20世紀90年代初，房地產投資主要集中在中國經濟發達的城市，如北京、廣州、深圳和上海。隨著我國經濟的快速發展，房地產業已經成為惠民經濟的支柱產業，成為全國大中城市人民生活不可或缺的繁榮產業。
首先，城市建設為住宅產業帶來機遇
隨著經濟的發展，中國住宅產業在新世紀面臨著巨大的變化。在中國人的傳統文化中，住房和家庭被視為生活的重中之重。因此，城市化進程和城市人口的增加促進了住宅產業的快速增長，以住宅為核心的房地產業在2000年國民生產總值中的比重達到5%左右。
中國是世界上人口最多的國家。根據2000年6月165438+10月1日進行的第五次全國人口普查，總人口為129533萬人，其中城鎮人口45594萬人，占總人口的36.09%。與1990年人口普查相比，城市人口比例有所增加。經濟增長極大地發展了中國的城市建設和城市規劃，城市建設帶動住宅產業的重要環節主要體現在以下幾個方面:
1.舊城改造
20世紀90年代以前，中國的城市建設基本處於停滯狀態，城市建築破舊，基礎設施嚴重不足。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求越來越高，舊城改造成為城市建設的重要課題。危險的老房子將被拆除，城市裏的工廠將被拆除，新的住宅區將被建造。以廣州海珠區工業大道為例。這個建於20世紀50年代的工業區，由於廠房破舊，設備落後，已經不具備市場競爭力。因此，廣州市政府決定對工業大道沿線的10多家工廠進行搬遷，將這壹區域改造成新的居住區，同時改變被工業汙染的城市環境。
2.城市規模擴張
城市日新月異，這就是中國的現實。在房地產開發的投資中，地段的選擇非常重要，尤其是在壹個城市相對成熟的住宅區。但是今天，中國的城市規模變化非常快。以中國西部最年輕的直轄市重慶為例，在1982年的規劃中，原城市的“母城”面積為110.6平方公裏，劃分為14個區。“生活居住區”的規劃是增加20平方公裏的生活居住用地，人均28平方米。以110.6平方公裏的“母城”為基礎，規劃“315平方公裏”的主城區。主城區分三個區，12組。“母城”被“主城”取代，這是命名的，反映了地域的變化。“社區”的概念取代了之前規劃中的“居住區”。在這個主城區範圍內，大量規劃用地用於住宅開發，“安居工程”、“國家康居工程”等壹系列住宅投放市場，改變了城市面貌和市民生活環境。
3.道路交通的改善
另壹方面，城市建設是交通道路基礎設施的完善。北京三環、四環的開通，為城市居住區的發展提供了廣闊的空間，讓幾千萬平米的望京新城成為北京的新居住區，廣州的華南快速路，讓華南新城、華南碧桂園沿線的幾千畝樓盤成為城市居民選擇置業的熱點。1982規劃的重慶“母城”地區的道路只有248公裏，而在1996的規劃中，主城區的高速公路、主幹道、次幹道在2012年將達到818公裏。與此同時，兩江環繞的重慶計劃建設16座跨江特大橋，其中長江9座，嘉陵江7座。道路的完善和橋梁的連接，將把這個組團式的城市連接起來，加強城市中心的輻射能力，使城市居民的生活和活動範圍更廣、更方便。道路相連、橋梁修建的熱點地區成為市民新的居住區。比如重慶長江大橋的建成，讓重慶南岸區南坪成為新的居住區，嘉陵江黃花園大橋的開通，讓江北五裏店成為房地產投資的熱點。南岸濱江路8公裏項目壹期工程已完工，4000多畝濱江土地將用於市場開發高檔住宅。
二是戶籍制度改革和城市化進程對住房市場的影響
從今年6月10開始，小國家將以2萬多個小城鎮為重點，進行戶籍制度改革，讓在小城鎮有固定住所和合法收入的流動人口可以申請和管理小城鎮戶籍。中國是壹個人口大國，也是壹個農業人口大國。城鄉差別很大。原有戶籍制度的管理，使得大部分農民壹輩子都堅守在農村。隨著我國經濟改革的進程和市場經濟的發展，在過去的10年裏，農民離開原籍外出，外出務工人數逐年增加，農村人口大規模向城市遷移，這是經濟發展的必然規律。根據第四次全國人口普查數據，1985年至1990年五年間，中國人口遷移總量達到3413萬人，其中2088.4萬人向城市遷移，679.5萬人向城鎮遷移，61610萬人向農村遷移。
目前，有8億多人生活在農村，約占全國人口的64%。隨著戶籍制度的改革，更多居住在農村的人口向城市或城鎮遷移是必然規律，人口的遷移必然帶來對住房的需求。
根據《20世紀中國265438+人口與發展》白皮書的目標，2010年全國總人口將控制在14億以內。根據世界各國的統計，2000年第三世界國家的平均城市化水平為45%，而中國2000年居住在城鎮的人口為45594萬，占總人口的36%。如果2010年中國城市化水平達到第三世界國家2000年城市化水平的標準，中國城市人口將達到6.3億，比目前的45594多65438+7406萬。如果人均住房面積為20平方米，則需要增加住房面積34.8億平方米。
寧波戶籍制度改革實行“農村人口城市化，外來人口本土化”，新的戶籍制度將寧波奉化市規劃面積由原來的22平方公裏擴大到l05平方公裏。
中國的戶籍制度改革是隨著市場經濟的發展而頒布的。早在這壹政策出臺之前，全國多個城市已經出臺了相應的戶籍改革政策，比如鼓勵房產投資買房入戶等。例如，四川省樂山市在今年年初實施了壹項政策，給予農村人口在城市的固定住所，並允許他們進入有固定收入的家庭，以鼓勵農村人口遷入城市。
第三，崇尚自然帶來消費觀念的改變
過去，中國公民更願意住在城市，但今天富裕的公民已經悄然改變了他們的生活觀念，他們更願意住在環境優雅、生態良好的村莊。
註重健康的居住環境，倡導自然的消費理念，使得城市郊區成為住宅投資的新區域。五天在城裏生活工作，兩天在郊區生活的五加二生活方式，使得房子的產品功能多樣化。在廣州郊區番禺，出現了壹批占地6000畝的郊區住宅小區和壹批占地1000畝以上的郊區住宅小區。
隨著經濟的發展，我國城鎮居民收入不斷增加，也有人開始第二次、第三次買房。買房從小康型變成了小康型，人們更加註重品質。據統計，在廣州天河、海珠、番禺區的壹些大型優質房源中，二次置業的比例普遍達到了40%，有的甚至達到了60%。崇尚自然的理念拓寬了住宅產業在新領域的發展。去年“五壹”節期間，廣州有654.38+0.2萬人去郊區看樓，他們的購買熱情也說明了這個市場的前景。
中國是壹個發展中國家，還有許多困難需要我們積極面對和解決。我們正以不斷進取的精神，努力探索壹條具有中國特色的成功之路。21世紀，中國經濟將面臨更大的挑戰和機遇，中國的城市化和住宅產業也將面臨巨大的變革和創新，走上健康發展的道路。
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