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試論如何加強房地產項目可行性研究

引言

自1998年以來,我國房地產業發展迅猛,對國民經濟的拉動效應越來越大,2002年我國GDP增長8%,其中房地產業的直接貢獻率與間接貢獻率之和占1 9~2 5個百分點,標誌著房地產業在宏觀經濟中的支柱產業地位已經確立起來。然而,在房地產業發展如火如荼的同時,呈現出地區房產投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態勢,給房地產業良性發展帶來諸多的隱患不口阻力,究其原因,問題較多源於房地產項目的前期策劃和可行性研究流於形式。因此,力口強和規範房地產項目可行性研究,防投資隱患於未然迫在眉睫。項目可行性研究迫在眉睫

1.房地產業的投資特點要求細致人微的項目總體策劃和研究

房地產投資具有資金投入量大、回收期長,經營風險高的特點,項目決策壹旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力,加重企業債務負擔,給開發商帶來致命性打擊,而且還會導致銀行貸款沈澱,甚至影響城市合理性開發進程。然而,我國大部分房地產開發商仍沈浸在“房地產業遍地黃金”的市場觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開發商在項目前期決策時,根本就不作深入的市場調研和全面的可行性分析,雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告,但“它們”大多是壹堆用於爭取政府審批立項的 “文字遊戲”和“數字遊戲”,鉆政府審批環節把關不嚴格的空子,結果在這場“遊戲”中,開發商往往“套牢”了自己。因此,註重並力口強項目可行性研究工作顯得甚為重要和緊迫。把房地產估價師站點加入收藏夾

2.可行性研究是開發主體、政府和銀行機構評審項目投資的基礎依據

可行性研究是房地產項目立項前期的壹項首要工作。首先,可行性研究是開發商投資決策的重要依據。可行性研究基於全面深入的市場調查和分析,以大量數據論證項目在市場中的需求空間、技術操作的先進性、規劃設計的科學性、財務分析的贏利性,以及社會效益的貢獻性。公司董事會根據項目可行性研究的評價結果,結合公司自身的優劣勢和市場預測,最終作出項目是否投資的決策。其次,可行性研究是開發商向政府機構審批立項的基礎資料,是申請銀行貸款、發行企業債券或信托基金的基礎依據。政府建設部門、規劃部門、計劃部門不口土地管理部門等機構通過評審項目可行性研究報告,在兼顧經濟效益和社會效益的基礎上,批準建設執照。銀行和信托公司通過審查項目可行性研究報告,評估其償債能力和風險收益水平,作出是否貸款和發行信托基金的決定。最後,可行性研究報告是工程建設和項目考核的基礎依據。可行性研究囊括了項目工程建設的各項技術細節和相應的成本估算,而且項目竣工後的決算和考核,都以可行性研究報告中制定的成本預算、技術標準和經濟指標作為考核依據。

3.部分地區房地產投資加速過猛,存在“房產泡沫”隱患,急需規範的可行性6開究“剎住”盲目投資

近幾年,我國各大城市房地產投資迅猛增長,1998至1999年,全國房地產投資增長率保持在15%左右,2000年漲到19 5%,2001年更是高達25.3%,2002年仍居高為 21.9%。投資高速增長的背後是空置商品房總量不口空置率直線攀升,據有關資料統計,2001年全國空置房總量9000多萬平方米,積壓資金約2000億元,2002年達1.25億平方米,凈增39%,其中空置時間超過壹年的占50%且主要集中分布在大中城市,積壓資金超過2500億元,居各行業不良資產之首。按正常標準,商品房控制率應控制在10%以內(美國約為7%,香港約為3%- 4%),而我國國內的商品房空置率達到了26%,表明房地產業進入了嚴重超警戒線運行狀態。追尋“望房難賣” 的原因——區位不好、產型不當、配套設施太差、價格過高等等,而這些客觀原因在市場調研階段完全可以避免,顯然更深層次的原因反映出項目的前期可行性研究薄弱。經過近10年的發展,我國大中城市的房地產市場逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利歲月”已壹去不復返,理性的房產需求迫切要求房地產理性開發,要求開發商必須作好項目的可行性研究,切忌“壹哄而上”的盲目投資。

項目可行性研究的工作核心

項目的可行性研究工作是壹項細致的長期市場調研和技術分析工作,作好這項工作要求實際工作者在理論指導上抓住三個結合,在調研分析工作中抓住三個核心,實現理論指導與實踐調研的統壹。1.可行性研究工作的理論指導三結合

