民法典第366條？該條規定，居住權人有權按照合同約定占有、使用他人房屋的用益物權，以滿足居住和生活需要。這是民法典關於居住權最基本的規定。根據該條規定和居住權的壹般理論，可以得出以下幾點:1？居住權屬於用益物權的壹種。文章已明確定義。？2?居住權是為自然人居住和生活需要而在房屋上設立的用益物權。關鍵詞有三個，“自然人”、“居住生活”、“住所”。即第壹，權利人只能是自然人，法人或合夥企業不是合格的權利人。第二，居住權只能為居住和生活的需要而設立，不能為投資、經商等需要而設立。第三，居住權只能在住宅上設立，不能在寫字樓、商鋪等財產上設立。？對住房的理解不應該僅限於商品房，還應該包括用於居住的公寓。停車位、儲藏室等。與房屋地上部分結合使用的，也應當能夠與地上部分壹起設立居住權。宅基地上的房屋和部分政策性房屋能否設立居住權，比較復雜，需要具體研究。當然，在實際操作中，還要看不動產登記機關的配套措施。如果不能登記，居住權就不能成立。？由於民法第366條？該條明確規定，居住權用於滿足居住和生活需要。因此，從目前的立法意圖來看，投資或經營的居住權是不被立法認可的。？
二、居住權設立合同及雙方的基本權利和義務？居住權通常通過合同確立。根據民法第367條？第條規定設立居住權的合同應當采用書面形式，居住權合同壹般包括以下條款: (壹)當事人的姓名和住所；(二)住所所在地；(3)生活條件和要求；(四)居住權的期限；(五)解決爭議的方法。上述條款中，第壹項和第二項是必不可少的要素，因為合同的成立至少要有當事人和標的物。其余條款可有可無，當事人可根據需要自由約定。如果還有其他需要約定的事項，當然可以寫進合同。？對於壹個居住權來說，居住權的期限、居住權是有償還是無償、可以共同居住的人群範圍、房屋維修費用的承擔等都是重要的事項。在居住權合同沒有明確規定的情況下，法律應給出默示判斷規則。？1?居住權期限。居住權的期限可以由當事人自由約定，但原則是權利人終身居住。因此，當權利人合同未約定居住權期限時，視為權利人可以終身居住。？2?居住權有償或無償。居留權也可以由當事人自由約定，但以自由為原則。因此，當居留權合同中沒有約定對居留權的對價時，視為無償設立居留權。？3?能夠生活在壹起的人的範圍。在設立了居留權的房子裏，除了居留權，居留權的直系親屬和照顧居留權生活的服務人員可以住在壹起嗎？民法典沒有明確規定。參考其他國家的立法例，應當認為，權利人的直系親屬和照顧權利人生活的服務人員，可以不經房屋所有人同意，與權利人共同居住。？4?，房屋維修費用。《民法典》沒有明確規定住宅維修費用的承擔。對此，可以參考瑞士民法典，即權利人在房屋中擁有獨立居住權的，日常維護費用由權利人承擔，權利人與房屋所有人共同居住的，日常維護費用由房屋所有人承擔。當然，房子大修的費用壹般要大家來承擔。？
三、居住登記權？根據民法第368條？條，設立居住權，應當向登記機關申請居住權登記，居住權應當在登記時設立。可見，居住權的設立采取登記效力原則，未登記的居住權不成立。？居住權未登記時，雖未設立居住權，但居住權合同在當事人之間有效，合同約定的居住權所有人對標的物享有占有和使用的權利，法律地位類似於承租人。未登記的居住合同，是否可以在不違反租約的情況下產生類似買賣的效果？這個問題恐怕爭議很大。？進壹步討論:未登記的居住權合同能否產生類似買賣而不違反租約的效力？在我看來，應該可以在不違反租賃的情況下產生類似買賣的效果，也就是說，如果買受人明知出賣人與第三人簽訂了居住權合同，仍然購買該房屋，第三人可以向買受人主張繼續占有、使用該房屋，可以請求居住權登記。采取上述觀點的理由是:首先，在租賃誕生的時代，租賃的財產主要是土地，即沒有土地的農民租用地主的土地。法律對沒有土地的農民給予特殊保護，防止他們失去租用的土地，體現了壹種人文關懷。為生活需要而設立居住權，恰好也有同樣的規範目的。居住權制度設立的初衷是為了保護弱者和養老。