此前，上海樓市“暖冬”行情持續燥熱。熱銷房源被熱搶，新房搖不動，二手房交易攀升，攪動購房者的心。但從2021和1以來的新房市場來看，成交萎縮趨勢明顯。此外，部分地區的二手房交易仍在攀升。業內人士表示，如果上海樓市仍保持目前的熱度，將會出臺有針對性的收緊政策。
沈寂了三年的上海樓市，將在2020年出現量價齊升的局面。但是今年6月5438+10月新房成交萎縮。
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上海65438+去年2月
新房成交同比增長近六成
沈寂了三年的上海樓市在2020年迎來了量價齊升，尤其是6月5438+065438+10月和2月65438+2月，市場回暖更加明顯。"充足的供應為年底交易的新高奠定了基礎."上海中原地產市場分析師陸文熙說。
2020年6月，上海新房供應因疫情受阻。疫情控制後，5438年6月+2月新房供應開始補貨。上海中原地產數據顯示，6月5438+2月44個項目入市，面積1351萬平方米。但上壹次單月市場成交量突破13萬平方米，還要回到2015年6月。
5438年6月+2020年2月入市的項目，主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統首選地，剛需、剛改，對簽約、轉化有很大幫助。此外，年末還有少量“補倉”的豪宅項目歇業，如前灘板塊的“尚峰明帝”、鞍山板塊的“保利都匯景庭”。
在這樣的背景下，去年底成交壹路攀升。上海中原地產數據顯示，2020年6月5438+2月上海新建商品住宅成交面積1.227萬平方米，環比增加591%，這壹數據也創下2020年新高。據同策咨詢統計，2020年，上海商品房供應面積約為761.95萬平方米，同比基本持平；成交面積約893.02萬平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均價57166元/平方米，同比上漲5.3%。
此外，新京報記者了解到，從上海市場成交來看，剛需、剛需成為絕對主力。上海成交前十榜單中，也有均價低於3萬元/平方米的剛需榜單。以65438+2月為基準，所有交易都集中在低價產品上，所以均價變化不大。國家統計局數據顯示，2020年6月上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲4.2%。
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熱板房很受歡迎，
65438+10月份以來略有下降。
雖然上海新房供應和成交都在增加，但市場依然供不應求。“我看了壹個樓盤，200多套房，最便宜的也要800多萬。訂閱3000多，也沒搖。”買家李小姐說。
動搖不了的不是個例。新京報記者註意到，2020年，尤其是四季度以來，上海樓市持續升溫。市場上壹些相對稀缺的小戶型由於限價等因素很有吸引力，導致認購率很高。據同策咨詢統計，2020年，65438+2月，上海開盤樓盤超過30個，超過20個項目認可度超過100%，13項目數量超過1000組。
2021 1 20，市場傳出消息。為了嚴控過熱現象，上海突然調控新房，同壹家庭同壹時間只能認壹個盤。此外，在價格穩定方面，也將嚴格審批新房預售價格，對於價格低於市場價的樓盤，將適當提高價格，防止過熱。
“此舉主要是為了給現在的熱度降溫，杜絕不正常的操作方式和假離婚。消除虛假需求，努力恢復市場的真實需求。”據業內人士透露。
“目前上海樓市結構性失衡突出，熱點板塊、熱點樓盤認可度較高。相反，遠郊只是需要被認可。總體來說還是正常的。”陸文熙說。
“上海的房地產調控，沒有任何放松。上海樓市的上漲是市場的力量，是三年低迷後需求的正常釋放。”易居研究院副院長楊紅旭表示，周期性力量、疫情下避險和改善的需求、貨幣釋放下的抗通脹需求、拆遷量、教育改革同招市民、人才落戶放寬等六種力量結合在壹起，形成了目前上海樓宇的火熱狀態。
但近期上海新房成交有所下降。“雖然近期成交勢頭不錯，但新房成交自今年6月5438+10月以來已經連續兩周調整，成交萎縮趨勢明顯。”陸文熙表示，經過前期的高速運行，市場需要調整喘息空間，65438+10月本身將面臨淡季壓力，市場的持續下跌在意料之中。
