法法律規範社會化的核心。在早期的資產階級民法中，絕對或私人所有權被列為民法的三大基本原則之壹，所有權地位至高無上，所有權的內容是無限的。保護私有制(財產權)成為“自由政府的基本原則”、“法律賴以存在的基礎”和“主要目標”[4]。在大陸法系國家，羅馬法諺語“誰行使自己的權利，誰就不違法”[5]早已被奉為圭臬；在普通法體系中，所有權的行使幾乎不受限制。但到了19年底，社會經濟生活發生了翻天覆地的變化，與上述所有制觀念形成了巨大反差。因此，德國法學家呼寧開創了“社會所有制思想”[6]，而同時期的另壹位德國學者凱爾克則發展了“禁止權利濫用”的法理學[7]。他們強調，私有制應與社會利益相協調，其行使應受到限制。這種新的所有制觀念逐漸被各國所接受。“迄今為止，有壹個不可動搖的趨勢，就是加強對所有人隨意處分財產的自由的法律限制”[8]，而且這個趨勢還在發展。法律對所有權的直接限制可以從以下幾點來分析:1。就限制性規範而言，大部分是強制性規範，其內容要麽是強制所有人做某種行為，要麽是禁止所有人做某種行為，要麽是要求所有人容忍他人做某種行為。2.就限制而言，主要有主體、內容、對象、目的四種限制。3.在限定所要保護的利益方面，主要側重於保護國家利益、社會利益(或公共利益、公益)和第三人利益(或其他個人利益)。4.就限制涉及的事項而言，大致可以分為以下幾類:壹是不動產的相鄰關系；二是國防、通信、城建、環保、安全等公共事務；第三，合理開發、利用和保護土地、礦產、水利和珍稀動植物等自然資源；第四，人文景觀、文獻、古玩等文化藝術資源的利用和保護；第五，對郵電、鋼鐵、煤礦、電力、銀行等關系國計民生的企業實行國有化。需要指出的是，上述許多對所有權的法律限制，同樣適用於對其他物權特別是用益物權的限制，這也是物權法法律本位社會化的體現。
(2)他物權的優先性。從本質上來說，他物權的設立本身就是對所有權的壹種限制，但這種限制多是通過設立他物權的合同來實現的，即屬於當事人自願的限制，不同於前面所說的法律的直接限制。20世紀以前，雖然“所有權人可以通過契約將財產使用給他人”，“但基於所有權絕對不可侵犯或絕對自由的原則，表現為所有權的優越性(強弱)和使用權的劣性”[9]，也就是說，所有權和使用權的關系是所有權的優越性，法律側重於保護所有權的利益，整個物權法也是以所有權為中心；20世紀以來，與所有權的絕對性受到法律限制相適應，其他物權對所有權的制約日益加強，法律更加關註其他財產權利人的利益，出現了其他物權優越、所有權虛無縹緲的傾向，物權法也由“壹切為中心”向“利用為中心”轉變。他物權優先權的表現是:1。他物權的排他性日益增強。其他物權雖然大部分是根據合同從所有權的占有、使用、收益、處分等權利中分離出來的，但它是壹種獨立的物權，其內容是合法的。在其存續期間，所有權人暫時喪失部分占有、使用、收益和處分的權利，其他財產權的所有權人可以排除他人(包括所有權人)的幹涉，使所有權人不僅無權行使被分離的權利，也不能阻止其他財產權的所有權人依法行使這些權利。2.用益物權成為他物權乃至整個物權法的焦點。在物的使用方面，除了壹些消耗性材料(如燃料、食物等。)即個人擁有和使用的，其他可消耗材料(如衣服)和大量非消耗材料(如汽車、房屋、家具等。)可以向所有者出租，可以借錢，而幾乎所有的生產資料(包括固定資產和流動資金)也都歸所有者以外的人(主要是作為法人的公司)所有，法人財產權從公司股東的個人所有權中分離出來，成為現代經濟生活中最突出的所有者財產使用權。本質上是壹種用益物權。3.擔保物權越來越註重物的經濟效用。最突出的現代擔保物權和實踐中應用最廣泛的是不可轉讓占有權抵押，它使抵押人能夠保留財產的用益權，在浮動抵押的情況下使抵押人能夠自由處置抵押財產，而質押中最引人註目的質押(如股票和債券的質押)是不需要轉讓企業的資產，類似於抵押。此外，住房抵押貸款支持證券的盛行使抵押貸款更具流動性，成為投資工具之壹，從而具有了傳統擔保功能之外的融資功能。
