7月24日，東莞，晴。在據說每立方米負離子多達壹萬個的松山湖地區，金隅松湖、翠龍灣等幾棟高端建築環繞著華為總部。房子很美，雲也很美。
在這裏，房產中介是三步壹家。在某連鎖機構門口，還掛著2065438+2009年5月的東莞房價:松山湖地區均價34000元/平方米，程楠區均價27000元/平方米。
這個價格早已成為歷史。當天房源信息顯示，翠龍灣二期新房均價躍升至5.2萬元/平方米，其中壹套還被馬克劃掉，改為5.5萬元/平方米。
下午4點，中介蕭艾帶著奶茶接了壹份工作。第二天，壹個廣州女孩和她的男朋友要來看房。領隊告訴她，夫妻倆對東莞不熟，要帶他們去走走。
7月25日零時，東莞官方公布1月內第三次限購政策。這對夫婦站了起來。
東莞市住建局與12部門聯合發布的《關於進壹步促進東莞房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)被稱為東莞“最嚴”樓市調控政策。通知明確，新政後購買的房屋需要取得產權證滿三年方可交易；非東莞戶籍完全限制。無論是買新房還是二手房，在東莞買房至少需要1年社保；如果家庭名下有兩套房，就買不到房子了。
壹覺醒來，壹大批人失去了買房資格。
變得激動和憤怒
消息壹出，東莞的集體炒家不下5家。
7月25日淩晨2點50分，微信上“丁咚”的聲音顯示出夏夜的寂靜。壹個在東莞開印刷廠的外地老板在群裏痛心疾首地說:二手房沒有上車的機會。早上6:17，業主連夜轉發了自己關於限購新政策的推文:“個人認為限價適度。”
更多的人在早上知道了這個消息。
從早上7點開始，東莞買房的“丁咚”聲此起彼伏。很多人到了簽合同、交定金甚至銀行貸款的階段，卻因為不符合這個限制群體的條件而變得異常焦慮。
"雞在半夜啼叫。"“我壹覺醒來就沒資格了。今天約好了去看二手房。”也有剛轉名字的人出來哀號:“我是不是戒備森嚴？”
“其實之前聽說了壹點限購的傳聞，但是覺得7月2日的文件已經限購了，所以沒有催促中介幫我網簽。”在深圳工作的女白領顧欣，剛剛在東莞程楠開了壹個樓盤，均價45000元/平米。
從業兩年的中介蕭艾也認為，短時間內，東莞不太可能三次限購。
蕭艾從剛需客戶的角度分析:“東莞外地人太多，很多人沒有社保和公積金，限購壹不小心就會傷害到他們。”長期在碧桂園銷售壹手房的詹先生認為，如果現在加大限購力度，大量新房庫存可能會積累到明年。壹旦開發商為了收錢降價甚至虧本銷售，就會出現二手房倒掛的情況。
更多的人是堅信在東莞買房是剛需，不需要打擊和限購。
“東莞南接深圳，北接廣州。現在是吸引人才的時候了。如果限購，如何吸引深圳的高收入人群？”“要考慮到買不起房子的深層感受。”“都是中介炒作，催妳買房。”
7月24日下午5點左右，東莞有人買房，高興地說:“看來限購的消息是假的。”
早期開始
已經漲了半年了，東莞這次限購的苗頭也不是沒有。
7月21日，某中介發布消息:本周五，東莞將啟動限購。很少有人當真:“本月初，東莞剛剛出臺限購政策。”
7月2日，東莞針對壹手房市場，發布預售量限制，收緊新房限價政策；7月15日，東莞發布《關於加強商品住宅網上銷售信息公示的通知》；10天後，通知的發布讓外界大吃壹驚。
壹個月之內，東莞樓市連續三次打補丁，原因只有壹個:樓市太熱。
根據放勛的數據。com，今年以來，東莞房價壹度領漲全國，無論是壹手房還是二手房，漲幅都很大。壹手住宅方面，萬江區、厚街鎮、東城區漲勢尤為兇猛，萬江同比上漲48.8%；二手房方面，房價大幅躍升，尤其是松山湖和程楠區，二手掛牌價普遍超過4萬元/平方米，部分房源甚至沖到6萬元/平方米。
