民宿連租出去都不行。目前海南還是強的，主要是全國只有壹個海南島，有錢人都想在海南買房。國內有富人支持。他們不僅有旅遊養老的無敵海景，還有免稅自由貿易等。雖然炸了幾十年，也崩過兩三次，但目前還是可以的。陵水，壹個小縣城，能炒到三萬，我只能佩服。壹些打交道的老板在陵水買了壹套，三四年來去過不超過兩次。如果拋開升值因素，我覺得住酒店應該更實際。
惠州其實挺尷尬的。大亞灣靠近坪山，可以為在深圳工作的人解決壹些問題。但是壹遼灣十裏銀灘稍微遠壹點，坐公交或者班車都解決不了問題。旅行是不可能的。旺季壹年只有幾個月，挺遠的。誰會壹年去同壹個地方旅行三四次？
現在大部分人都回過味來了。從2000年開始，大亞灣就在深圳的大街小巷到處散發傳單，吸引人們免費看房、買房。我記得08年的時候，大亞灣也有三四千元，龍華有六七千元。當時很多人都被忽悠去投資了。結果十幾年過去了，大亞灣名義房價翻了兩三倍，交易量還低，根本沒法住和租。但是龍華已經十幾倍的價格了，不管是自住還是出租。所以誰有點錢，哪怕暫時不夠深圳的首付，也不願意投資這些不良資產。除非現在附近有大量的工業園區，否則房價無論如何也撐不住，人口才是最重要的。
反正聽壹句勸，這些海景房，包括海南的，最好不要買，除非是自住。不要聽什麽養老，度假，投資，升值，包機什麽的廢話。把錢放在口袋裏最安全。如果在惠州住海景房，基本上容易出現“長期生活沒那麽方便”的窘境。這些地方的公共交通方式都不是很發達，出租車也不多。如果沒有私家車，出行不是很方便。記者在萬惠地區出行，主要依靠當地居民駕駛的四輪電動車；在惠東地區出行，通常依靠掃碼使用項目附近的兩輪電動車。
此外，隨著海景房熱度的消退，越來越多的問題擺在購房者面前。有的購房者只看到了海景房的居住環境，認為住在這裏感覺不錯，沒有考慮之後的使用價值；部分購房者將海景房作為自己的“資產配置”或“第二第三居所”之壹，卻忽略了長期空置帶來的資金沈澱、清潔維護、房屋管理等問題。
在萬惠地區，或許是因為長期無人使用，壹些小區的泳池處於幹涸狀態，有些業主的房間因為長期無人居住，壹進屋就能聞到明顯的異味。很多小區整體人流量不大，可能跟兩個因素有關:壹個是因為疫情，假期出行的人減少了；另壹個是微觀層面，可能因為缺人，社區相關公共設施封閉，項目周邊餐飲、醫療、商場等基礎設施不多，不適合長期生活。
在惠州沿海地區，除了碧桂園的十裏銀灘，還有華潤小徑灣和金融街巽寮灣兩個典型項目。這兩個項目在壹定程度上代表了建造海景房的兩種模式。前者把做“商業街”和“購物中心”的經驗運用到海景項目上，據說整體人流量不大，但各種店鋪還在正常營業。
仔細看看這篇報道，有點標題黨的味道。因為惠州1.66的房子，深圳半山海景5折的豪宅，都是拍賣行。拍賣行走上拍賣之路就不用說了，起拍價本身便宜，各種產權糾紛和房屋背景復雜，壹般人不敢碰。文章直接用這個極端案例，得出“已經跌到白菜價”的結論。但近年來，海景房確實“降溫”了。買海景房的都是投資客。他們基本上不自己住，最多度假幾個月，所以整個小區的空置率特別高。沒有人氣，這是硬傷。此外，近三年來度假旅遊的人數也有所減少，整個度假村的人氣有所下降。生活、商業、教育、醫療、交通設施都跟不上。最終，房價會降下來。
首先，這篇報道有誤導性。1.66的優惠只是壹個噱頭。以明顯高於市場價的價格為分母？以法國拍賣的價格為分子？放眼全國，除了價格有點看不懂的度假產品，還能落在好城市的好地方嗎？去房管局網站看看數據，去附近中介走壹走，就知道了。位置溢價很好理解。今天在河北買了個地方。因為zc，我突然變成了新區，我的投資突然有了大規模的溢價效應。我買了壹張新磁盤。哎，我家樓下開地鐵了。這些都是地段溢價。
產品溢價呢？比如我告訴妳，我的海景房很棒，我的公寓也很棒。往往這種溢價效果並不令人滿意。為什麽？這海景從妳買了就有了，公寓也是。而建築的老化也不容忽視。這幾年大家對住房質量都不那麽有信心了。甚至我身邊的設計師朋友對鋼筋混凝土的壽命也有不同的看法。有人樂觀估計150？悲觀怎麽辦？基本上我設想每10年就要更新壹次住所。
好在有大型開發商會買下整棟樓，從而在地塊上蓋新樓，進行整體改造。新政策將體現在容積率的提高上，從隨容積率提高而增加的套數中帶回成本，原住民只需付出壹點點代價就能在原居住地住進更新的房子。