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二手房持續升溫，
業主漲價
“相比新房市場，由於二手房市場自由度更高，業主掛牌也更隨意。很多房子都是待售的，熱度比新房還高。”陸文熙說。
新京報記者了解到，整個2020年，尤其是下半年以來，上海二手房市場成交套數不斷攀升。同策咨詢統計數據顯示，2020年，上海二手房累計成交32.83萬套，同比上漲27.8%；尤其是二季度以來，成交額壹直保持在較高水平。5月之後，月成交量趨勢突破3萬套，並在11-65438+2月創下四年新高，月成交量逼近4萬套。
二手房價格不受限價政策影響，能真實反映市場實際價格及其背後的供求關系。國家統計局數據顯示，2020年6月上海二手房價格環比上漲0.6%，同比上漲6.3%。此外，根據安居客網上數據，2020年上海二手房掛牌均價為52530元/平方米，環比165438+10月上漲0.98%，同比上漲4.08%，整體漲幅相對有限。
但不同區域價格分化依然存在，部分熱點板塊漲幅明顯。安居客網上數據顯示，6月5438+2月浦東張江二手房均價69945元/m2，環比上漲2.27%；閔行吳涇6438+2月，二手房均價39877元/m2，環比上漲2.61%；而浦東臨港新城2月二手房均價31929。但偏遠地區二手房價格下跌。比如金山石化二手房均價下跌0.75%，崇明長興島二手房均價下跌0.27%。
進入2021和1，上海二手房市場持續升溫。RealData數據顯示，今年6月前13天，環比去年同期，鏈家二手房成交量上漲42%。
“從市場預期來看，今年前13天，上海二手房業主調價中漲價比例上升至67%，比去年12的水平上升了12個百分點。後期房價仍面臨較大上漲壓力。”RealData首席市場分析師徐小樂表示。
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行業:
或將出臺定向緊縮政策。
58安居客房地產研究院分院院長張博表示，滬上熱度上升的重要原因是需求端增長明顯。無論是有購房資格的人的增長，拆遷，還是留學人員的回國，都在壹定程度上增加了購房需求。但這些人並不是炒房團，大部分都是改善型或者首套自住人群。“今年市區很多限價房新項目入市，導致改善型集中度爆發，同時引發二手房市場房源量激增，而大量首次置業者接手改善型壹方的二手房。”
在張博看來，上海的房價不是由投資者推動的，而是由真實需求推動的。但近期市場上對壹些非理性上漲房源的炒作值得關註，需要重點打擊市場輿論亂象。
在陸文熙看來，上海市場的過熱局面是不可持續的。“今年金融信貸會有所控制，交易壓力會逐漸顯現。另外，1和2月是傳統淡季。企業註重年終總結，新年的推出速度不會那麽快。預計未來將維持震蕩調整的趨勢。”
“目前上海商品房供需雙方都是2021保底。”同策研究院分析師丁瑤表示，在供應方面，2020年上海商品住宅用地(不含租賃住房用地)累計建築面積將同比翻番。目前上海拿地到項目首次開盤的間隔壹般在1年左右。可以預測，2020年的宅基地量必然導致2021年更高的住房供應量。同時，據同策研究院不完全統計，2021+0-4月法醫項目約為108，貨源充足。
在需求端，丁瑤指出，2020年有大量客戶因為“搖號難”而未能如願購房，年底這種現象仍大量存在。未來有新項目入市，這部分尚未落地的房源需求會逐步釋放，同時會激發觀望的購房者的熱情，可能會使市場整體持續火爆。
值得壹提的是，來自同策研究院的統計數據顯示，2020年，上海中心城區已簽約的重點搬遷項目涉及居民不少於2萬人。“目前中心城區壹些‘毛鏑’的咨詢還沒有推廣。未來兩年，上海舊改仍將保持壹定規模，仍將是支撐二手房交易的重要力量。城市居民在獲得補償後，更傾向於選擇附近區域的二手房作為購房目標，這也是二手房交易量高的重要原因。”丁偉說。
根據目前樓市的熱度情況，後期不排除繼續加大調控力度。“如果2021上海樓市熱度不減，可能會有針對性的收緊政策出臺。”丁偉說。
新京報記者|張曉蘭
編輯|吳欣
排版| Cordena