第壹,微觀經濟效益分析與宏觀經濟效益分析相結合。可行的房地產項目不僅表現在項目本身的經濟利潤,而且還表現在利於拉動社區相關行業(商業、娛樂)發展,利於解決困難人口的住房問題(經濟適用房),利於改善社區環保水平,利於提高社區文化生活水平,利於促進舊城改造等社會貢獻。第二,定量分析與定性分析相結合。定量分析建立在大量技術性數據的基礎上,通過數學模型,用數字和指標說明項目的可行性,但定量分析的結果忽略了政策環境和市場環境變化給項目帶來的潛在機會和威脅,所以定量分析必須輔以定性分析作指導。第三,動態分析與靜態分析相結合。按照國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》的規定,項目可行性分析既要進行靜態經濟評價,還要進行動態經濟評價。靜態分析得來的投資收益率和投資回收期忽略了資金的時間價值,由於房地產投資的回收期長目70%-80%的資金來源於銀行貸款,資金成本的高低直接影響最終利潤水平,所以項目的財務分析必須考慮資金的時間價值,充分利用內含報酬率和)尹現值反映投資的動態效益。

2.可行性研究的工作三大核心

項目可行性分析工作可以歸為三大核心, 目口市場調研與市場定位、技術分析和經濟效益分析。第壹,房產市場調研與市場定位是通過對社會宏觀經濟發展形勢進行調查和分析,從市場的需求結構、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析,然後在此基礎上,確定項目開發的產品定位和建成後的銷售策略及周期計劃。第二,技術分析囊括了項目總進度統籌安排,包括前期準備工作的計劃立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程、環境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設後期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。第三,財務分析包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設資金籌措和使用計劃,經濟效益和社會效益評價不口風險分析等。把房地產估價師站點加入收藏夾

項目可行性研究的改進措施

1.建立科學的指標評價體系

項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。規劃評價指標主要有可使用土地面積、建築密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設施配套、交通等,設計方案評價指標有性能比、產業化、采光、通風、環境質量、格調、品位、與周圍環境的協調、使用功能,市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業管理費等。經濟評價指標分兩方面,其壹是財務評價有財務收支、分析項目的財務贏利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性和風險預測等;其二綜合評價,從區域社會經濟發展的角度分析和計算房產項目對區域經濟的效益和費用,考察項目對社會經濟的貢獻,判斷項目的社會經濟合理性。

2.加強項目風險分析

在經濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規避宏觀經濟環境和區域市場變動所帶來的投資風險。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、壹般和較差三種狀態,然後由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員***同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最後根據概率法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。其次,分析通貨膨脹給項目運營帶來的風險,壹般來說,通貨膨脹因素對房地產項目不會產生較大的經營風險,因為建築材料、人工成本等建造成本和房地產商品的售價都自然會隨著通貨膨脹而升降,它們對房地產項目贏利性的正負影響基本上可以抵消。最後,利用贏虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。贏虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價格贏虧平衡分析、競標時的土地價格贏虧平衡分析;敏感性分析包括平均售價的敏感性分析、投資的敏感性分析和項目建設周期的敏感性分析。

3.培育專業房地產可行性研究市場,規範房地產咨洵業發展

國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育可行性研究專業市場。首先,重視房地產專業人才培養,完善註冊房地產估價師、房地產經紀人和造價工程師的培養和考核體制;建立房地產經濟分析師、政策分析師和房地產環保評價師等專業研究人才的培養不口考核機制,為房地產可行性研究領域輸送高素質的專業化人才。其次,在政策上扶持房地產評估企業和房地產咨詢公司的建立不口發展,同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業務的能力,對具備能力的單位頒發資質證書、評定等級並加以行業規範,對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家註冊房地產評估師在可行性研究報告上簽字生效的權利和承擔的法律責任,建立可行性報告編制單位和研究人員的權責體制,從根源上遏制可行性研究流於形式的可能。

4.完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制

首先,國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規建設,房地產開發項目審批必須提交經專業可行性研究機構蓋章和國家註冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告,可行性研究機構和相關國家註冊房地產評估師對項目建成後的損益和空置情況承擔吊銷執照的連帶責任。其次,政府房地產審批機構 (建委、計委、規劃局不口國土資源管理局)要加強對房地產法人主體的財務評價、建設資質評價和銀行信用評價,同時組織具備房地產評審資格的專家嚴格審查可行性研究報告,評審專家同樣對項目建成後的損益和空置情況承擔吊銷評審資格執照的連帶責任。政府部門對合格的項目報告登記備案,對不合格的項目報告拒絕辦理相關手續。最後,建立房地產項目開發的社會監督機制。建設主管部門應定期公布備案的開發項目,公開項目的審批機構、開發單位、可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單,同時對項目建設情況和銷售情況進行定期的跟蹤調查,暴光“爛尾工程”的開發單位,被吊銷營業資格的可行性研究機構不口被吊銷資格證書的研究人員的名單,充分發揮社會輿論對房地產項目相關責任單位和個人的社會監督作用。

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