在蕭艾負責的翠龍灣小區，上半年有業主不到3個月就“賺”了1萬元。而在賣房的業主中，每個月提前賣房意味著損失20-30萬元。“翠龍灣三期的壹位業主，4月份以33000元/平方米的均價賣掉了自己的房子。5月份，同壹戶型的均價漲到了36000元/平方米。”蕭艾回憶道。
蕭艾表示，在7月初調控政策出臺後，市場反應甚微。在東莞買房群裏，大家討論的比較熱烈。
“調控的地方值得入手”“調控是為了減緩上漲”“如果不再買，松山湖和程楠都要6萬元/平米了！”每天都有越來越多的人進群咨詢買房。很多人公開說自己手頭已經有2-3套房了，但還是想再等等看。
“上半年的這壹波暴漲，普及了東莞的城市定位:大灣區重要城市，交通中心，供不應求，產業集群。”在買房群裏，有人總結了四個“囤房”的原因。
解決
大家很快發現，對於東莞戶籍人口來說，這個限購新政幾乎沒有什麽殺傷力:依然是限購2套新房，沒有社保要求；二手房數量不限。
“深圳的‘7 15’新政是戶籍和社保資格雙限，而東莞對非東莞戶籍的人還是社保單限。要看東莞的產業基礎是否足以吸引人才落戶東莞，從而直接打破新政的門檻。”易居柯睿總經理陳洪海在解讀新政時分析道。
“仔細看，這根本不是限購，而是利用買房增加東莞戶籍人口。只要進了戶，還是可以在buy buy買的。”7月25日，在經歷了最初的焦慮之後，聰明人在購房者群裏給出了自己對限購新政的解讀。
但問題是:有多少人會定居東莞買房？
“我咨詢過很多中介，都說雖然貸款下來了，但是因為沒有網簽，還是無法交易。”顧鑫是研究生。進東莞不難。只需要出示壹個月以上的社保和居住證。但她表示，如果這次買房失敗，她不會考慮進東莞:“就這壹點，她還是買不了房，這裏的政策太不人道了。”
另壹位已經擁有兩套東莞房產的陳松也拒絕放棄深圳戶口:“東莞戶口不如深圳戶口值錢。我怕放棄了就再也回不去了。”
話說回來，通知發布後，東莞戶籍服務機構的生意壹下子火了不少。
東莞樓市是最敏感的。除了原來的買家群，他們都開了賬戶咨詢群，在群裏推薦了幾個代理辦理賬戶。7月25日晚上9點，壹個參加全日制考試的事業單位員工還在加班。“今年，已經有5000人通過了我們的機構考試。”這位員工說，以前外地人進家門主要是為了孩子上學。這兩天咨詢的基本都是炒房團。意識到自己說錯話了，他趕緊改口。“是剛需，不是炒房。”
節省空間
這半年東莞高房價是剛需客漲的，還是炒房團拱起來的？
最近10年，很多年輕人感覺東莞正逐漸褪去“農民工天堂”的刻板印象，取而代之的是“深圳創新+東莞智造”的新標簽:以華為松山湖研究中心、萬科建築研究中心、DJI R&D系為代表，大量來自深圳的企業聚集在東莞松山湖。
深圳和東莞在工業領域已經進入互通的良性循環。近兩年，利用“東進戰略”將深圳部分常住人口分流到東莞、惠州等周邊城市，加快推進深莞惠都市圈壹體化，成為深圳官方常談的城市發展重點。
目前從深圳北站坐高鐵到虎門只需要17分鐘。東莞正在建設地鐵1號線和3號線，延伸至林深地區，為未來與深圳地鐵直連奠定基礎。正是因為這種獨特的地理位置，很多人認為東莞過去壹年的房價暴漲只是填補了這次廣深房價窪地的原價。
“我來東莞7年了。我當初買房是因為老家的房子不便宜。”李茂生是東莞壹家五金廠的老板，來自江西省贛州市的壹個農村地區。他2013剛來東莞的時候，老家縣城的房價將近8000元/平米，而東莞莞城附近小區的新房才654.38+0萬元/平米。
