5月25日，南京市規劃和資源局《低層住宅建築工程規劃管理細則》(以下簡稱《細則》)正式出臺，明確從5月17日起，禁止審批獨棟、雙棟、聯排戶型，低層住宅建築審批圖中不得出現“別墅”、“疊拼別墅”、“空中別墅”等標識。
根據細則要求，新編制或修訂控制性詳細規劃時，原則上不再新增城市居住用地類型，第壹類城市居住用地以低層、低密度居住用地為主。二類城市居住用地、商住混合用地、老年公寓用地容積率大於1.0，建築高度不得低於12米。
《細則》全面禁止開發商將低層住宅變相設計為“別墅”，或利用“類似別墅”偷工減料提高項目利潤。規則發布當天，不僅引發了房地產行業人士的熱議，相關話題也位居社交平臺熱門搜索榜第壹，受到市場廣泛關註。
“高-低”產品型號有限
為了節約用地，國土部早在1994就開始限制低密度別墅用地供應。之後每隔壹段時間，“別墅限價令”就會繼續加碼。2003年，國土資源部明確別墅項目和高爾夫項目將受到限制。2012國土部、發改委聯合發文，嚴格限制別墅用地審批；同年，南京響應國家號召，規定禁止出讓容積率低於1.0的土地。
2016年，國土部發布最嚴“別墅限購令”，全國各地將停止審批別墅用地供應並辦理相關手續，聯排別墅、低密度花園等別墅項目審批將進壹步控制。
2065438+2009年4月，住建部發文，要求各省立即暫停別墅項目建設審批手續，同時對已建、在建、已批、特批的別墅項目進行梳理。隨著土地資源的減少，“別墅限購令”政策日益嚴格。在政策的壓力下，別墅產品很難破土動工。
此次，南京時隔兩年再次出臺新版“別墅限購令”，不僅限制了獨棟別墅的土地審批，還直接限制了過去被忽視的“類別墅”產品的供應，打擊力度空前。
5月26日，鯨平臺智庫專家、上海春天之聲投資集團董事長朱大鳴在接受時代周報記者采訪時指出，以往房地產企業拿地，尤其是大型綜合項目，往往會在綜合容積率上做文章。比如高層的容積率特別高，而省下來的容積率被稀釋到低密度別墅。而且壹些開發商為了逃避規劃審批，用各種伎倆假冒獨棟別墅等產品。
“南京規定出臺後，房企在房型上做文章是不可行的。按規矩辦事，不然不拿地。”朱大鳴進壹步指出。
5月27日，中國房地產數據研究院院長陳升對時代周報記者表示，南京“別墅限購令”也反映了供給端對房子供應產品的態度——以改善型需求為主，嚴控占地過多的高端豪宅供應。
他進壹步指出，目前常見的“高配”產品模式可能會受到限制，對於壹些追求高價格、高利潤的產品會更加困難。拿地原則也會為高品質高溢價的高級產品而努力。
潛在買家可能會加速進入市場。
“這次南京政策對新房市場影響很大，因為這次禁止的產品不僅包括獨棟，還包括雙拼、聯排、多層別墅。5月20日集中土拍出讓的土地，從政策發布的時間來看，最早在5月20日，新成交的低密度土地將可能成為絕唱，但也可能直接面臨沖擊。”5月26日，鯨平臺智庫專家、北京房地產商會會長、北京江蕙恒通房地產開發有限公司董事長李乃超告訴時代周報記者。
“預計未來南京別墅產品的潛在供應將被切斷，這肯定會加快部分觀望客戶的決策時間。”李乃超說。
當天，長期關註南京房地產市場的業內人士李越(化名)告訴時代周報記者，南京已開發或銷售的別墅大多有幾個相似之處:面積大、總價高、流動性相對較低、山多湖多、環境壹流，但周邊生活配套大多相對薄弱，因此往往只作為第二居所。
“江北區獨棟別墅總價門檻太高，裝修成本高，對購房者資金要求較高。如果僅從成交周期和成交量來看，遠不如普通住宅，但‘類別墅’總價相對較低，還可以享受庭院、露臺等贈送空間，流動性比獨棟別墅好很多，所以這幾年更容易受到改善型買家的喜愛。”李越說。
李越進壹步表示，無論是新房市場還是二手房市場，“別墅限購令”短期內都不會帶來特別大的影響。壹方面南京實施別墅限購令已久，另壹方面參與購房的人數相對有限。
朱大鳴也向時代周報記者表達了類似的觀點。“南京別墅限購令是南京地方政府根據南京土地使用總量制定的地方行業規則，不會對整體新房市場產生太大影響，因為只是針對改善型客戶需求。”
此外，據李越介紹，目前，該細則自17年5月開始實施，5月前已取得規劃設計方案審批意見的項目無需執行該細則，但需在2021年5月+2月1日前取得建設工程規劃許可證，後續項目均按該細則執行。