如何規定施工單位的保修期？

如何規定施工單位的保修期？《建設工程質量管理條例》第四十條第三款規定:“建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。”同時，《房屋建築工程質量保修辦法》第八條規定:“房屋建築工程保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。”從上述規定可以看出，在建設工程正常竣工驗收的情況下，保修期的起算時間為:參加竣工驗收的各方正式簽署驗收報告的日期為保修期的起算時間。但在建設工程不能正常竣工驗收的情況下，結合《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條的規定，可以推定保修期的起算日期。承包人已提交竣工驗收報告，發包人延期驗收的，承包人提交驗收報告的日期為竣工日期，保修期從該日期開始計算；建設工程未經竣工驗收由發包人使用的，建設工程移交占有權之日為竣工日期，保修期自移交占有權之日起計算；因承包人原因不能完成建設工程竣工驗收的，保修期不能計算。有些建設項目往往需要壹段時間才能完成竣工交付。竣工日期與實際交付日期不壹致時，保修期如何計算？如商品房建設項目，項目建成後，房屋預售剛剛開始或尚未完成，有的房屋可能需要幾年才能完成。如果從竣工驗收之日起算保修期，可能是保修期滿或者是購房人購房時期限屆滿。對於購買者來說，他將享受不到短時間的保修服務，這對購買者顯然是不公平的。因此，《建設部關於商品住宅實行住宅質量保修和住宅使用說明制度的規定》第六條規定:“住宅保修期自開發企業竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期不得少於本規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。國家只規定住宅工程質量保修期的，保修期按照國家規定執行。”第五條規定的保修期限為:“正常使用情況下，所有零部件保修內容及保修期限:1，屋面防水3年；2、墻面、廚衛地面、地下室、管道滲漏1年；墻壁和屋頂抹灰6，5438+0年；4、地面空鼓開裂，大面積起砂1年；5.管道堵塞2個月。7.采暖制冷系統及設備的保修期為1采暖期或供應期。8.潔具是1年。9.燈具和電氣開關為6個月65，438+00。其他零部件的保修期由房地產開發企業和使用人自行約定。”同時，建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定:“房地產開發企業應當對銷售的商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中約定保修範圍、保修期限、保修責任等內容。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得少於建設工程承包人向建設單位出具的質量保證書規定的保修期限；持續時間少於《條例》規定的最低保修期的，不得少於《條例》規定的最低保修期。非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包人向建設單位出具的質量保證書規定的保修期限。在保修期內出現質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔責任。因不可抗力或者使用不當造成的損害，房地產開發企業不承擔責任。”根據上述規定，第壹，商品房保修期從交付之日起算，而不是從竣工驗收之日起算。二是自竣工驗收合格之日起的保修期限長於《條例》確定的最低保修期限的，該期限視為該商品房的保修期限；房屋交付時自竣工驗收之日起的保修期低於《條例》確定的最低保修期的，按照《條例》確定的最低保修期執行。第二，建築工程最低保修期考慮到了各種建築工程的不同情況。建築法沒有對建築工程的保修期作出具體規定，但授權國務院對最低保修期作出具體規定。《建築法》第六十二條明確規定了建築工程保修期的確定原則。確定建築物保修的具體期限，應遵循第62條規定的原則，即:1，並保證建築物在合理的使用年限內正常使用。建築施工企業應當在合理使用年限內對危及建築物安全使用的質量缺陷承擔保修責任。例如，根據《建築法》第60條，必須在建築物的合理使用壽命內保證基礎工程和主體結構的質量，建築企業對基礎工程和主體結構的保修責任期限應延長至建築物的合理使用壽命。2、維護用戶的合法權益。建築產品是使用時間長、投資高的特殊產品。建築工程的保修期應適應建築產品的特點，不宜過短。否則，用戶高投入獲得的建築產品，短期內出現質量問題無人負責，必然損害用戶利益。關於建設工程的最低保修期，國務院《建設工程質量管理條例》第四十條規定:“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期為:1，房屋建築的基礎工程、地基工程和主體結構工程，為設計文件規定的工程的合理使用年限。2.屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間、外墻的防滲漏，為5年。3.其他工程的保修期由發包人和承包人約定。”需要註意的是，國務院規定的保修期屬於最低保修期，施工企業施工的建築工程質量保修期不能低於此期限。國家鼓勵建築企業提高建築工程的質量保修期。目前，壹些施工企業對建築工程保修期作出了自己的規定，與建設行政主管部門現行的工程質量保修期規定相比，有了很大的延長。比如現行建設主管部門規定的建築工程保修期為6個月至1年，屋面防水工程除外，為3年。同時，建設部《房屋建築工程質量保修辦法》第七條規定:“在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期為:1，基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的工程合理使用年限。2.屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間、外墻的防滲漏，為5年。3.供暖和制冷系統，這是兩個供暖系統。其他工程的保修期由建設單位和施工單位約定。”裝修後，就不用擔心質量問題了。商家可以以安裝完成為由，對維修進行抗辯。根據國務院行政法規的規定，各種裝修品種的最低保修期幾乎都有規定。也就是說，商家的保修期不得少於法律的強制性規定，當然如果長於法律規定也不禁止。同時也要註意，保修期的起算時間不是從妳知道或者應當知道的那壹天開始，而是從竣工/交接驗收合格的第二天開始。