在投資決策過程中，最重要的是對景區的資源和開發價值進行整體評估。投資者在與景區所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅遊專家提交旅遊項目投資可行性研究報告或旅遊項目投資價值評估報告，作為決策依據。
2.合同簽署
旅遊景區的開發壹般涉及風景名勝區、自然保護區、重點文物保護單位、森林公園、地質公園乃至世界自然文化遺產。對於這些資源，會有壹些不適應市場經濟發展的非產業法規，對旅遊投資者非常不利。旅遊特許經營權是投資者必須合法控制的核心，包括門票收益權、景區開發招商權、核心土地購買權等。如何簽訂合同，要求政府負責配套設施建設(尤其是交通、水電等。)需要經驗和技術。另外，在簽訂合同的時候，要劃出紅線，確定項目的開發用地和建設用地。
3.組織管理結構
簽約後，運營方(即原投資方，簽約後將轉型為運營方)應立即組建開發管理團隊，建立開發運營的管理框架和管理制度。管理框架應包括三個方面:前期工作部、建設管理部和開業運營部。前期工作部主要負責項目開工前的準備工作，包括委托旅遊規劃設計公司進行市場調研、產品策劃和規劃設計；編制文件報政府相關部門審批，向社會招商。以項目經理為首的施工管理部負責項目施工過程中的施工準備和管理，確保項目按設計要求和合同要求完成。開業運營部負責景區開業的營銷策劃，辦理開業手續，落實景區運營所需的人、財、物，提高景區的經濟效益和社會影響力。
4.產品規劃(項目設計)和項目運營規劃
與旅遊策劃不同，產品策劃(項目設計)和項目運營策劃主要用於解決主題定位、市場定位、遊憩模式設計、收入模式、營銷模式、運營模式、利潤估算、投資分期等問題。必須聘請專業的旅遊項目開發咨詢公司提供旅遊項目總體規劃報告和旅遊項目開發運營方案。為充分配合申請國債、政府資金、銀行融資、戰略投資者和子項目投資者招商引資，應編制旅遊項目建設可行性研究報告。
5.規劃
產品規劃完成後，或同時聘請專業機構編制旅遊發展總體規劃，或直接編制控制性詳細規劃(包括部分需要立即啟動的區域的修建性詳細規劃)。新建項目必須先進行旅遊規劃並確定規劃條件，再到規劃主管部門辦理建設用地規劃許可證後，方可委托專業機構進行景觀和建築設計。
6.設計
在辦理建設用地規劃許可證或者編制規劃後，應當委托專業的旅遊規劃設計單位對旅遊景區的景觀和部分建築進行設計。主要包括景區大門、遊客服務中心、停車場、休閑景觀節點、景觀小品等。設計的基本程序是勘測-規劃-設計方案-初步設計-施工圖設計。
7、政府批準推廣。
通過政府的各種審批很重要。其中，國家發改委立項，批復可行性研究報告，審查規劃，發起並申請市、省、國家重點支持項目，申請國債項目、農業項目、旅遊項目等專項支持；由計劃委員會批準；土地規劃審批；建設用地招標、拍賣、懸掛和征用；合同中政府承諾的履行情況；審查施工圖紙；施工準備和施工審批等。非常復雜。
8.資本運營和投資促進
項目建設資金不能完全依靠企業自有資金，要積極進行融資招商，用少量種子資金啟動項目，用項目融入建設資金。
9、施工準備和工程施工
協調以項目經理為首的各方，監督和控制項目的進度和質量，確保項目按設計要求和合同要求完成。旅遊項目主要包括景區基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設和遊樂項目建設。項目竣工後，項目法人應組織驗收工作。
10，打開操作
項目建設完成到開業運營還有很大差距。開業運營需要完備的人員和財產，以及可行的營銷方案。大量服務人員，包括導遊(講解員)、技術維護、環衛人員、保安、營銷人員等。，要求景區開放，並有完整的旅遊標識系統、旅遊衛生系統(廁所、垃圾箱、汙水處理等)。)，旅遊安全保障體系、遊覽服務體系、遊客接待服務體系需要建立。以上大部分都是軟件建設，只有通過規則、流程、培訓等管理工作才能投入運營。是開放營銷的重要目標，其中建立專業的營銷團隊是疏通渠道、開展品牌推廣和促銷活動的基礎。壹般來說，旅遊景點在開業後的1-3個月內可以正式進入運營階段。正式開放壹年以上的旅遊景區(點)，可以向當地旅遊主管部門申請景區等級評定。
1的定義
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旅遊開發是指人們為了發掘、改善和增強旅遊資源的吸引力而致力於進行的探索和建設活動。
2發展原則
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旅遊資源開發和景區布局的原則
