壹、房地產泡沫形成的原因
從主觀上來看，房地產泡沫產生的原因主要有兩個：
壹是大量投機行為的存在。對房地產的需求包括真實需求和投機需求兩個方面。真實需求是居民為了滿足生活需要、企業為了滿足擴大再生產的需要而形成的需求。投機需求則是為了從房地產買賣差價中獲得利潤。投機者購買房地產不是為了實現保值增值，而是為了在價高時轉手倒賣。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，許多非房地產企業和個人投資者大量投資於房地產，房地產交易十分火爆。另壹方面，在銀行利率較低的情況之下，社會資金缺乏好的投資渠道。因此，全社會普遍對房地產價格有著良好的預期，這樣就會導致大量的房地產投機行為，房地產價格不斷攀升。
二是商業銀行的信貸支持。由於房地產價值量大的特點，房地產泡沫是否出現，壹個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有商業銀行配合，就不會有房地產泡沫的產生。同樣，對商業銀行而言，由於房地產是不動產，銀行部門普遍認為這種貸款風險較小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投機者發放以房地產作抵押的貸款。從而加強了投機者的融資能力，這就可能進壹步地加劇了房地產價格的上漲。
從客觀上來看，房地產泡沫產生的原因主要有三個：把房地產估價師站點加入收藏夾
壹是房地產三級市場和租賃市場的不發達。房地產壹級市場是指政府舉行的土地拍賣的土地市場，二級市場是指新建商品房交易市場，三級市場是指二手商品房交易市場。在壹個完善的房地產市場體系中，特別是住宅市場，三級市場應該是很活躍的。新房交易只是所有交易中的很少壹部分，高收入階層去買新房，他們以前的房子會被下壹收入層次的家庭占有，下壹收入層次的房子又會繼續向下傳遞。我國傳統觀念和居民消費習慣是買房就要買新房而不是二手房。目前，很多城市的房地產三級市場基本還沒有啟動，這就導致了新的商品房需求增加。
租賃市場和買賣市場是相互影響的。如果買賣市場上商品房售價偏高，壹部分消費者就會從住房銷售市場轉向租賃市場，開發商則會面臨降價的壓力。我國目前很多城市的住房租賃市場處於地下經營的狀況，透明度差，且缺乏有效的監管機制。租賃市場不發達，消費者就失去了選擇不同住房消費方式的機會，在應當租房的階段也不得不提早進入消費市場，給商品房市場帶來過多的需求。較大規模的租賃市場不僅可以較好地解決人員流動與住房產權流動之間的矛盾，有利於低收入群體規避市場風險，而且是房價發現機制的壹個重要組成部分。由此可以看出，房地產三級市場和租賃市場的不發達會導致商品房需求量的增加，從而使得其價格上升。
二是房地產行業信息不透明。與資本市場相比，房地產市場由於自身的特點具有信息傳遞慢、透明度差的特點。我國的房地產市場只有十幾年的歷史，房地產市場統計體系很不完善，數據準確性差；交易信息不透明。因此，消費者購買房地產時往往會被表面現象所迷惑，而部分開發商又會誇大宣傳，這樣就會導致消費者過於樂觀，對市場判斷脫離實際而加入到投機者的隊伍裏面來。
三是經濟周期的作用。房地產商品的供求特性決定了其價格易受經濟周期的影響。房地產供給具有時滯性，由於土地的稀缺性和房地產建設周期長，其供給彈性不大。房地產需求主要包括企業發展而引致的辦公用房和商業用房的需求、居民滿足基本生活所需要的住宅需求，這些需求特別是辦公用房和商業用房的需求很容易隨著經濟形勢的變化而在短期內發生變化。當經濟周期處於上升階段的時候，企業規模的擴張使得房地產市場的需求急劇增加，而房地產供給卻不能同步地增長，由此造成壹種供不應求的局面，導致了房地產價格的上揚。
二、房地產泡沫造成的危害
