還有，日本的商業地產經過百年的孕育，在近代迎來了壹個突然的爆發期。在這個階段，激情與混亂交融，暴利與風險共舞，往往會出現壹批傲視天下的商業項目和體系，比如三井和永旺項目。他們以沖鋒隊的身份出現，並以難以想象的速度成長。他們是業內最搶眼的明星和標桿。
然而，在沖鋒的路上，壹半以上的項目表現平平，少部分項目茍延殘喘，卻只有壹個項目敗得壹塌糊塗，被媒體渲染成‘廢墟’，用最極端、最生動的方式給這段波瀾壯闊的時期做了註腳。
壽山匯瑞購物中心就被冠以這樣的‘桂冠’。在2008年的開幕日，迎來了5萬多名遊客。三年後200家店只剩下壹家咖啡店和彩票店，然後壹年後徹底停業整頓，在日本商業地產行業引起軒然大波，被各路媒體稱為‘活廢墟’和‘光明廢墟’。
壽山pieri購物中心位於美麗的琵琶湖附近，相當於中國的西湖。不像杭州緊挨著西湖，而是緊挨著人口不到8萬的日本壽山市(行政上日本市相當於中國的縣)。但就是在這裏，壹個開發商看中了壹塊地，開發建立了首山匯瑞購物中心。
首山匯麗購物中心於2008年9月20日正式開業。外墻全部漆成白色，整體結構就像壹艘豪華郵船。主要有三家店，壹家類似京客隆的本地超市，壹家類似迪卡儂的體育用品店，壹家大型鞋類專賣店ABC-Mart，還有200家其他店鋪已經租下。開業時的目標是每年900萬遊客，年租金收入6543.8+0.5億人民幣。事實上，它在開幕當天就達到了53，000人，之後每天的遊客數量超過了預期。平時停車場都是滿的，節假日連售貨員都找不到車位，但這種情況並沒有持續多久。開業壹年內，參觀人數明顯減少，營業額約為6543.8+02億日元。之後持續低迷，店鋪逐漸關閉，2065.438+03剩下70家，2065.438+03剩下8家。
其實如果永旺曹金店沒開，壽山皮瑞也不會大面積傳播，導致很多媒體搶先報道，成為反面典型。
？2013年，品牌廣告撤下，只留下了pieri的logo。
？2014內部空無壹人，無店鋪經營。
事後回想起來，各大媒體在驚嘆破產速度並將其戲稱為‘光明廢墟’的時候，還不忘分析其失敗的原因。總的來說，他們的觀點主要包括以下兩點。
第壹，位置傷得很重
壽山pieri購物中心原址損毀嚴重。壹半是琵琶湖，另壹半是方圓五公裏內零星的獨門獨院。壽山pieri的規模介於社區購物中心和郊區購物中心之間，輻射範圍超過五公裏。壹般來說，日本年營業額300億日元的郊區購物中心，至少需要50萬人的商圈。而壽山的皮耶裏壹公裏半徑內的人口只有2500人，3公裏內2.8萬人，5公裏內6.6萬人(數據2010)。
這樣的人口很難支撐55000㎡的商業體量，更何況很快會有新的進入者。
二、永旺曹金店的入駐
永旺(曹金店)於2008年6月底在165438+正式開業，體量約8萬㎡。號稱西日本最大的購物中心，距離壽山pieri直線距離12KM。以永旺百貨及其超市為主要店鋪，重新組合了186店鋪。購物中心內部有壹個總長400米的巨大中庭，采光極佳。此外，曹金店輻射的商圈是30分鐘車程的55萬人左右，包括壽山pieri的輻射範圍。永旺曹金店的開業時間比壽山皮耶裏晚了三個月。開業後，以1.5倍的體量，大型影院和五顏六色的店鋪瞬間搶占了壽山皮皮的份額。從此，壽山皮皮每況愈下。此外，2010年4月，永旺曹金店引進了省級最大的溫泉館，讓人們去壽山的皮裏購物更加難得。壹位當地專家說，顧客聚集能力弱、無法招到有競爭力的店鋪、前來購物的人數進壹步減少的惡性循環，是pieri這個守山人迅速成為廢墟的最大原因。