(1)特征原理。開發利用旅遊資源的實質是發現、發掘和利用旅遊資源的特色。已開發的旅遊資源既要保持原有特色，又要使原有特色更具特色、創新性和開發性，絕對避免原有特色被已開發的旅遊資源破壞。
(2)原則* * *。就是這個旅遊項目，伴隨著另壹個旅遊項目而生。* * *旅遊資源的性質包括自然資源和自然資源、自然資源和文化資源、文化資源和文化資源，不同的旅遊項目，其* * *誕生現象是不同的。
(3)聯網原則。旅遊是壹個擴展的網絡，也是壹個自然的網絡。事實上，如果壹個地方有獨特的旅遊景點，即使被人攔下來，遊客還是會千方百計去參觀，千方百計解決道路差、食宿不便等問題。
3發展理念
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1，尋找產業鏈聯動的解決方案
旅遊發展需要實現食、住、行、娛等旅遊產業鏈甚至跨旅遊產業鏈的聯動發展。以景區為例，壹方面可以使景區擺脫對門票經濟的依賴，另壹方面可以構建更加完善的產品體系，滿足遊客日益個性化的需求，提升景區的綜合經濟效益。
2.用實證科學手段深入研究細分市場。
對市場的了解程度決定了旅遊項目或旅遊產品的科學程度。在規劃設計的前期，通過實證科學的手段，深入研究市場特征，尤其是老年人、自駕遊等細分市場，為後期的產品和遊憩設計提供詳實有效的參考數據。
3、以人為本，設計遊憩模式。
旅遊的主要消費者是遊客，所以無論是旅遊線路、遊樂項目的設計，還是休閑購物設施的布局，都必須是人性化的形式，符合遊客的旅遊習慣。
4.追求原創和奇特，形成獨特的賣點。
市場競爭的加劇和遊客旅遊需求的不斷提高，促使旅遊區不能保持平庸，而要在市場和資源的基礎上盡可能地發揮創造力，形成區別於其他旅遊區的獨特賣點。
5.深挖地理脈絡和聯系，以情景體驗設計產品。
除了資源，壹個旅遊景點最不可復制的就是當地長期發展後遺留下來的脈絡、脈絡和人脈，這也構成了遊客被吸引的深層次原因。因此，在設計產品時，需要深入挖掘當地的地理、文脈、人脈，用情景化、體驗式的設計手法表達出來，讓遊客真正感受到、體驗到。
6.“跟著走？品牌整合營銷傳播技術”，創新旅遊營銷。
隨著科技的發展和行業的融合，壹些新興的旅遊營銷模式正在湧現。微博、微電影、四格漫畫、定制營銷等時下流行的營銷方式都可以用來為景區服務。各景區要順應時代潮流，創新營銷模式，實現旅遊景點價值最大化。
7.遵循行業特點，再造管理流程，提高效率。
與其他行業相比，旅遊業有其獨特的特點。景區可視為壹個獨立的企業，其管理應在吸收其他企業管理流程和模式的基礎上，遵循行業特點，實現創新，提高效率。
8.以投資人和銀行為導向，包裝產品，實現融資。
絕大多數風景名勝資源歸國家所有，但如果僅僅依靠政府，無論是初期開發還是後期運營都不可避免地存在不足在我們看來，政府在保留國有資源權利和監管整個景區的基礎上，放開經營權，甚至依靠資本市場的力量來推動景區的開發建設，無疑是最快最有效的途徑。
4發展模式
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旅遊資源開發與保護模式
1，為保護而保護。這是否定的，已經被實踐否定了。為保護而保護是文物部門的責任，而不是地方政府的目的，尤其是旅遊的目的。
2.為發展而發展。這是盲目的，是小農意識。
3.為保護而發展。如果這個景觀是獨壹無二的，獨壹無二的，不可再生的，那就必須通過保護來開發。
4.為發展而保護。可以選擇在政府嚴格規劃的前提下，以企業為主體進行開發。
5發展主體
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旅遊資源開發的主體
第壹，發展完全以企業為基礎。
第二，政府和企業進行壟斷性開發。
第三，完全由政府開發。如城區古村落改造、水體保護等。
重要旅遊資源應采用後兩種開發模式。
6開發內容
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旅遊開發的內容
1.開發和挖掘旅遊資源的價值和功能
2.景區和景點的具體規劃設計
3.提高旅遊目的地的可達性
4.旅遊配套設施的建設和完善
5.旅遊資源的保護與更新
6.人力資源開發
7.保護自然生態
7旅遊規劃
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新思維:旅遊業呼喚“人文精神”的回歸
