2021 5月17日，房屋檢查組來到位於雲南昆明滇池東南岸的長瑤山。在這個曾經郁郁蔥蔥的山頭上，建起了壹個名為“雲南古城”的房地產項目，被中央環保督察組批評，被媒體形容為“滇池腰斬”。
5月6日，第八中央生態環境保護督察組反饋稱，滇池“圍湖開發”、“沿線開發”現象突出。隨後，昆明開始對滇池周邊的壹些房地產項目和違法建築進行大規模整治。
有人覺得絕望，有人看到了商機。被拆別墅的主人在焦急地等待索賠，而看房人則想借機對那些“幸存”下來的“絕版”湖景房下手。但樓盤銷售已經停止，看房團暫時只能“觀望”。
滇池治汙幾十年了，壹年比壹年好。督察組告知當地黨委政府“只是小賬，不是大賬，只是眼前賬，不是長遠賬”。“環湖發展”壹直是昆明的重要戰略。滇池邊可以蓋房子嗎？督查組通報後，昆明市委副書記、市長劉珈辰表示，將深入推進“湖泊革命”，徹底改變“圍湖開發”、“圍湖造城”的格局。
沿著盤山公路，溫州房團的商務車直奔昌耀山頂。高速公路南側是已經臨時停工的大型高層居民樓，塔吊懸掛在半空中；高速公路北側，面向滇池的山坡上，挖掘機和推土機正在如火如荼地進行，共同推倒壹棟棟別墅。
督察組通報，長窯山成為“水泥山”，基本喪失生態涵養功能。公告發布僅半個月，曾經堆滿別墅和混凝土的長瑤山北坡，已經整齊地種下了近30萬棵松樹樹苗，從山頂直達滇池，但低矮松散的樹苗擋不住大面積裸露的黃土。
溫州看房團有5個人，年齡在30到50歲之間，穿著普通衣服。該旅行團領隊朱波(化名)是壹名定居昆明的溫州人，自稱與著名的雲南古城開發商昆明諾仕達集團的高層很熟。
朱波已經在昌耀山頂的雲嶺小區買了房。目睹了山下的盛大整治場面後，他站在自己的小區裏，激動地向看房團成員宣布:“要漲價，就得抓緊時間。”他的邏輯是，“雲嶺”二期不應該拆遷，以後昆明也不會有離滇池這麽近的樓盤，“所以是稀缺資源。而且別墅拆了，植被恢復了，對雲嶺(這麽高的樓)的業主來說，無疑是好的。”成員們表達了他們的信念。
從北到南，細長的滇池像壹彎新月。滇池沿岸有壹些低海拔的丘陵和壹些馬平川。
根據《雲南省滇池保護條例》規定，滇池水面100米為壹級保護區，禁止新建、改建、擴建建築物、構築物；面對滇池的這壹面山是二級保護區。只能發展健康養老、健身休閑等生態旅遊和文化建設項目，禁止其他房地產項目。壹、二級保護區以外，滇池流域內的區域為三級保護區，不得建設嚴重汙染環境的生產項目。
位於滇池東南岸的長瑤山是二級保護區。督察組核實，長瑤山上別墅的房地產產權證為“市場化商品房”，並非申報的健康養老項目，實際是以健康養老產業名義進行的房地產開發。
來自昆明市政府的最新消息，截至5月25日，長瑤山滇池二級保護區山脊線以北(面甸地區)已有47棟獲準建設的建築被拆除，36棟已建成的建築正在拆除中。長瑤山滇池三級保護區內所有項目已暫停建設和銷售。根據評估意見，分門別類提出整改意見。
朱波看好的雲嶺二期，位於山脊線上，南坡，正好卡在二級和三級保護區的交界處。會不會拆，現在還不知道。當督查組到達售樓部確認購房意向時，樓盤銷售直言，整改期間不允許銷售長瑤山上的樓盤，何時恢復銷售另行通知。這讓朱波有些尷尬。
為“整改紅利”摩拳擦掌的不只是朱波。許多房地產銷售人員表示，未來房價很可能會上漲。
雖然只有雲南古城被中央環保督察組點名，但滇池整治的不僅僅是這個樓盤。
5月18日，距離著名的雲南古城16公裏處，在這裏買了別墅的鄭先生壹家，站在正午的陽光下，等著壹輛觀光車帶他們去樓盤的“藝術展示中心”。他們聽說“南灣未來城”要拆壹些別墅，當時聯系不上銷售，只好專門來這裏“看情況，商量壹下”。
停車場保安向鄭先生家屬解釋，現在售樓部已經註銷，只接收了“藝展中心”。