房地產行業具有產業關聯度高、影響範圍廣的特點，對國民經濟增長的貢獻很大。作為關系國計民生的重要商品，房地產泡沫的產生、發展、變化對於政府、企業和居民都會帶來巨大的影響。主要表現在以下幾個方面：對宏觀經濟而言，房地產價格對於壹個地區經濟的增長、產業協調發展等方面都有著重要的影響。房地產行業產業關聯度很高，鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產業都與房地產業密切相關，房地產業的發展對這些產業的發展具有很大的促進作用，相關比例達到1∶1.7，即每100元的房地產銷售就能帶動相關產業170元的銷售①。當房地產出現泡沫時，房地產價格急劇上升，由於GDP增長對房地產業的依賴程度較高，此時房地產價格壹旦出現壹些大的起伏，不僅會導致房地產業進入衰退，而且會對整個地區經濟的穩定發展帶來不良影響。同時，房地產泡沫經濟還會影響國民經濟的平穩運行，破壞國民經濟的結構和比例。由於房地產泡沫是由虛假的高贏利預期的投機帶動起來的，並不是實際經濟增長的結果，它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。壹旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發生的債權債務關系就難以理順，形成信用危機，這將給國民經濟的運行帶來相當大的沖擊和危害。
對金融系統而言，由於房地產行業是資金密集型行業，它對金融依賴程度很大。當房地產行業出現衰退時，就會使資金鏈收緊，甚至出現資金鏈斷裂，引發金融危機。在房地產泡沫破滅後，銀行投向房地產的壹些資金面臨著收不回來的危險，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，使銀行的不良貸款比例大幅上升。銀行不良貸款比例的上升將迫使銀行收縮貸款規模，造成整個社會的信貸環境趨緊，對其他行業的正常生產產生緊縮影響。如果泡沫很嚴重，破滅後造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽，存款者會對銀行的信用產生懷疑，對銀行進行擠兌，造成金融恐慌，甚至金融機構的破產。
對企業而言，房地產價格的急劇上升會引起大部分企業生產成本的上升，從而使得企業經營狀況飄忽不定，從而使得企業壓縮開支，縮小生產規模，導致失業的大量增加。泡沫破滅後，房地產價格大幅下跌，許多房地產企業和房地產相關企業破產倒閉，許多在建工程停建和緩建，造成建築業的蕭條。由於價格的下跌，人們對房地產的投資熱情迅速下降，房地產市場可能在很長時期內低迷不振。為房地產業提供原材料的行業，如鋼鐵、水泥等，將出現生產能力嚴重過剩，這些行業的投資在很長時間內都很難啟動。
對居民而言，由於衣食住行是人們基本生活需要和安居樂業的必要條件，房地產價格的上升也會使得包括住房在內的生活成本上升，引起其他消費的減少。特別是在我們全面建設小康社會的今天，出現房地產泡沫會對居民生活帶來不利影響，阻礙國家政策目標的實現。
如果房地產泡沫破滅，房地產價格從它們的峰值水平急劇跌落下來，致使貸款價值大大高於其抵押品的市場價值，由此會導致大量的貸款違約發生。
三、房地產泡沫的防範
房地產泡沫會對整個經濟體系和金融體系造成極大的威脅，會對整個社會的正常運行帶來很多的問題。防範房地產泡沫的產生與擴大，需要政府職能部門和商業銀行等各方的***同參與與努力。
從政府職能部門來看，政府應制訂相關稅收政策和房地產政策並嚴格落實，增加投機者持有物業的成本和交易成本，減少房地產市場的投機行為。加快和規範房地產三級市場的發展，繼續引導房地產三級市場向好的方向發展。同時，要規範房地產租賃市場，為房地產租賃市場的發展創造條件。這樣，房地產市場的需求者就有壹部分轉向了三級市場和租賃市場，就可以使得房地產市場的需求減少，從而可以有效抑制房地產泡沫。
從商業銀行來看，銀行應嚴格房地產行業貸款的審批，從土地交易環節、房地產開發環節到新建商品房的交易環節層層嚴格把關。通過信貸資金的控制，將不合資質的開發商逐漸淘汰出房地產市場的同時，還可以減少市場上的投機者。
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