如何做旅遊，要把握旅遊的脈絡和本質。在經歷了經濟和文化的視角之後，旅遊應該回歸到對人的本質需求的滿足，旅遊發展也應該以人為本，從人文主義的角度把握方向。
近30年來，隨著中國經濟社會的快速發展，旅遊業已經成為時代的需求、政府關註的行業和企業的投資熱點。的確，旅遊業具有強大的經濟作用，可以促進消費，推動經濟結構調整，增加地方稅收，促進就業，增加當地居民收入，促進相關產業發展。旅遊業備受關註，因為它已經成為壹個巨大的經濟產業。
人們對旅遊行為和旅遊產業的廣泛關註，正是由於其突出的經濟效應，但旅遊的本質屬性在於其文化性。正是人們準確地認識到了這壹點，各地紛紛強調特色文化在發展旅遊經濟中的重要性。各地的旅遊發展都在沿著各自文化的特色發展，旅遊產品百花齊放，人們的旅遊過程實際上變成了壹場與其居住地相同或不同的文化盛宴。旅遊發展規劃的文化導向，讓全國各地的旅遊業走向輝煌與浪漫。
但同時，過於強調文化和文化復制，會導致壹種極端的泛文化誤解！旅遊業的發展必須回到它的根本出發點，即滿足人的需求。這裏不需要從哲學、心理學或者經濟學的角度來討論為什麽要堅持以人為本或者人文主義來發展旅遊。我們只談在經歷了從經濟學和文化學認識旅遊的階段後，從人文主義的角度思考旅遊的發展。
從這個角度來說，旅遊其實就是壹篇做人的文章！
新視角:旅遊規劃應關註“人居與人文”
從人文視角思考旅遊發展，必須圍繞旅遊行為的核心主體——旅遊者，構建人文旅遊發展觀體系。如果從客體和主體兩方面來思考，旅遊其實是在編織和講述兩個“人”的故事，即人居和人文。
棲息地，建造我們的* * *家園。
家鄉也好，客居也好，人不選擇壹個作為自己的生活空間是活不下去的。建設壹個旅遊目的地，首先是建設壹個高質量的生活環境。但這裏的人既包括遊客，也包括當地居民，還有政府和運營商。當然，前兩個尤為重要。
從當地居民的角度來看，旅遊目的地應該是當地居民安居樂業的家園。在人居環境建設中，首先解決當地居民的問題，使他們安居樂業，是必要的，也是最好的途徑。隨著旅遊目的地的發展，項目建設需要占用大量土地。對於當地居民來說，如何安排他們的住所，如何讓他們找到工作，是旅遊業發展初期需要處理的壹個重大問題。有些政府和開發商只是搬遷和補償，沒有考慮他們的持續生活和發展，這顯然是不可取的。將居民融入旅遊系統才是正確的解決方案。
從遊客的角度來看，旅遊目的地應該是他們的第二生活空間。旅遊本身是壹種生活方式，但不是正常的生活方式。旅遊目的地作為生活方式的重要組成部分，應該滿足旅遊者追求差異和特色、體驗邂逅和逃避的要求。這種生活空間具有休閑度假的吸引力，吸引遊客重復消費。
無論是安居樂業的地方還是第二生活空間。作為人居環境的建設，旅遊目的地的自然環境和社會經濟區位是非常重要的先天因素。通常大中城市或小城市周邊自然環境好的旅遊目的地會有更好的發展前景。
對人性和如何玩的思考和評論。
由於特定的內向性格等因素，東方人對人性的研究和評論是含蓄的，隱忍的，曲折的。那麽，浪漫閑適的旅行需要我們直面人性。吃喝玩樂，追求自由，都是人的本性。在特定的社會背景下盡可能地發現和滿足人的需求，是旅遊創意和旅遊項目設計的核心內容。這種對人性的滿足其實可以用壹個“玩”字來形容。旅遊發展就是要處理“怎麽玩”的問題
第壹，吃、住、行、遊、購、娛都可以很好的註解，尤其是後三者，純粹的好玩；前三者是人的基本需求，但在旅遊開發中，吃、住、行都各具特色，逐漸上升到值得玩味和精致的層次；
二是人們喜歡玩新、奇、特的東西，可以從異地引進，也可以在旅遊開發中創新；
第三，人們帶著鮮明的文化品位“玩”。在旅遊開發中，要有文化的深度，深入琢磨地方特色文化，挖掘歷史場所的深厚文化，達到雅俗共賞的程度。旅遊產品，只有做到這種特色文化的深度，才有核心競爭力和持續的生命力。近十年來，旅遊本質的文化理論和旅遊發展的特色文化取向，抓住了人們對特色文化品位的需求；
第四，“怎麽玩”還包括和誰玩，也就是玩的群體問題。人是社會人。在旅遊開發中，自然要發展特定的團體旅遊，創造特定的社會環境和產品，準確定位，滿足市場的要求，事半功倍。比如溫泉旅遊產品設計中的秘湯，各個旅遊目的地的會所等。，都考慮這種小眾市場問題。
新觀點:旅遊解決“人的需求”
旅遊是壹種服務業，首先是對人的研究，人文發展思想是旅遊發展中的重要方向之壹。我們要思考與旅遊相關的各類人群，比如遊客、開發商、當地居民、政府、其他組織以及我們這些從事旅遊咨詢策劃的人，也要站在各類人群的角度思考我們的旅遊項目和旅遊策劃方案，真正滿足各類人群的需求。
旅遊規劃首先要研究各類人群的需求，從他們的角度去設計產品，這樣才能做好旅遊規劃。