如果樓市形勢好，購房者對劣質戶型似乎有很高的容忍度，但壹旦穩定或進入下跌，之前被忽視的問題房，如戶型不好、朝向不好等，就很難變現了。隨著時間的推移，房屋質量的差價會越來越大。
那麽問題來了，什麽樣的公寓才是好公寓？好的戶型是壹個需要多方面考慮的問題。現在我給大家講解壹下戶型的奧秘。
第壹個謎團:整體形狀是方形的
中國人根深蒂固的“圓地方”觀念是，蓋房子的時候，無論是外墻還是內堂，大多都是方方正正，穩重不偏不倚。
住宅戶型的方形有利於氣場的平衡，可以提高得房率，讓人身心舒暢。
所謂整體方形，是指整個房子不是壹個完整的正方形，而是所有房間和功能區的形狀都是方形長方形，整個房子看起來大致呈長方形，允許有壹些“溢出”的角落。
另外，從得房率來看，方正的房型利用率高，擺放家具也很方便。
第二個奧秘:光線充足。
好公寓，天氣晴朗，白天所有房間都不用開燈，光線充足，房間明亮溫暖，充滿陽氣，陽光可以殺菌，方便曬被子曬衣服。
另外，在房屋朝向的選擇上，通常是朝南最好，其次是東西，朝北最差。除了朝向，窗外的景色也很重要。
我們壹般認為南向窗要比較大，但冬季也要防止室內過熱，夏季要配合壹定的遮陽措施，適度阻擋陽光的進入。
所以在選擇住房的時候，要盡可能的重視臥室的采光效果。依次類推客廳、廚房、衛生間的燈光效果。
同時，在看房屋平面圖時，要詳細詢問是否有暗室。除了自然采光，通風也是個大問題。
第三個謎團:通風順暢
壹般來說，通流是最好的自然通風方式，可以使室內南北方向的空氣對流。
這裏的貫流是指風從建築物迎風面的進風口吹進室內，經過室內，從背風面的出風口流出。
如果進風口和出風口的氣壓差越大，屋內氣流阻力越小，通風越順暢。
第四個謎團:合理的動線
房子動線的布置由兩部分組成，壹是固定結構和裝修，二是人流和物流的路徑。
因為設計的變化，兩者相互影響。哪個是主體，哪個是客體，取決於空間塑造的指導原則，主體和客體因為對空間的微調而不同。
壹般來說，公寓動線分為居住動線、家務動線、訪客動線。三條動線劃分不同的區域，分隔出各自的空間，三條線不能交叉，否則會導致戶型空間功能的混亂，靜態和動態的混亂，以及住房面積的浪費。
顧名思義，客廳、餐廳、書房、衣帽間、衛生間、臥室所涉及的主要區域壹般都是私密空間，所以客廳的設計要點要以私密性和便利性為基礎。
然後家務線涉及的主要區域是廚房和衣服洗曬的地方，都是用來寫日常家務的。所以家務線的設計點就是順序的安排，要避免重復路線浪費時間和體力。
訪客路線主要涉及客廳、餐廳、公廁。來訪者的動線不要越過生活動線和家務動線，以免影響家人的休息和工作。
因為房子大小不同，業主的住房需求也不同。壹般來說，小戶型因為面積小，業主需要在更小的面積內盡可能利用空間來完成各種生活功能。
而大戶型的室內空間較寬，所以對使用率的要求較低，但可能居住的人較多，所以對戶型的私密性、功能區域劃分準確、功能齊全的要求更多更高。
第五個謎團:太寬太深。
所謂寬度，就是房子的寬度，或者說是臥室的寬度，在東西兩面墻之間；深度是房子或臥室南北墻之間的距離；面積寬度直接關系到房間的寬度和室內家具的擺放，考慮到自然采光的範圍。
壹般來說，客廳需要3.2-4.5米寬，臥室需要3.0-3.9米寬，廚衛需要1.6米以上。
臥室進深3.0-5.0，總面積在16平米以下。如果房間進深過大，光線會從窗戶投射過來，發生漫射，但離窗戶較遠的區域仍然得不到照明，白天仍然需要照明。
客廳需要5米深，但不能太深，否則采光不好，不好用。
(以上回答發布於2017-11-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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