壹、居住權屬於什麽權利
居住權，是指特定的公民在自己依法占有的房屋內因居住和生活而享有的並排斥他人非法幹涉的使用房屋的權利。居住權的性質主要表現在以下七個方面：
（壹）居住權作為壹種獨立的用益權制度，屬於物權，是壹種他物權。
由於居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人並無為之有積極作為的義務，故居住權屬於物權。同時，又由於居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬於他物權。
（二）居住權的主體範圍限定為特定的自然人。
因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把壹部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。”故法人或其他非法人團體（如合夥團體）不可以成為居住權主體，其主體範圍具有有限性。
（三）居住權的客體為他人的所有的建築的全部或壹部分，還包括其他附著物。
居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設立居住權。
（四）居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。
居住權人只能把所取得的房屋用於生活需要，對房屋的使用只能限於為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。
（五）居住權具有時間性，期限壹般具有為長期性、終身性。
這點也是居住權的壹項重要特征。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規定，則應推定居住權的期限為居住權人的終身。這是因為居住權是用來供沒有房屋的人居住的，所以權利人對房屋的居住權如果沒有約定的話，應當理解為與其生命***始終。
（六）居住權壹般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。
這也是由居住權的性質、本質而決定了其應當是壹種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人壹定的費用，但它必然要低於租金，否則也就無設立之必要。
（七）居住權具有不可轉讓性。
人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收獲權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅。”目前，在中國，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。
《民法典》
第三百六十六條 居住權的定義 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 居住權合同 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同壹般包括下列條款：
（壹）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權的設立 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
二、居住權制度的演變
（壹）傳統居住權的性質與規定
傳統居住權屬於人役權，壹般為特定人群無償設立，具有幫扶目的。居住權之前壹般適用於婚姻家庭領域，為親屬或其他***同居住人無償設立，僅在《民法典》第二十七條第三款進行了規定。此處“居住權”並無物權屬性，不具公示及對抗效力，對居住權人的保護力度有限。
（二）《民法典》中居住權規定的進步
在《民法典》頒布前，我國立法並未確立居住權制度，在審理涉及居住權益糾紛時，法官僅能用“公序良俗”“禁止權利濫用”等原則進行處理。但《民法典》第三百六十八條規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。”該條文的“除外”情形可視為對居住權適用範圍的擴張，將“居住權”確立為用益物權後，當事人可通過合法有效的形式取得居住權，保障自身權益。
三、確定居住權制度的現實意義
（壹）推進以房養老的老齡化住房保障
我國目前已經出現反向抵押等“以房養老”模式，即老年人將自有房屋抵押給金融機構，金融機構按月向老年人發放豐厚的養老金，同時老年人可以繼續居住在房屋裏，待老年人身故後由金融機構取得房屋產權。但反向抵押等以房養老制度在我國並未實現普及，居住權制度允許老年人在將房產提前贈與子女的同時自由行使和處置房屋居住權益，更好地從法律制度上規範老齡化住房保障。
（二）保障家庭成員的居住權益
盡管現有婚姻家庭繼承制度中的居住使用權可實現大部分居住利益，但在缺少上位法的情況下，實踐中對居住權的法律性質、適用範圍和效力壹直存在爭議，遺囑約定或法院判決確定的居住使用權缺少法律制度保障。通過明確居住權制度，有利於明確居住權的性質、尤其是確立居住權和其他權利沖突時的裁判規範，以更好保障家庭成員間的居住權益。
法律客觀：《中華人民***和國民法典》
第三百六十六條
居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
《中華人民***和國民法典》
第三百六十八條
居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
《中華人民***和國民法典》
第三百六十九條
居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。