最近，濤哥研究半年報，發現壹個有趣的現象：
優秀的企業更加優秀，不 健康 的企業愈發艱難，地產圈兩級分化在加劇。
例如上周，TOP5房企中唯壹的央企，保利地產發布半年報。
數據顯示，今年上半年，保利地產簽約金額同比 增長27% ，營業收入同比 增長22% ，凈利潤同比 增長10% ，核心指標均保持穩步提升。
而且，在上半年房企融資受限、信貸資源緊張的背景下，保利依然實現了 近90%的回款率 ，保證了充沛的現金流。
年報顯示，截至上半年，保利地產期末 現金余額達1550億，較年初增加近百億現金。
在諸多房企深感缺錢的當下，保利地產保持了高質量的發展，並且在規模擴大的同時， 資產負債率進壹步降低。
今天我們就來聊聊，連續14年行業前五的保利，為啥這麽穩？
1
穿越周期的戰略定力
事實上，在地產圈內，要說增長快的房企，很多人可能想不到保利。
但保利的厲害就在於，他能夠在很長的時間周期內，始終穩健的增長，從而壹直位居行業前列。
數據顯示，2006年保利地產上市時，銷售規模僅84億，到2020年銷售規模達到5028億， 實現14年60倍的跨越式增長，年化增長率近34%。
濤哥跟壹位保利的朋友做過交流，他認為保利之所以能穿越周期，是因為保利有 清晰的戰略方向及強大的執行力。
從戰略看，保利成立以來，始終契合國家發展方向，牢牢把握城鎮化擴張帶來的發展機會。
堅持以剛需和改善性住宅為主，解決居民住房需求 ，同時積極參與保障性住房及民生項目建設，踐行央企 社會 責任。
並且，在行業環境多次變化的過程中，保利始終 堅守住宅地產、堅守核心壹二線城市為主、堅守地產相關多元化 ，沒有進行盲目的戰略轉型，因此保持了穩固的行業地位。
今年上半年，保利實現 簽約金額2851.85億，同比增長27% ，其中38個核心城市銷售貢獻達77%，珠三角、長三角簽約額均超過700億。
其在 廣州銷售超260億，佛山超200億，上海、南京、東莞超100億 ，戰略聚焦的優勢凸顯。
2
穩健經營的管理能力
如果說戰略的定力是保利長期增長的根基，那麽穩健的經營管理能力則是高質量發展的保障。
從投資端看，保利始終堅持 穩健安全的投資策略，土儲結構優質合理。
上半年，在核心城市土地市場競爭激烈的情況下，保利不盲從，堅守立項標準，適度增加核心城市群內潛力地區的布局力度。
年報顯示，上半年其 拓展項目84個 ，新增計容面積1651萬方，拓展金額963億， 平均樓面地價僅5833元/平米。
此外，上半年保利拓展面積占銷售面積之比為 99% ，體現出“等量拓展”的發展思路，在資源儲備足夠2-3年開發需求的前提下， 保證了較高的周轉效率。
從負債端看，保利地產 財務結構非常 健康 ，安全性極高。
據保利介紹，公司上市以來資產負債率均保持在80%以下，是 TOP5中第壹家綠檔房企。
今年上半年，保利地產凈負債比率為 58.73% ，現金短債比 1.93倍 ，剔除預收賬款後的資產負債率 66.24% ，繼續穩居“綠檔”之列。
而且，保利現金流管理能力壹流，回款率長期維持在 90% 左右。
即使在上半年銀行放款速度放緩的情況下，保利依然實現了 2556億的高回款，期末現金余額達到1550億 ，償債能力無憂。
同時，保利也在不斷降低融資成本，上半年發行公司債75億、中期票據50億，平均融資成本僅3.62%。
目前，其 有息負債綜合成本僅約4.70% ，較去年末下降7個基點，保持業內領先優勢。
3
積極進取的發展精神
多年以來，保利不僅始終位居行業TOP5，也壹直是地產國央企的NO.1。
壹位在保利做高管的朋友告訴我，究其原因，是因為保利 始終保持著奮發向上的拼搏精神。
與壹般的國央企不同，保利地產的創業團隊大多出身軍旅，源自軍隊血統的奮鬥意識流淌在其血液中，“保利”本身也是取自 “保國利民” 的軍隊精神。
2006年國家重啟IPO後，保利是第壹家獲準上市的房企，上市後短短6年破千億， 是業內第二家破千億的企業 ，始終保持著較快的發展節奏。
上市以來，其總資產從165億增長至超萬億；營收從40億增長至超2400億，復合增長率超34%； 毛利率始終保持在30%-40%之間，加權平均ROE保持在15%以上。
並且，與傳統認知中的國央企不同，保利在推進 市場化機制 方面，是央企中的領先者。
2012年和2016年，保利實施了兩期股權激勵計劃，成為 首批實施股權激勵的央企地產公司。
2017年，保利成為央企地產 首批設立房地產項目跟投機制 的代表，激發了公司新的發展活力。
2019年，分拆保利物業，再次成為 國內首家分拆的央企地產公司。
今年上半年，保利持續推動標準化戰略，運營管控提速， 開盤周期縮短1個月 ，並在保障品質的前提下實現成本下降。
可以看到，保利是央企，但並不僵化， 拼搏的基因+市場化機制，是其長期領先的動力源泉。
4
兩翼產業的加速布局
在主業占據行業領先身位同時，近年保利逐步加大兩翼產業布局。
財報顯示，上半年， 保利物業在管面積達4.28億平方米，合同面積達6.22億平方米 ，合同管理項目2178個，實現營收51.5億，同比增長 43%。
保利商業 上半年新簽約購物中心7個， 已開業購物中心29個 ，開業面積193萬平方米，出租率超80%。
保利酒店 上半年新簽約項目4個，目前 已開業酒店20個 ，客房數4873間。
保利公寓 上半年在營 公寓項目40個 ，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市，累計開業6120個房間。
銷售代理 業務覆蓋全國200多個城市， 代理項目超2200個 ，代理銷售規模超2500億。
同時，在不動產金融方面，旗下 基金累計管理規模近1600億 ，信保基金、保利資本榮獲“2021年度中國最具實力房地產基金十強”。
以不動產投資開發為原點，保利逐步形成以物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理等為代表的 綜合服務翼 ，和以不動產基金、普惠金融等為代表的 不動產金融翼 ，從而打造全新的 不動產生態發展平臺。
某種程度上，保利相當於國企地產的排頭兵。在規模發展、管理水平、機制建設、產業布局等方面，都做出了領先的成績，並且保持創新突破。
不管市場如何變化，憑借清晰的戰略，強大的執行力， 流淌著軍人實幹血液的保利，始終保持著自己的節奏，穩健先行。
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