項目分析:
項目優劣勢分析:
項目優勢
w項目劣勢
o項目機會
測試項目威脅
市場定位:
(1)項目的市場定位:市場定位是考察後確定的，市場範圍很重要，比如項目適合什麽樣的銷售市場環境。
(2)項目目標市場定位:具體位置更有利於項目的實施。
對於目標人群:
1.在某些城市地區投資和經營商戶。
2.來XXX經營建材的外地客商。
3.當地建材加工企業主。
(三)項目產品特色定位:
產品定位就是產品是什麽，能帶來的價值和最終帶給大眾的效果。
(四)項目銷售目標價格定位:
目標受眾確定之後，就是壹個價格的確定，有利於明確推廣價格，給消費者壹個選擇。
項目宣傳和定位
招商促銷策略和消費者目標促銷策略
六、經銷商分析
1.分配考慮的最直接的問題是:在新的市場環境中是否有錢可賺，資金周轉是否有效。
2.經銷商希望有壹個集中、專業的銷售商圈，形成強大的競爭銷售力量，帶動市場走向成熟。並通過強大的輻射力，聚集人氣和人群，以推廣自己的產品，實現市場利潤最大化。
3.經銷商希望通過更多渠道了解開發商在項目市場的實力和市場價值，希望獲得理想的物業位置，拓展市場空間。
4.經銷商總是希望有不同程度的價格優惠政策和返(免)祖政策來吸引他們入駐。
5.經銷商對項目的認識。經銷商希望得到政府和物業開發的信心支持，以降低租賃購買的風險，並期待強有力的營銷策略指導、廣告支持、銷售政策、財務擔保等壹系列保障。
項目推廣策略的壹般規則
大量精心的市場炒作和專業的營銷活動策劃，引起了經銷商對物業租賃的關註和購買興趣。強大的社會宣傳和輿論必然會影響經銷商的心智和判斷，促進市場投資的成功。
促銷策略
(1)，項目投資商品範圍-
建築室內外裝飾材料、陶瓷、潔具、家用廚具、五金電器、配件、耗材、油漆、石材、吊頂地板、壁紙地毯、樓梯鐵藝；家具、整體櫥櫃、門窗櫥櫃、家用電器。
(2)、項目投資對象-
省內外建築裝飾材料生產企業
建築裝飾材料經銷商、代理商、加盟商、加盟商等私營、個體企業。
有意投資開店的市內外客戶。
3.項目理念的輸出與保障——消除經銷商的認知障礙
項目營銷理念:位於CLD某(城市生活中心)區的龐大建材市場，以其核心地理位置，強輻射整體；毗鄰XXX大道、鴻福路，商品物流配送通道極為便利，是通往省內各大建材商品集散地的重要出口口岸。
(1)，擁有國內最先進的市場化倉儲物流，批發零售經營的中心大市場，國際化商業城市。
(2)壟斷性的標準化市場銷售模式和物業管理標準體系，引入物業管理的現代管理手段。
(3)全新的消費觀念和消費模式迎合和引領市場的消費心理和行為，倡導全新的消費觀念，成為壹種經濟文化和消費時尚。
4、項目招商——經銷商的信心保證
(1)，某市政府重點工程、形象工程，新地標。有完善的配套設施和生活設施。
(2)在項目的市場運作中，采取免租、退租的優惠政策，解除經銷商的後顧之憂。
(3)以“品牌建設與傳播先行”的市場化運作，為經銷商提供市場開放前後的全面廣告和營銷支持，擴大對外宣傳，提高市場在整個品牌中的知名度和影響力。
(4)市場運營在保護商家商業利益的同時，為商家提供系統完整的售後服務保障和輔助支持。
(5) 24小時物業保安，良好規範的經營秩序，為商戶創造優越的物業環境和市場空間。
促進手段的使用
1，市場預熱炒作期(推廣傳播)
某商鋪全方位招商儀式:
選擇吉日開工，邀請某市政府領導、行政主管參加建材市場全方位招商儀式，主要領導講話，邀請市報、電視臺、電臺記者參加采訪，錄制商鋪招商儀式現場活動，以新聞形式在當地媒體播出。形成公眾和經銷商對家居建材市場盛大招商的市場信息的認知，達到預期的宣傳和炒作目的。
2.市場形象推廣的認知期
全面塑造市場優質物業形象，營造銷售環境，樹立大眾和經銷商普遍認可的形象力。
將在物業周圍的主要通道和城市的主要建築中推出戶外形象廣告牌。廣泛傳播投資信息，引導經銷商認知和理解。
投資促進
(1)，充分把握客戶需求。
組織邀請所有前期掌握相關目標群體的經銷商(包括投資人)進行招商洽談。會談的主要內容是征求他們對項目主力店合作條件的建議，討論投資回報率和回報周期等方面的可能性，這些建議可以用來制定合理的招商條件和政策。