(3)在現代社會中，還有壹種“社會化”現象值得人們特別關註，即許多國家通過私有制和公有制相結合的混合經濟政策[10]、自由競爭和國家適度幹預的折衷市場經濟政策、福利國家政策來推進產權社會化。例如，在混合經濟政策下，由於公有制經濟特別是國有經濟占有相當大的比重，有利於全體社會成員壹體享有公共設施和社會福利；在折衷的市場經濟政策下，由於國家用“看得見的手”進行幹預，減少了“看不見的手”無法觸及的個人權利濫用和資源浪費；在福利國家政策下，由於高福利，社會財富通過分配和再分配達到了壹定的平衡，相對縮小了貧富不平等。此外，壹些具體的政策，如資本社會化(尤其是股份公司股東的分散化)、企業職工參與企業管理甚至參股(即職工股)，也體現了產權的間接社會化。
第二，公法的法律性質
物權法原本是以物的支配為基礎，調整私人個體之間社會關系的法律。因此，按照大陸法系劃分公法與私法的傳統觀念，物權法屬於私法範疇，其規範應納入民法，實行所謂的“私法自治”，即當事人自由原則。這是對20世紀以前西方物權法特點的正確描述，因為經濟奉行自由放任政策，社會註重對個人的尊重，國家很少幹預私有財產權。因此，物權法的中心是對這種基於個人主義和自由主義的財產權的確認和保護。然而，進入本世紀以來，社會經濟發生了顯著變化，自由放任的弊端日益顯現，整個私法領域面臨著前所未有的挑戰。因此，私法的調整或創新成為必然，主要體現在所有權的絕對修正、契約自由的限制和無過錯責任原則的創立。其基本精神是關註社會福利，加強國家幹預，使民法從純粹的私法轉變為具有公法部分內容和特征的法律部門。這就是所謂的“私法公法”。物權公示是私法公示的重要內容和體現。從根本上說，它是由物(即物質資源)的稀缺性和物權在社會經濟生活中的重要性決定的，是為滿足生產社會化和資源高效利用的要求而產生的。
物權法的公法性體現在:
(1)就規範的形式而言，涉及物權的公法規範大大增加。首先，民法本身的物權系列和公法的適用規範中規定的公法規範越來越多。這主要涉及產權的登記、征收和國有化。如《德國民法典》第873條規定，土地權利的取得除當事人約定外，還應當登記，並規定“...權利人在向對方交付符合土地登記規定的登記許可證之前，不受本協議約束”。臺灣省《民事物權編篡實施法》第三條也規定“民事物權編篡中規定的登記以法律為準”，這是物權法(私法)的公法規範，也是公法規範的參照條款。其次，相關的公法規範不是民法規定的，而是其他法律規定的。壹方面，憲法中有大量的物權法律規範，其內容通常是確認物權尤其是所有權為基本權利，確立法律保護和限制所有權的壹般原則。如二戰後德國基本法第14條規定:“所有權和繼承權受保護。其內容和限制由法律規定。所有權承擔義務。同時，行使這壹權利應服務於公共利益。只有為了公共福利的目的，才允許剝奪所有權。剝奪所有權只能依照法律規定或者因法定事由進行，法律規定了損害賠償的方式和措施。必須在公平權衡公眾利益和當事人利益後確定損害賠償。對損害賠償金額有爭議時，可以向當地法院提起訴訟。”[11]另壹方面，在行政法等公法中，物權法的規範日益增多。如土地法律法規、建設法律法規、公用事業法律法規、環境保護法律法規、自然資源和文化資產保護法律法規等。，其主要內容是對物權的行使進行壹定的限制，設定壹定的負擔。
(2)就環境保護法與物權法的關系而言，越來越多的環境保護法律法規對物權關系產生了重大影響。《環境保護法》的所有內容，無論是水汙染防治、噪音控制、廢物處理，還是自然資源保護，都直接關系到產權關系中各方的權利和義務。可以說，環保法已經成為物權法最重要的補充法律，環保法具有明顯的公法性質，從中也可以看出物權法公共性的壹斑。
