這兩年，我們經常看到“金融地產”這個詞。這到底是什麽意思？有什麽價值？可以認為是資產配置嗎？
1.什麽是“金融地產”？
簡單來說，就是配置某種金融產品，讓其發揮保值增值的作用，持續產生穩定的現金流收益。這就好比過去很多人熱衷於投資房產，坐等升值穩定下來，出租出去後，依然可以每月按時收租，產生現金流收入。因為它的金融本質，大家稱之為“金融地產”就能達到這種資產配置目的。
2.什麽人適合做「金融地產」？
那麽金融地產適合什麽樣的人呢？包括但不限於以下人群:
在壹線城市非核心區域擁有多套房產的人。
在二三線及以下城市擁有多套房產的人。
在壹線城市擁有壹套房產，在二三線城市投資壹套或多套房產的人。
擁有壹套房子，打算給孩子留壹套房子或者打算投資房產養老的人。
面對“金融地產”，持有人可以讓其扮演以下角色:
等價格合適了，“賣房”套現，拿回本金和收益，再做打算。
缺錢，可以出壹房變現部分現金，然後“大房改小房”繼續升值收房租。
暫時周轉，可以抵押貸款，貸款結束後繼續升值；壹直持有，在他去世後，“金融地產”成為可以定期、定向、定量傳承的資產，繼續被二代、三代使用；對於企業主來說，也可以有效隔離企業債務的連帶責任風險。
3.物理屬性不香嗎？
實體房產是否還香，取決於買的房子是否還是“優質的安全資產”。
是的，當然。
不，它需要仔細考慮。
“優質安全資產”的標準必須滿足至少兩個條件:
第壹，“優質”，價值穩定，能跑贏大部分資本產品。
二是“安全”，波動小，升值可以產生穩定的現金流。
空間有限。長話短說，中國城的房地產發展，以新房價格計算，大致可以分為三個階段:
第壹階段，2000-2065 438+02，中房是優質的安全資產。
第二階段，2013-2021，出現分化，部分城市的房子是優質的安全資產。
第三階段，2022年以後，繼續大幅分化，但少數區域的房地產依然是優質安全的資產。
這壹波大紅利期房地產行業的壹大批暴發戶，都是源於壹種慣性思維，那就是在中國經濟高速增長、中國快速城市化、房地產行業近40年高速增長的形勢下，大家已經習慣了房地產投資是壹種可以抵禦通貨膨脹的剛性兌付產品。
但是近年來，自2016，16年2月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，“房子是用來住的，不是用來炒的”的提法已經過去了7年。包括最近我國不動產統壹登記的實施，說明不動產壹定增值的剛性信念被打破了。
2016在16年2月的中央經濟工作會議中，首次提到不要炒住房。
2019是過去10最差的壹年，卻是未來10最好的壹年。這是19全網說的壹句話。當時不了解經濟形勢的人覺得這句話特別矯情——已經好了40年了，不應該壹直好嗎？那麽，除了全球經濟不景氣、中國產業轉型、中美貿易摩擦等因素外，新冠肺炎疫情又出現了變數。
現在回顧過去三年，感受當下，再提煉2065438+2009結尾的那句話，是不是很神？後來呢？房地產市場的神話還能存在嗎？基於以往經驗的想象還靠譜嗎？
回顧五年，中國的經濟增長在很大程度上依賴於政策。假設宏觀政策“穩健積極”，我們可以預計GDP增長4-4.5%左右。此外，中國目前面臨幾個現狀:
城市化率接近70%，人口大規模流入城市的範圍並不大。
與10年前相比，中國25-39歲的主要生育人口比例下降了20%以上，教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意願。
2020年，我國城鎮住房自有率為73%，整體高於發達國家60%的水平，但北上廣深的自住率仍低於60%。
