在北上廣深這樣的限購城市換房更是難上加難，尤其是那些只能買壹套房的非本地戶口人群。換房就是先賣房，再租房，再找房。結果妳可能買不到。
事實並非如此。壹個北京外地的哥們，不小心把房子換到了北漂，從自住變成了租房。雖然這種事情很少，但是換房的風險是真實存在的。壹般來說，換房有兩種方式，壹種是先賣房，壹種是先買房後賣房。下面就從幾個方面來說說8月18日的換房吧:
換房原因:
1，為了孩子上個好學校；
2.現有的房子太小，住不進去；
3、周圍環境和房子本身；
4.為了面子；
5、有錢任性；
6.為了更貼近父母。
換房需求已經明確，接下來就是賣房和買房了。換房家庭可以選擇新房，也可以選擇二手房，兩者各有優勢。
新房:
優點:稅費比較簡單，只有兩筆大的支出:契稅和公共維修基金。房源全新，價格比二手房低。
缺點:新房通常位置比較偏，配套不完善，交房周期長，等待成本高。
二手房:
優點:房子大多位於商圈成熟區域，配套設施完善。
缺點:二手房稅費比新房高。雖然不需要繳納公共維修基金，但是契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅較高。如果是非普通住宅，稅費成本通常高達房價的10%。
換房的完整流程通常是這樣的:賣房→查購房資格(限購人群)→找新房→簽合同→入住。但事實上，並不是每個人都能順利走完這個過程。原因可能是:
1，政策變化，買房資質出現問題，賣房後無法在目標區域買房。比如北京通州區就實行了單獨限購政策。
2.賣家提價或者毀約。這是換屋者最大的風險。
雖然先賣風險更大，但先賣的成本更低，因為賣了之後，可以以首套房的成本買房。讓我們算壹筆賬。a君在上海有壹套70平米的兩居室，打算改成120平米。按照2065，438+2006年4月上海均價458，565，438+0元/平米計算，壹套70平米兩居室的市場價約為320萬元，更換同地段的65，438+020平米需要550萬元左右。
房屋交換成本比較:
抵押支出
先賣房再買房:
已售房屋總房款算作首付，剩余230萬元選擇20年商業貸款，利率按首套房八五折計算，月供14144.44元。
本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬元。
總利息為654.38+0.09萬元。
先買房再買房:
已售房屋總房款算作首付，剩余230萬選擇20年商業貸款。利率按基準利率計算:月供15432+0元。
本息支出總額為15052.21×240(期)= 360萬元。
總利息為1，31，000元。
契稅支出:
先賣房:首套房契稅稅率1.5%，契稅稅額550×1.5% = 8.25萬。
先買房:二套房契稅稅率3%，契稅稅額550×3% = 1.65萬。
由此可以計算出，由於貸款利率和契稅的差異，先賣房比先買房的貸款支出少了近20萬元，契稅少了8.25萬元，所以買房總成本比先買房少了28.25萬元。
需要註意的是，合理安排過渡期的房源也很重要，因為完美的房源不是那麽好找的，要給自己留好後路。
對於已經有房的工薪階層來說，先賣房再買房是比較可行的選擇。雖然面臨房價上漲的風險，但是如果不先把房子賣了，就沒有信心買新房。而且手裏有現金，可以更快的完成購買，減少房價波動的影響。在房地產不穩定的今天，控制負債，減少不確定性最重要。
(以上回答發布於2016-12-02。目前的購房政策請參考實際情況。)
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