其次，對居住權的保護，從價值排名來看，明顯強於租賃。居住權雖未登記成立，但居住權合同生效後可以產生居住權期待權，均為合同產生的權利。從價值判斷的角度看，居住期待權的效力不應弱於租賃權。第三，居住權需要登記和確立。在我國目前的不動產登記實踐中，有很多不盡人意的地方。比如土地使用權抵押的抵押權人只能登記為金融機構。不知道依據是什麽，是否符合物權法的法理。所以很多時候，居住登記權可能沒有理論上那麽容易。比如宅基地上的房子，有居住權可以登記嗎？確認居留權合同的有效性可以抵禦惡意第三方，在壹定程度上增加對居留權持有人的保護。最後需要說明的是，如果采用上述觀點，其本質與居住權是壹樣的。所幸的是，居住權采取登記生效原則，邏輯上不排除未登記的居住權合同可以對抗惡意第三人。其實可以繼續引申壹個問題，為什麽不采用登記對抗制，而采用登記效力制？究竟采用登記效力說好還是登記對抗說好，還有進壹步討論的余地。？舉個例子:張三通過遺囑為李四設立了居住權。在李四登記居住權之前，張三的兒子張小三隱瞞遺囑，將房子賣給作為繼承人的王五，並為王五辦理了過戶登記。但王五知道，張三是有遺囑的。李燦斯此時向王武主張居留權？根據本文的觀點，李四可以向王五主張居住權。(遺囑設立居留權，可參考以下)？
4.轉讓、繼承、租賃？根據民法第369條？第2條規定，居住權不得轉讓或繼承.具有居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。上述規定中，居住權不得轉讓和繼承，這是強制性的，不允許當事人另行約定。也就是說，即使當事人約定了居住權可以轉讓和繼承，也是無效的，業主隨時可以反悔。居住權不能轉讓，當然也不能抵押。？至於租賃，原則上也是禁止的，但不是強制性的，當事人可以另行約定變更。比如確立了居留權的房子有三間臥室，當事人約定居留權可以出租其中壹間，那麽居留權出租其中壹間來做生活補貼就沒有必要，甚至沒有好處。？
動詞 （verb的縮寫）取消居留權？根據《民法》第370條？第三條居住權因居住期限屆滿或者權利人死亡而消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。根據該條規定，居留權屆滿或者居留權所有人死亡的，居留權消滅，以較早者為準。比如把居留權時間設為20？年，但權利人住在15？如果他在若幹年後去世，居住權將被取消。剩下的五個？在2000年，居留權的繼承人不能要求繼承。居住權消滅的，所有權人應當及時註銷登記。至於登記需要的材料，包括遺囑設立居住權時受遺贈人單獨申請居住登記需要的材料，還有待不動產登記中心明確。
第六，遺囑確立居住權？民法典第371條？第10條規定，如果居住權是由遺囑設立的，準用本章的有關規定.也就是說，居住權可以通過遺囑來確立。通過遺囑確立居留權是壹種遺產。在提到合同設立居留權的規定時，爭議最大的是居留權何時設立。是立遺囑人死亡時成立，還是登記後成立？答案取決於遺贈的物權設立或變更，以及物權變更發生的時間。之前的《物權法》第29條？第條規定:因繼承或者受遺贈取得財產權的，自繼承或者受遺贈開始時生效。以及《民法典》第230條？第條規定:因繼承取得的財產權，從繼承開始時生效。《民法典》刪除了遺贈可以從遺贈開始生效的規定。從這壹變化可知，根據遺贈的物權變動也應在交付或變更登記後生效。將這壹原則適用於遺囑設立居住權，應當認為，如果居住權是由遺囑設立的，則居住權只有在登記後才成立。受遺贈人可以到不動產登記中心進行居住權登記。當然，與繼承人的糾紛也可以通過法院訴訟解決。如果法院判決遺囑有效，也可以申請居住登記權強制執行。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第366條
權利人有權按照合同約定占有、使用他人房屋的用益物權，以滿足居住和生活需要。
第367條
確立居住權，當事人應當以書面形式訂立居住權合同。