(3)就物權法傳統而言，物權法壹直堅持法定主義，不斷強化對當事人自由的限制，所以物權法的規範主要是強制性規範，當事人意思自治的任意性規範極其有限。以臺灣地區的《物權法》為例，除了《民法物權法》第828條第2項、第840條第1項、第861條但書等少數條款允許當事人以合同方式變更相關法律規定(上述情況中有* * *與* * *、地上權設定合同、抵押權設定合同)外，其他大部分條款都是強制性的。由於財產權與社會公共利益的重大關系，這壹物權法傳統在現代物權法中得到了進壹步加強。
可見，現代物權法不再是簡單的所謂“私法”，而是私法與公法的結合。其法律性質不斷加強，私法發展趨勢明顯。
第三，法律關系的擴展
物權關系的擴張主要表現在兩個方面:法律關系的擴張和物權的新形式:
(壹)就法律關系的構成而言，首先是物權主體的擴大，即從自然人擴大到法人和非法人組織。法人支配和使用大部分社會財富，成為現代社會最突出的物權主體。其次，物權客體是多元化的。壹是從有形之物擴展到無形之物和權利，出現了對無形之物的物權和權利，如電、熱、聲、光、氣、空間、信息、衛星軌道、飛機航線、無線電頻譜等無形之物，以及票據(包括本票、匯票、支票)和有價證券(包括股票，即股權憑證和債券，即債權)二是從獨立物擴展到非獨立物，典型的是區分所有權和公寓使用權；三是從特定物擴展到不特定物，如以企業財產為標的的財團抵押、浮動擔保[12]。最後，物權內容復雜，即由於所有權的占有、使用、收益、處分方式的不同，以及所有權的使用價值權、交換價值權、所有權分化組合方式的不同，形成了用益物權和擔保物權的新形式，如分期付款買賣[13]中買受人享有的標的物“不完全所有權”、公寓式住宅戶享有的區分所有權和區分使用權等。
(2)就物權形式而言，首先，在所有權方面，主要有空間所有權、建築物所有權、新相鄰權等新型物權。1.所謂空間所有權，是指地表上下壹定水平空間的所有權。空間所有權的興起，改變了傳統不動產物權法從平面使用土地的“土地法”到立體使用土地的“空間法”[14]，帶來了傳統物權法理念的壹些創新，如物權客體可以是無形的(空間)和分化的集合(分層空間集合)，壹個整體客體可以劃分為若幹個所有權權利(空間分化所有權)。2.所謂建築物區分所有權是壹種空間所有權。建築物區分所有權除了具有空間所有權的壹般特征外，還具有強烈的人身色彩，即其內容不僅包括專有權、* * *權等財產權，還包括區分所有權群體中權利人的身份權，這也是對傳統物權法的突破。3.新相鄰權是指不同於傳統農業社會的土地使用權、用水權的相鄰權，在現代工業生產中發展起來的環境保護相鄰權、風險防範相鄰權和空間相鄰權(包括建築物所有權人相鄰權)。
其次，在其他物權方面，主要涉及新的用益物權和擔保權。1.新的用益權，如空間和信息使用權。空間使用權包括空間地上權和空間地役權。空間地上權、空間地役權的內容與傳統的地上權、地役權基本相同，只是適用範圍延伸到了空間，在此不再贅述。信息使用權是隨著現代社會向“信息社會”邁進而產生的壹種新型權利。信息的使用通常可以通過隱私權、著作權、專利權、商業秘密權等保護方法得到保護，但有些信息卻不能通過上述方法得到有效保護，如商品供求信息、技術服務信息、天氣預報信息等。此時可以設立信息使用權，通過使用許可方式充分保護信息生產者和服務者的權益。2.新的擔保物權主要涉及動產抵押、動產與不動產混合抵押、根源抵押、抵押擔保、權利質押、所有權保留和轉讓擔保等新生事物的擔保方式。這些新型擔保物權從動產抵押、動產-不動產混合抵押、質押等不同方面突破了傳統物權制度，打破了抵押標的物只能是不動產、質押標的物只能是動產的限制。浮動抵押和根源抵押動搖了抵押的專屬性和從屬地位，抵押證券使抵押具有高度流動性，所有權保留和轉讓擔保對嚴格的物權法律制度造成了沖擊。此外，這些新的擔保權益在現代財產法中日益突出，其在實踐中的應用也更加普遍。
最後，新的物權形式還表現為壹些傳統物權形式因生不逢時而衰落甚至消亡:壹是用益物權方面，永佃權消失，典權減少，地役權微乎其微；其次，在擔保物權方面，動產利用率降低，不動產幾乎是壹個純粹的法律概念。房地產抵押更多的是以抵押證券或根抵押的形式或讓位於混合抵押。