(2)品牌商家的引進和策劃
根據擬定的市場定位和業態定位，確定初步的品牌總店條件。通過相關網站、展會、研討會等渠道接觸和了解符合條件的零售商或其他服務商，掌握其拓展新店的計劃，最終確定各大品牌店的目標名單。然後將物業招商信息、銷售政策等優惠傳達給各經銷商，吸引經銷商投資加盟，進場租賃經營。
(3)、多渠道投資溝通。
投資建議書從產地、主要投資客戶的來源地、投資洽談會、媒體宣傳、房地產交易所、博覽會、新聞發布會、節日促銷、新聞事件營銷等方面入手。
向某城區的市場經營者、生產廠家、經銷商發放、郵寄招商宣傳冊，遊說經銷商參與項目，多渠道聯系經銷商。
(3)強宣傳，強調壹次性進入“強銷售”
借用大眾媒體強勢宣傳項目的招商廣告，主要強調“黃金地段”、“升值潛力大”、“高回報”、“歷史價值”、“未來商業中心”、“開發、投資、運營、管理、消費共贏理念”，配合適當的新聞炒作。
項目投資計劃執行情況:
機會
因為商業地產不同於普通住宅，其銷售壹開始就應該達到銷售旺盛期。所以壹定要根據產品生命周期、競爭對手的廣告、銷售旺季的淡季、受眾特征等信息，綜合考慮營銷方案和廣告預算，制定宏觀的廣告計劃。此外，考慮到當地客戶普遍的投資習慣，即春節前商鋪投資、購買、租賃房屋的積極性不高，擬在年後安排宣傳等壹系列實施方案。
每個階段的具體實施時間表:
銷售旺盛期:即銷售旺盛期。在介紹經銷商的同時，深度引導消費者，塑造房地產品牌的信任度和好感度，增強銷售勢頭和客戶信心。
促銷策略和廣告促銷策略
(壹)、確定銷售方式——投資銷售先租後買。
1，坐在店裏招攬銷售:
以招商局中心為“店”，展示項目整體模型和立面模型，進行現場銷售。有兩名固定的銷售人員。
2.異地招商與銷售:
在廣東省開展項目招商。以優惠的價格和政策支持吸引同類客戶群體。
3.業主介紹:
可以用優先車位或其他物品鼓勵已購買門面的業主介紹親友購買。
三維營銷計劃和操作規則
為了保證春節後全面招商的機會，我們采取立體、多元化的營銷方式，具體操作如下:
促銷策略
媒體宣傳
我們主要考慮在以下媒體進行周期性廣告投放:1。南方都市報，廣州日報2。交通廣播3臺。玉臺，地方港臺(點)4。大型戶外廣告牌。路燈和燈箱廣告。為了更好地配合銷售工作，我們的廣告側重於以下兩個方面:
1.租金和價格策略。
2.其他促銷創意
3.業主通知和口碑宣傳
營銷期
(1)，配合各大媒體傳達銷售市場信息同步，積極開展廣告銷售。
(2)對項目招商的銷售形象進行包裝，對項目銷售點和施工現場進行形象包裝。
(3)、策劃有競爭力的銷售計劃，讓商家有壹種“好機會不容錯過，錯過了就不會再來”的心態。
(4)充分挖掘壹個城市的潛在客戶。
針對潛在客戶發放DM廣告，充分挖掘壹個城市的潛在客戶。
銷售和控制同步
我們的建議是:以租代售的策略，招商先租後賣。
(1)先招商招租，然後在這個市場進行有壹定認可度的內部認購的市場試水活動，通過摸清市場來梳理開盤價。
(2)第二階段視內部認購和開盤的銷售效果，適當提價，使整體均價控制在開發商原規劃的均價範圍內。由於此時有後期的銷售，整體銷售已經有了壹定的基礎和壹定的氛圍。此時觀望前期價格，適當漲價。
(3)第三階段，視第二階段銷量情況，建議維持第二階段價格水平。預計此時整體銷量會達到70%左右，此時開發商的壓力會大大減輕。維持第二階段的銷售價格，是為了更好地接近開發商最初規劃的均價，甚至超過開發商最初規劃的均價。
(4)第四階段最後階段，為了提前促入住，我們將小幅下調前兩個階段的價格，以進壹步刺激觀望客戶，加速完成壹期房源銷售目標。
確立媒體目標
根據媒體目標，且媒體目標清晰可量化，以最低的成本達到最佳的宣傳效果。
1，新媒體:網絡平臺、微信、微博、直播等。
2、廣播廣告
3.現場圍欄包裝廣告
4.現場樓梯的彩虹包裝
5.招商局現場包裝廣告
6.宣傳資料:招商宣傳冊、各種宣傳資料等。
廣告預算(這是重要的壹步)
廣告費用=總銷售額的百分比x廣告費用(3%)