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常州換房的事:先賣還是先買房?

常州房價上漲,換房者更要謹慎。對於常州的改善型購房者來說,先買房還是先賣房,都是不小的問題。

在北上廣深這樣的限購城市換房更是難上加難,尤其是那些只能買壹套房的非本地戶口人群。換房就是先賣房,再租房,再找房。結果妳可能買不到。

事實並非如此。壹個北京外地的哥們,不小心把房子換到了北漂,從自住變成了租房。雖然這種事情很少,但是換房的風險是真實存在的。壹般來說,換房有兩種方式,壹種是先賣房,壹種是先買房後賣房。下面就從幾個方面來說說8月18日的換房吧:

換房原因:

1,為了孩子上個好學校;

2.現有的房子太小,住不進去;

3、周圍環境和房子本身;

4.為了面子;

5、有錢任性;

6.為了更貼近父母。

換房需求已經明確,接下來就是賣房和買房了。換房家庭可以選擇新房,也可以選擇二手房,兩者各有優勢。

新房:

優點:稅費比較簡單,只有兩筆大的支出:契稅和公共維修基金。房源全新,價格比二手房低。

缺點:新房通常位置比較偏,配套不完善,交房周期長,等待成本高。

二手房:

優點:房子大多位於商圈成熟區域,配套設施完善。

缺點:二手房稅費比新房高。雖然不需要繳納公共維修基金,但是契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅較高。如果是非普通住宅,稅費成本通常高達房價的10%。

換房的完整流程通常是這樣的:賣房→查購房資格(限購人群)→找新房→簽合同→入住。但事實上,並不是每個人都能順利走完這個過程。原因可能是:

1,政策變化,買房資質出現問題,賣房後無法在目標區域買房。比如北京通州區就實行了單獨限購政策。

2.賣家提價或者毀約。這是換屋者最大的風險。

雖然先賣風險更大,但先賣的成本更低,因為賣了之後,可以以首套房的成本買房。讓我們算壹筆賬。a君在上海有壹套70平米的兩居室,打算改成120平米。按照2065,438+2006年4月上海均價458,565,438+0元/平米計算,壹套70平米兩居室的市場價約為320萬元,更換同地段的65,438+020平米需要550萬元左右。

房屋交換成本比較:

抵押支出

先賣房再買房:

已售房屋總房款算作首付,剩余230萬元選擇20年商業貸款,利率按首套房八五折計算,月供14144.44元。

本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬元。

總利息為654.38+0.09萬元。

先買房再買房:

已售房屋總房款算作首付,剩余230萬選擇20年商業貸款。利率按基準利率計算:月供15432+0元。

本息支出總額為15052.21×240(期)= 360萬元。

總利息為1,31,000元。

契稅支出:

先賣房:首套房契稅稅率1.5%,契稅稅額550×1.5% = 8.25萬。

先買房:二套房契稅稅率3%,契稅稅額550×3% = 1.65萬。

由此可以計算出,由於貸款利率和契稅的差異,先賣房比先買房的貸款支出少了近20萬元,契稅少了8.25萬元,所以買房總成本比先買房少了28.25萬元。

需要註意的是,合理安排過渡期的房源也很重要,因為完美的房源不是那麽好找的,要給自己留好後路。

對於已經有房的工薪階層來說,先賣房再買房是比較可行的選擇。雖然面臨房價上漲的風險,但是如果不先把房子賣了,就沒有信心買新房。而且手裏有現金,可以更快的完成購買,減少房價波動的影響。在房地產不穩定的今天,控制負債,減少不確定性最重要。

(以上回答發布於2016-12-02。目前的購房政策請參考實際情況。)

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