事後看來，真的是這樣的。但是妳再進壹步想想，這兩個是不是很明顯的原因呢？在谷歌地圖上看區域，壹般可以判斷選址是否可行。是什麽原因導致項目通過了生產計劃會議？此外，永旺在壽山的開業時間僅比皮耶裏晚3個月。以地產行業的常識來看，早在兩年前，永旺拿地的消息就經常滿天飛。作為壹個不是很專業的開發運營商，為什麽不改變計劃，而是選擇和圈內數壹數二的運營商競爭呢？帶著這兩個問題，我查閱了大量資料，最終在眾多線索中總結出四個原因。
壹、選址原因
為什麽選擇壽山遺址？主要原因是土地便宜。壽山皮皮裏的舊址是壹個名為‘碧瓦湖旺旺王國’的主題公園。這個公園是伊藤忠商事建立的日本最大的狗主題公園，開業當天就有70萬人參觀。但由於進入21世紀後競爭加劇，參觀人數只有全盛時期的三分之壹。2005年經營困難，申請關閉留下了大面積土地。此時，大和系統和另壹家公司盯上了這塊地，並在2007年取得土地後開始動工。據說總投資200億日元(654.38+0.25億人民幣)，目標是遊客900萬人次，年營業額654.38+0.8億日元。如果達到目標，大約12年就可以收回成本。
第二，商業模式
其實，壽山皮瑞拿到地準備開業方案的時候，就已經知道了永旺在附近開店的計劃，但還是沒有修改方案。原因之壹是其商業模式。據相關人士透露，大和系統原計劃開盤後迅速出售整個項目，短期內穩定現金流。在這種商業模式下，開發商不會考慮pieri的長期戰略，而是註重比永旺更早開業，快速收回200億日元的投資。
第三，規劃失誤
不改變計劃還有壹個原因，就是大和系統的開發者認為，要想和永旺競爭，激發皮耶裏的潛力，未必不可能。根據當事人提供的資料，* * *有五個理由，經過論證後內部通過。然而，事實證明，這五個理由都不成立。
1.琵琶湖西岸的客群。
壽山pieri認為:如上圖所示，琵琶湖西岸和壽山pieri之間有壹座橋相連。琵琶湖西岸的客戶群距離王勇(曹金店)約20公裏，開車需要30到40分鐘。相比之下，這個客戶群到達壽山pieri只需要十幾分鐘。只要店鋪有幾分吸引力，就能吸引這壹帶的大部分顧客。
但是實際上...
大橋往返24元單程收費12元，這壹帶幾乎沒有顧客去壽山pieri購物。
觀看遊輪
壽山Pieri認為，因為靠近湖泊，天然有壹個小港口，乘坐觀光船的遊客可能會下船來購物，這是永旺(曹金店)不具備的優勢。
但是實際上...
停靠的郵輪數量很少，來購物的人就更少了。
3.休閑聖地
壽山的Pieri認為靠近美麗的琵琶湖，遊覽休閑聖地，比永旺(曹金店)更有優勢。
但是實際上...
“滋賀縣大部分都是湖邊，孩子們看膩了”，壹位去永旺購物的主婦(49歲)說。在眾多相同的說法中，只有壹位家庭主婦(37歲)給出了積極的評價:‘下雨的時候是孩子們玩耍的最好時光，博物館裏空無壹人，不會打擾到別人’。
4.輻射區域的人口增長
pieri壽山表示，根據2010日本人口調查，全國人口都在逐漸減少，只有pieri壽山周邊人口在增加，增長率為8%，這給了開發商很大的信心。
但是實際上...
