房地產未來的政策導向趨勢是什麽？

未來十年，行業發展將集中在商業、辦公、旅遊、物流、文化、教育等領域。2019上半年非住宅投資約占房地產總投資的35%。很多房企都在發展多元化，萬科、碧桂園、恒大、中海、華潤、綠地等20強、30強企業幾乎都在做。有兩種方法可以分散投資。壹種方式是與房地產無關的跨行業多元化，比如恒大的汽車產業。另壹種做法是非常相關的房地產產業鏈，如旅遊地產，楊康，養老地產等等，這兩個都是很好的嘗試。那麽，為什麽現在只做純房的開發商這麽少呢？第壹，從拿地角度看，地方政府願意加入商業、辦公、旅遊、文化等。在轉讓土地時，純粹通過住房獲得土地越來越困難；第二，從購買者的角度來看，現在人們追求的是生活品質。只有房子但其他配套設施(商場、學校、旅遊資源、文化體育等。)都不齊全，所以很難提高生活質量和房價。所以開發商和購房者各有需求。現在開發者都在嘗試或者已經在做多元化開發。相反，通過多元化開發，可以把居住面積做得更大，老百姓買房也願意享受壹些相關的配套。這也是壹種趨勢。集中開發(以住宅為主)的前100名開發商的銷售份額在增加。2018年，30強房企門檻已達1000億元。未來三年，前30家房企的銷售額將超過65%，也就是我們國內三分之二的房子都是這30家開發商生產的。同時需要強調的是，未來仍然會有大量的中小房企。原因是當我們進入存量時代，大規模的新樓盤會越來越少，城市更新項目會越來越多。城市更新多為中小型項目，房地產開發實際上是壹個非常區域化、區域化的行業。所以我們中小房企不用悲觀，未來還是有機會的，只是要更加專註於自己的特色。房地產資本化現在國內近20個城市已經進入存量房時代，主要是壹線城市和二線城市。這些城市的二手房交易已經超過了壹手房交易，所以也更加註重物業管理、資產管理、設施管理。近年來，越來越多的物業管理公司在香港上市，這也代表了房地產的未來趨勢。我們現在可以看看北京和上海。北京四環和上海外環線鮮有新樓盤。資產管理不僅是這個行業未來很大的發展前景，還會帶來很多就業。金融資金渠道和成本是決定性因素之壹，發展私募股權基金和資產證券化是趨勢。現在國家要去杠桿，其實是出於好意。目前國內整個房地產投融資開發75%都是用銀行的錢。所以銀行的這部分杠桿會下降，那麽下降之後哪部分會增加呢？壹個是股權投融資——股權部分。