近年來，松陽縣嘗試保護傳統村落和“搶救舊房”，先後投入近3億元，100多處古村落和200多處舊房得到保護和修繕。此外，我們通過創新探索五種土地供應方式:征用+掛牌、購買+出讓、收回+租賃、收儲+掛牌、審批+修改。
近年來，我國城市化進程不斷加快，城市發展的布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市發展日趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，房地產市場開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為未來城市發展的新增長極和房企布局的新出路。
政策加持帶來新熱情
隨著城市化進程的不斷推進，近年來房地產的銷售規模不斷擴大。與此同時，部分壹線和熱點二線城市土地供應日益稀缺，三舊改造、城市更新成為新的出路。
據住建部統計，* * *現有舊住宅區約654.38+0.7萬個，涉及居民4200多萬人，建築面積約40億平方米。初步預計投資將高達4萬億元，集中在滬、京、廣、深等壹線城市和Xi、武漢、天津等二線城市。城市發展進入存量時代，產業發展面臨新需求。城市建設和房地產開發都需要找。
7月24日，中央層面召開房地產工作座談會，總結北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市房地產長效機制試點工作落實情況，分析當前房地產市場形勢，部署下壹階段房地產重點工作。其中提出，做好住房保障工作，因地制宜推進城市舊社區和棚戶區改造，重點解決城市新市民和青年的住房問題。
業內分析，壹方面，城市舊居住區改造的體量明顯加大，未來將成為加速城市化的重要助推器；另壹方面，今年是棚改的收官之年，部分城市的棚改仍有壹定的成交量，短期內仍可能對當地市場形成支撐。
事實上，近兩年來，三舊改造和城市更新的政策部署已經陸續推出。2065438+2009年7月，中共中央政治局會議提出“實施城市舊居住區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施等短板工程，加快信息網絡等新型基礎設施建設”。65438年2月，中央經濟工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障力度，加強城市更新和現有住房改造，搞好城市舊社區改造，大力發展租賃住房”。
2020年，財政部、住建部等部委已從各方面強調推進舊住宅區改造，包括:將城市舊住宅區改造納入專項債券支持範圍；鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造。
業內人士分析認為，未來城市更新領域相應的支持和保障政策將不斷出臺和完善，以支持民生保障的順利開展，進壹步拉動房地產領域的有效投資和消費。基於此，城市更新和三舊改造也將成為房地產行業發展的主要方向之壹。
百強房企紛紛涉足城市更新。
在地方層面，城市化率較高的廣州和深圳華南地區，在城市更新方面走在了全國前列。房地產公司也參與了策劃和安排。以華南區域市場為例，碧桂園、中國恒大、凱撒、萬科地產、華潤置地、旭輝控股、中國奧園、龍光地產、呂晶中國等房企已率先布局。
韓毅智庫的壹位分析師認為，在中國商品房市場改革的20多年裏，房地產行業發生了翻天覆地的變化。全國商品房銷售金額達到16萬億元，龍頭房企銷售金額超過7000億元。龍頭房企未來三年實現萬億規模，未來30強房企行業集中度達到50%也是壹定事件。
“房地產行業正逐漸從增量市場向存量市場過渡。這意味著新房增長的空間在縮小，到壹定階段後會逐漸過渡到下行狀態並逐漸維持在壹定水平。”該人士指出，“存量時代即將到來，房企蜂擁進入城市更新領域將成為新常態。”
根據柯睿房地產研究中心對100強房地產企業的調查，100強房地產企業中有47家涉足城市更新領域。隨著增量房地產市場的天花板見頂，通過城市更新業務尋找新的業績增長點已成為大多數房地產企業的知識。
“根據企業年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況可以看出，上市房企100強中，有近壹半的房企涉足城市更新領域。”柯睿房地產研究中心研究員沈曉玲表示，如果以50強上市房企為中心，占比將達到61%。
在沈曉玲看來，房企加入城市更新的新軌道有很多原因。首先，壹二線城市土地供應趨緊，通過舊區改造和再開發可以有效補充壹二線城市的土地儲備；其次，相對於競爭性的招拍掛拿地，參與城市更新可以以更低的地價獲得土地，這意味著企業可以獲得更高的利潤率；最後，城市更新改造的對象往往是城中村和舊城區。這些項目壹般都位於中心的核心區域。如果重建後進入市場，會有更好的市場預期。
韓毅也認為，舊房改造正成為房企的主戰場。“不同階段建成的存量房都面臨著壹定的改造需求，或外觀需要翻新，或基礎設施需要更新升級，或整體急需拆除重建，這為房地產行業的企業可持續發展提供了新的路徑和方向。”
“周期長、成本高”成為新的挑戰。
雖然百強房企中有近壹半布局了城市更新業務，但由於入駐時間、資金投入、運營經驗等因素，涉及的規模也有較大差異。根據企業披露的公開信息可以發現，房企參與城市更新的規模跨度巨大。大型工程涉及100多個項目，總建築面積超過7000萬平方米。小規模項目只參與1項目，不到100平米。
針對存量時代的城市更新領域，韓毅認為，項目運營將成為房地產企業的新挑戰。尤其是在融資緊張、銷售增長緩慢的行業環境下，參與城市更新項目並不明智。“如果說招拍掛、拿地是壹個短期的玩法，那麽城市更新就是壹個中長期的操作，為企業更長遠的發展做規劃。相比招拍掛、拿地的快速周轉模式，城市更新壹般周期較長，占用資金量較大。”
對於參與企業來說，資金將成為最大的挑戰。上述韓毅智庫分析師指出，“如果沒有足夠的資金，企業可能很難挺過城市更新項目的長周期。壹般情況下，除了壹些產權清晰、周期相對較短的老廠，舊村改造、舊城改造的周期普遍較長，十年壹個周期的並不少見。”
此外，城市更新與招拍掛、土地建設的銷售模式有明顯的區別。以舊村改造為例，項目周期需要與村集體或政府平臺公司簽約，爭取村民同意完成拆遷補償。拆遷完成後，進行土地準備，然後辦理土地證，最後進入正常開發銷售階段。
“最大的難點在於拆遷補償階段，與村民談判成為考驗企業的最大難點之壹。”該人士指出，各城市的城市更新政策存在壹定差異，壹般需要爭取100%或90%以上的主體同意，才能進行項目的拆遷。部分舊村項目仍存在產權不清晰的問題，這將增加企業城市更新項目運營的風險。
“不僅如此，目前各城市的城市更新政策也在不斷更新，壹些城市對企業的要求也在不斷提高。比如他們必須有整村改造的經驗，這也在壹定程度上提高了企業的準入門檻。”該人士指出。
克而瑞對北京、上海等壹線城市的城市更新項目調研發現，由於政策利好、市場相對開放，近30家上市房企在這些城市布局了城市更新項目。但在企業參與方面，地方國企占絕對優勢。壹方面，這些企業壹般承接政府資源較好，在項目獲取、土地獲取方面議價能力較強，往往由政府直接授權；另壹方面，地方國企在融資成本和渠道上更加突出，能夠抵禦資金壓力。
韓毅指出，城市更新已經成為規劃存量時代新篇章的新方向，也是抵禦行業見頂風險的利器，但並不是所有企業都能做出成績。尤其是對於壹些中小企業來說，不宜把過多的精力放在城市更新領域。“當務之急是將資源投入到可以更快實現的項目中，追求壹定的規模目標，聚集資源，降低融資難度，為長期可持續發展積蓄力量。”