第四，法律區域模糊
在傳統民法中，財產權和債權有著嚴格的區分，但在現代社會，隨著經濟生活的多樣化，民法中的權利關系變得越來越復雜，財產權和債權逐漸相互滲透、融合。“物權和債權的界限並不是絕對的，在現代法律中兩者之間存在壹定的模糊地帶。”[15]這是物權與債權的相對性或者說是物權與債權的交融性，導致物權法與債權法的法律領域模糊。
物權法法律領域的模糊性體現在:
(1)債權物權。這意味著債權逐漸具備了物權的壹些特征，比如法定性、排他性等。首先，典型的債權物權是租賃權物權。租賃原本是壹種基於租賃合同的債權。根據傳統法中物權優於債權的理論，租賃物的所有權應優於租賃權，這意味著所有人的任何處分(尤其是買賣)都可以對抗承租人，這就是“買賣破約”的規則；但這對於在租賃關系中已經處於弱勢地位的承租人來說是極不公平的，也不符合現代物權法中“以使用為中心”的宗旨，尤其是在農地、房屋等租賃關系中，因為農地、房屋是承租人必要的生活條件之壹，如果仍然堅持所有人的絕對優先，就會危及承租人生存權這壹基本人權。[16]因此，現代各國民法不斷強化租賃權。這體現在賦予租賃權對抗第三人的效力，延長租賃權的期限，確認租賃權的轉讓和轉租自由。[17]最重要的是確認原租賃合同對租售關系中的新所有人(即買受人)仍然有效，從而形成承租人與新所有人之間基於法律的直接規定的新的租賃關系，這就是“租賃破賣”或者比如日本民法典第605條規定:“不動產租賃登記後，對將來取得不動產物權的人也發生效力。”其次，在上述附保留所有權的買賣和轉讓擔保的案件中，受讓人(即附保留所有權的買賣中的買受人和轉讓擔保中的債權人)的權利具有物權特征，受讓人在所有權完全轉移之前享有的權利“並非完全不具有排他性效力”[18]。最後是無記名債權的證券面(如無記名公司債券、門票、戲票等。)不表示特定的債權人，其設立、存在和行使都是基於對有價證券的持有，所以是證券化債權，其交易必須按照證券法進行，所以有些國家的民法承認其為特殊的動產，即使是物權。比如日本民法典第86條第2款規定“無記名債權視為動產”，除證券法外，民法關於動產物權的規定也比照適用。
(2)物權債權。這意味著物權逐漸具備了債權的壹些特征，如壹廂情願性、相對性等。首先，擔保物權具有債權性質，其效力依附於其所擔保的債權的效力。其轉讓受債權的限制，其內容主要是價值權和優先受償權，但主導成分較弱。其次是物權的證券化，如倉單、提單、商品憑證、抵押證券等。，也削弱了這些證券所代表的物權的絕對性。最後，受讓方在分期付款買賣、融資租賃、租購和轉讓擔保中享有的物權是基於合同的，其內容和效力也是由合同決定的，而不是由法律直接規定的，這是物權債權的又壹明顯體現。
(3)債權法對物權關系的類推。比如債權合同的成立，可以類比適用於物權合同，債權尤其是因債務不履行而產生的請求權，原則上也可以類比適用於物權請求權。[19]
(4)物權和債權具有互補功能。首先，物權和債權是互通的。壹方面，物權人可以利用債權減少因追求物權法定而無法設定法律規定以外的物權類型的不便。比如甲、乙雙方在壹棟樓內享有相鄰上下兩層的區分所有權，甲方想出售房屋，但乙方主張產權優先購買權。但在這種情況下，法律並未規定物權的優先購買權，當事人可以通過預先訂立合同的方式設定債權的優先購買權。另壹方面，債權人也可以用物權來滿足債權的要求。比如有的人通過物業管理合同設定了物權的權利，使得管理合同對應的壹些受讓人依然存在。其次是物權和債權的交換，如根據臺灣省的法律，有固定期限的永佃權視為租賃，適用租賃權(權利)的規定，出租土地用於建築而設立的租賃權應為地上權登記。最後，物權與債權相互作用。物權是債權的基礎，債權是物權的原因。債權與擔保物權的關系更為特殊，即擔保物權用於擔保債權的實現，債權可以作為擔保物權(質押)的客體。[20]
