房地產物業管理的原則是什麽？

答:所謂土地登記，是指國家依照法定程序，將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等登記在專門登記簿上，以加強政府對土地的科學管理，保護權利人合法權益的壹項重要行政制度。不動產登記是國家依照法定程序對不動產的權屬關系、坐落、建築面積、結構、用途等進行登記的行政制度。兩者登記的標的物不同，國家保護權利主體的權利內涵也不同。《中華人民共和國房地產管理法》規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，這兩項制度不可替代，不可或缺。從自然屬性上來說，住宅用地是立於地面的，不動產不能沒有不動產而存在，但從法律上來說，不動產和不動產是可以分離的。在中國，土地是公有的，但私有財產可以存在於公有土地上。因為房屋依附於土地，房屋所有權人壹般需要取得相應的土地使用權。我國現行立法，壹方面將不動產和不動產視為兩個獨立的權利，另壹方面又將二者緊緊捆綁在壹起。《城市房地產管理法》第31條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。土地使用權轉讓時，地上建築物和其他附著物所有權隨之轉移。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。土地使用權及其房屋抵押時，也采取其占用土地範圍內的房屋所有權和土地使用權同時抵押的方式。我國所采取的嚴格的不動產權利壹致性原則，即房屋所有權人與土地使用權人的壹致性原則，就是為了貫徹這壹原則而確立的。這裏的處分包括轉讓、出租、抵押等任何處分房屋或土地使用權的行為。這個原理通俗的表達就是:房子到哪裏，土地就跟著房子走。房屋所有權人與土地所有權人壹致的原則必然要求土地使用權的轉讓，土地使用權的轉讓也隨之轉讓其上的建築物。因此，土地使用權和房屋所有權始終屬於同壹人，相當於實際上排除或禁止了房屋歸非土地使用權人所有的情形。我國現行的不動產登記機關實行的是不動產登記分業管理的模式。《城市房地產管理法》第六十條規定，以劃撥或者劃撥方式取得土地使用權的，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府核發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建造房屋的，應當持土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房地產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。經同級人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府更換或變更土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。《城市房地產管理辦法》第六條規定，房屋所有權登記應當遵循房屋所有權與房屋占用範圍內的土地使用權權利主體壹致的原則。第七條規定，縣級以上地方人民政府根據《城市房地產管理法》的規定，由房地產管理部門和土地管理部門統壹制發房地產權屬證書。確認和變更房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權，分別載入房地產權屬證書。房地產權證書的樣式應當報國務院建設行政主管部門備案。第八條規定，國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。