經過幾年的奮鬥，工廠的規模越來越大。2065438+2008年，李茂生又花了300萬元為即將出嫁的兒子在十裏江灣買了壹套別墅。年初，和街對面的鄰居交流，李茂發現這套別墅已經漲到了500萬元。今年6月份，有中介打電話來問:要不要賣600萬？
李茂生並不認為自己是在炒房:“東莞的創業環境吸引了我，東莞的產業鏈很完整。如果妳想要某種紙箱和零件，妳可以很容易地在隔壁的工廠找到合作。去深圳和我的海外客戶談生意也方便。”
李茂生還提到，疫情期間，兒子投資的日本食品店虧損嚴重，外貿行業也受到重創，壹些工廠老板不得不轉戰樓市。在他們看來，房子是硬通貨。“疫情期間我沒有買房，但我理解買房的老板們。生意不好，錢在銀行貶值。甚至發生了什麽？如果妳手頭沒有幾套房產，銀行可能不敢貸款給妳。”李茂生說。
與李茂生不同，真正需要在東莞買房的是壹群在廣深工作的年輕人。
近幾年深圳房價暴漲，很多剛畢業的年輕人，即使學歷很高，也逐漸失去了在深圳買房的希望。
陳松已經結婚多年了。2015和2020年，她分別購買了壹套東莞房產，總共升值約250萬元。因為在深圳福田上班，夫妻倆不可能天天通勤。目前出租這兩套均價4萬元/平米的房子。在福田，安居客顯示6月掛牌均價為9.7萬元/平方米。
陳松夫婦打算在孩子出生後辭去工作，定居東莞。“我打算這輩子在東莞存五套房，這是普通人獲得財務自由最接近的方式。”“如果需要買第三套房，我會讓老婆或者孩子去東莞，我會保留深圳戶籍。”陳松已經計劃好了壹個家庭的未來。“也算是壹個東莞戶口的福利吧。”
卡在網簽流程的顧鑫，快30歲了。擁有壹套婚前財產壹直是她的願望。在深圳，她無法實現這個願望，但在東莞，她找到了自己喜歡的房子。“如果這次能成功買房，我就可以放心結婚了。”
對於像陳松、顧鑫這樣在深打拼的年輕人來說，家鄉在內地發展緩慢，已經開始想家了。僅憑妳現在的工資，短時間內是不可能在深圳買房的。兩難之間，只有看向東莞。
在壹個又壹個地方戰鬥
7月25日限購政策發布當天，東莞凱旋國際壹套75平米的房子降價30萬；萬科松湖傳奇97平米房子，1.5萬元的降幅。但據蕭艾報道，到7月27日，兩套降價的房子仍未售出。
就在壹天前，東莞的購房者群體又恢復了往日的活力。
“如果需要看房，請幫我報名，今晚六點半看房。”壹個正在賣學區房的業主在群裏喊話。她賣的是莞城學區的地鐵房，小學初中都能上莞城中心小學和東關中學。因為好的學區房還是稀缺資源，限購對她的影響幾乎可以忽略不計。
陳松還認為，即使出臺了限購政策，東莞的房價也不會下跌，甚至可能繼續上漲。“限售從2年增加到3年，市場上的房子數量減少了。三年後，新登記人口再來壹個高峰，東莞房價還會不會繼續漲就不好說了。”
官方數據顯示，自2010年起，東莞常住人口從822.48萬人增加到2018年的839.22萬人。2019年東莞常住人口達846萬，居地級市之首，僅次於廣州和深圳，與珠三角城市相比。東莞這次限購，可能會吸引這部分人入戶。
“疫情期間，公安部門掌握了更多常住人口的數據。實際上東莞常住人口已經超過654.38+00萬。”比如東莞公安廳壹位工作人員的形象，“現在出門堵車越來越多。妳沒看到海底撈、喜茶店越來越多了嗎？”
7月27日，蕭艾表示，她的許多同行開始轉發惠州房地產的廣告。這些中介不約而同地更新朋友圈:深圳7 15新政策，我帶妳上路，妳失去買房資格；東莞7月25日新策略，我半夜被吵醒看妳買不買東莞；別想了！恐怕過兩天就帶妳半路了，惠州沒房了。