(5)物權行為與債權行為的關系是壹樣的。這裏所說的* * *相似，主要是指物權行為和債權行為生效條件的相互影響。這是德國、瑞士等承認《物權法》的國家為克服絕對堅持《物權法》無因性所帶來的弊端而采取的緩和措施。主要體現在兩個方面:壹是物權行為與債權行為條件的關系，即物權行為的效力以債權行為有效為前提，債權行為無效，物權行為也無效。其次，物權行為和債權行為的缺陷是相同的，即如果行為人缺乏能力，雙方合謀表示自己的虛假意誌、脅迫等，物權行為和債權行為將壹起無效或被撤銷。[21]
動詞 （verb的縮寫）法律內容的國際化
當今世界是壹個開放的世界，國家和地區之間的經濟文化交流(包括法律文化)極為普遍，特別是冷戰結束後世界經濟壹體化和區域經濟集團化的趨勢，為物權法的國際化提供了良好的外部環境。作為人類開發利用自然的產物，物權法本身在許多方面是相通的，如需要確定物的範圍、其所有權(所有權)、物的所有者與他人之間的共有(用益物權和擔保權)、物上權利的設立和變更程序等。特別是作為物的重要組成部分，自然資源的稀缺性使得人們越來越重視物的合理開發利用，於是開始了相關領域(如公害)的合作
物權法內容的國際化體現在:
(1)制定相關國際公約。這主要涉及極地、公海、外太空、世界文化、自然遺產等人類遺產的開發、利用、保護、自然資源保護、環境保護等領域。如1959《南極條約》、1972《保護南極海豹公約》、1980《保護南極海洋生物資源公約》、1970《關於國家管轄範圍以外海床洋底和底土原則的條約》、1972此外，在法律沖突方面，還有1958《國際動產所有權轉移法律適用公約》
(二)區域* * *的出現有了規律。歐美和亞洲都有不同規模和形式的區域性政治或經濟合作組織，如歐洲經濟共同體、美洲國家組織、北美自由貿易協定、亞太經濟合作組織、東南亞國家聯盟等。他們還制定了壹些有關產權，特別是自然資源和環境保護的區域性法律，如《非洲保護自然和自然資源公約》和《南太平洋自然保護公約》。
(3)各國國內法趨同。就各國物權法的體系和內容而言，實行動產和不動產雙軌制立法是各國的通行做法。各國物權法大多規定了物權的種類、內容和效力，物權的設立和變更程序，物權的保護或救濟等。就各國物權法的未來發展而言，法律本位的社會化、法律性質的公共化、法律關系的擴大化、法律領域的模糊化也是上述趨勢。各國物權法趨同化的突出表現是大陸法系和英美法系兩大法系的融合，以及發展中國家對發達國家的廣泛吸收和借鑒。
然而，時至今日，物權法的國際化仍然極為有限，物權制度的趨同或統壹只能在自然資源、環境保護等少數公益領域實現，而物權法的基本方面，即動產和不動產的物權制度，則主要由不同國家進行，同時， 涉外物權法的適用是通過各國的沖突法和少量的沖突法公約來解決的，所以試圖在國際範圍內統壹物權法幾乎是不可能的，物權法壹直表現出頑強的民族性或民族主義。 造成上述情況的因素很多:首先，經濟方面，基本經濟制度和經濟發展水平的差異制約著產權制度的發展。比如，以公有制為基礎的社會主義國家的物權法和以私有制為基礎的資本主義國家的物權法有顯著的區別，工業國家和農業國家的物權法也有很大的不同。其次，在政治方面，政治制度和意識形態的差異和對立也制約著物權法的發展。比如資本主義國家對公有制的恐懼和社會主義國家對私有制的放棄，分別造成了對國家所有制和個人所有制的極端限制甚至扼殺。再次，就歷史傳統而言，不同的法律文化傳統也會造成物權法內容和形式的壹些差異。如大陸法系的物權法與羅馬法壹脈相承，以成文法為主要形式，以民法典為主體，形成了以財產權(所有權)和其他財產權劃分為基礎的雙軌制；英美法系的物權法自成體系，以判例法為主要形式，形成了以不動產物權和動產物權劃分為基礎的雙軌制，內容極其復雜細致。最後，自然環境，
特別是土地的多少和地形地貌對物權法也有壹定的影響。比如，人口多、人口少的工業國家更註重土地的立體開發，而幅員遼闊、人口少的農牧業國家大多停留在土地的水平利用階段。