增加的人口比永旺(曹金店)便宜。
5.周圍有很多年輕人。
Pieri壽山認為，不僅Pieri壽山周邊的人口在增加，而且因為周邊有兩所大學，當地人民喜歡大眾化的產品，所以有很多購買力高的年輕人。
但是實際上...
缺乏吸引年輕人的特色，很少有人在意。
雖然pieri不如永旺，但只要大和系統能找到外資，低買高賣，就算正常賣出，資金鏈也不會斷。然而項目剛開盤就遇到了08年的金融危機。事先談好的壹家收購機構退出了，然後就找不到下壹家了。時間長了，合夥人先退出，然後由於業績惡化，2010年，大和系統無法支持申請破產。怕自己的保證金退不回來，各個商鋪爭相退租，所以到2012，只剩下不到70個商鋪。
大和系統破產後，2012年3月，壹個開發商kodo.cc在考察了這個地方後進行了收購。董事長李華哲也說‘采購前和很多大店深入談過，覺得如果在穩定現有店鋪的基礎上再引進其他店鋪，會讓這個地方起死回生’，但實際上kodo.cc公司在奮鬥了壹年半後還是失望了。由於要引進大量新店，裝修期間館內空調照明和通道經常受到影響，引起了經營中店鋪的強烈不滿。買下慘痛教訓的董事長李華哲也在2013年將項目賣給了大阪的開發商samute，倉皇出逃。就這樣，壽山皮皮裏的商鋪數量壹步步減少，最後在2014所有商鋪租期到期後開始重建。
開發商samute裝修8個月後，首山pieri重新開業。開幕當天，AKB48的壹名成員應邀擔任當代演講者，吸引了47，000名參觀者。
此後，雖然與巔峰時期仍有差距，但最終在周邊競爭對手中挺了過來。經營購物中心的大阪開發商將其歸功於以下三項措施。
第壹，格式匹配
首先，確定主力店。利用外資h & amp；m，Zara，Gap等洋品牌為主店。這三四家主力店的面積都達到了15000平米，占了整體的三分之壹，而且都集中在商場的中心。而且為了讓動線更有效率，這些總店都做成了壹拖二，讓更多的人去二樓。
其次，介紹滋賀縣沒有的本土品牌。比如品質女裝‘azuru’是第壹次進入滋賀縣，英國品牌‘rodeku’是第壹次在關西開店。有了這些知名但在當地知名度稍低的店鋪，再加上幾大賣場，業態之間的框架很快就建立起來了。
最後，世界食品區成立了。匯集了峨眉、東南亞、中國的各種美食。
第二，室內動物園的引入。
推出了室內小型動物園，裏面有鳥類和爬行動物，鱷魚和獅子，貓頭鷹、蜥蜴和鸚鵡也可以直接接觸。門票高中生1000日元(62元人民幣)，兒童600日元(37元人民幣)。可愛的動物真的吸引了很多家庭。“節假日我會帶孩子的家人來這裏看小動物”(曹金市壹位30歲的女性)
第三，高空探索
此外，為了增加體驗，壽山pieri設置了高海拔探索區。這個區域占地面積8381平方米，由很多四米八米高的攀爬架和高空索組成，很像中國戶外營地的壹些設施。
如果把守護大山的皮耶裏比作壹個人，他的命運多舛主要是因為先天基因的缺陷和有壹個不活躍的父親。他自己的父親無疑非常悲慘，最終破產，但歸根結底是大和系統投資的失敗。對於壹個商業項目來說，從壹開始就以銷售為目的，很難讓項目有長期的收益。相對於香港的商業開發商，中國大陸很多開發商很少抱著長期經營商業項目的想法，比如潘石屹的SOHO項目，壹建就賣。然而，這些企業也很痛苦。如果他們不迅速還錢，很容易斷了現金流。如何火中取栗，刀尖跳舞，是對當今開發者的考驗。在這方面，像日本的三井不動產和三菱土地所以及大零售商永旺這樣的大開發商做得很好，以後有機會開專題研究。