鑒於中國未來的經濟增速和社會地位，大概可以預計，中國房地產的年化收益很可能在2%左右徘徊，但壹線城市的回報仍有可能保持在5%(註意這是新房)。
所以，妳在問要不要買房的時候，不妨問問自己，能不能接受壹個平均年化收益率在2%或者5%左右的產品。或者捫心自問，妳有沒有眼光和運氣去做出超出這個收益的個體選擇？
4.「金融地產」VS實體地產如何選擇？
在說如何選擇之前，我們先來看看常見的可投資理財類別，不外乎以下幾種:
第壹，從現在看未來，實體地產不壹定是優質的，而是市場急劇分化的局面。它的價值不能壹攬子否定，也不具備當年經濟發展初期還能上漲的行情。
第二，股票、基金、期貨、黃金以及各種金融衍生品都被很多人操作過。周期、漲跌、平倉時機等變量的影響會在短期內影響妳的心情，長期價值還沒有決定增值保值的屬性。這裏不多說了。
第三，古董，珠寶，字畫。這種事情，好吧。然而，也有局限性。最大的局限是受眾窄，價格不確定。
四是本文開頭提到的“金融地產”。
考慮到優質安全資產的兩個標準，在同壹個維度上可以比較的產品只有“金融地產”和實體地產。如何選擇標準，我們可以從以下幾個方面來談:
1，流動性。
2.盈利能力。
3.投資門檻。
4.其他附加值。
我們來看看某個“金融地產”的表現。假設壹套100平米的房子，總價100萬，以孩子名義購買，分五期付款，每期20萬。這個壓力相對來說比壹個實體樓盤輕松，首付幾百萬幾十萬。
交完之後每月租金2500，每年3萬。不需要管，不用擔心破租，不用交房產稅。又省心又省力。可以穩定收租金70年，租金總額70.3萬= 265438+萬。此時“房價”已經從654.38+0萬變成了286萬。這個時候，妳可以有兩個選擇
現在如果妳想買壹套房產，按照前面分析的邏輯，首先要選擇優質安全的資產，至少必須是壹線城市核心區域的資產，這樣妳才能長期安全持有，因為妳不擔心下行風險和1-3分的房產稅。只要有升值空間，這裏的房產價值就是住宅，長期收益穩定，平均年化收益率在2%或5%左右。
首先，具體的盈利能力:
金融地產是無限接近3.5%復利的產品，可以長期持有，甚至超過3.5，相當於每年10多；對於實體房產來說，前提是選擇合適的能夠保值增值的優質房產。長期來看，能保持不到5%的年化。
再看，變現呢？
如果家裏急需用錢，妳就趕緊套現。如果現在的市場形勢不好，買家沒有理由不砍價，還要考慮地段和未來房子的老化。幾年後這套房值多少錢也很不確定。
和金融房地產，經過三年的封閉期。這種“金融財產”幾乎每年都有3.5%的收益率。同時，合同中約定了該“金融性房地產”的現金價值。如果要“賣房”，可以按照當年的現金價值結算，不打任何折扣。如果妳只想用很少的錢，那就賣掉壹個“房”，剩下的房可以3.5%復利繼續升值。
接下來看投資門檻:壹線城市優質樓盤，投資門檻，即使買壹室壹廳40平米的小戶型，也需要400萬以上。假設妳有房票，首付30%就要1.2萬；金融地產門檻更靈活，有錢節儉。從結果來看，投資多少取決於妳手裏的凈資產有多少。
最後，金融地產不具備的是可以隔離債務風險和定向繼承。對於企業主來說，大大減少了債務和財產糾紛，省去了很多麻煩。
上面說的“金融地產”，其實就是典型的終身壽險產品。在保險產品中，除了保障之外，還有能帶來增值或現金流的儲蓄型產品，如年金保險、增量型終身壽險等。根據合同，這些產品對客戶和受益人有約定的生存利益和遺產利益。
面對不再風平浪靜的經濟環境，以及未來人口結構的變化，優化家庭資產，增加安全資產，是擁有穩定可持續的現金池和現金流的選擇之壹。