“藝術展覽中心”是壹座純白色的現代建築，距離建築入口壹公裏。明亮的落地窗外，無邊泳池正對著浩瀚的滇池；櫥窗裏，幾十把白色皮椅三三兩兩地坐著，卻沒有發現售貨員。
聚集在這裏的多是像鄭先生這樣“討說法”的業主，也有戴著紅色旅遊帽的老年遊客。這個正在整改拆遷的樓盤，因為俯瞰滇池的好景色，最近被廉價壹日遊團列為免費景點之壹。
在“藝展中心”外，與花草自拍的遊客、美麗的滇池、正在施工的黃色挖掘機構成了壹幅奇妙的景象。部分別墅已拆除，施工人員正在平整地基，種植樹苗。他們對拆遷的進展保持沈默。
“藝展中心”裏有壹張“南灣未來城”全景沙盤。沙盤旁邊的告示上寫著，參觀者不得對整改現場和沙盤拍照，也不得使用無人機，工作人員有權查看和刪除相關照片。
在“藝展中心”外，與花草自拍的遊客、美麗的滇池、正在施工的黃色挖掘機構成了壹幅奇妙的景象。(南方周末楊/圖)
留在“藝展中心”的工作人員表示，“南灣未來城”正在整改，已經停售，所以銷售人員全部撤出。“走之前，他們說這次丟了。”
這只是冰山壹角。微信微信官方賬號“水木在昆”梳理滇池周邊“鐵線開發”建築，有14 * *。
大部分沒有整改的地方是因為它們位於三級保護區——馬平川滇池沿岸，那裏沒有山丘。《滇池保護條例》對三級保護區內的房地產沒有明確規定。
“以後基本不會有靠近滇池的別墅了。”湖畔半島山海匯的工作人員介紹，湖畔半島別墅壹期120套，目前已經有10多戶入住，40多戶正在裝修。
在湖濱半島和山海匯看房子不容易。上述工作人員表示，不接受散客，必須預約看房。因為“這是商業用地，比較特殊，所以不是住宅，只是酒店”。他介紹，這個樓盤的別墅只有40年產權，卻可以賣到5萬元/平的高價。
別墅建在商業地塊上，這是滇池沿岸房地產開發公開的秘密。壹方面，確實有部分業主將別墅用於商業用途，比如購買作為辦公場所或民宿，“開發商會相應提供壹系列服務”給民宿。另壹方面，這些別墅並不禁止自住，從而吸引了有自住需求的購房者。
長瑤山別墅也有類似打擦邊球的行為。被拆別墅的環評報告裏，都叫“會所”，屬於商業用地，產權40年。從1995開始，國家出臺了壹系列政策禁止高檔別墅樓盤供地，俗稱“別墅限購令”。但在現實市場中，卻演變成了“庭院”“花園洋房”的文字遊戲。
在老昆明人的印象裏，20年前，滇池周圍主要是村莊和工廠，周邊很多土地都是上個世紀圍湖造地填起來的。地基松軟，配套設施差，雲南周邊地區的居住價值得不到認可。
為什麽滇池周邊突然冒出這麽多樓盤？
督察組反饋，2018年，雲南省人大常委會修訂《滇池保護條例》，規定在滇池二級保護區限制建設區域內，可以建設健康養老、健身休閑等生態旅遊和文化項目。這使得諾仕達集團“借道高坡之驢”，打著健康養老產業的幌子建別墅。
“楊康”、“呂雯”、“旅居”等概念異常火熱，但沒有人能為這條“康莊大道”劃出清晰的邊界。
2020年9月接受《雲南古城》采訪時透露，“雲南古城”最早由昆明市政府建立，後由開發商投資建設。“當時政府讓我投資雲南古城項目。說實話，我壹點底都沒有。我想了很久，都不記得去過項目所在地多少次了。當時那塊地全是垃圾和雜草，能不能做到也是未知數。”諾仕達董事長任懷燦在上述采訪中表示。
隨著“四退三還”工程，環湖道路的修建，產業的搬遷，基礎設施的逐步完善，滇池周邊可以利用的土地越來越多。昆明市於是提出了“東方日內瓦”、“壹湖四片”、“昆明入南”等概念。
“四退三退”工程，就是“退田還塘還房還人”+“退湖還林還濕地”。昆明還出臺了濕地公園管理辦法，打算在滇池沿岸建設6萬畝濕地公園，美化城市景觀。這些濕地公園有的是財政投資的，但政府也歡迎開發商付費，如諾仕達投資的“古店精品濕地公園”(靠近長瑤山別墅)、雲城投實施的星海半島湖濱生態濕地(靠近湖濱半島和山海匯)、融創呂雯在建的2000畝濕地公園等。
何芒認為，呂雯和楊康的項目有壹種接近景點的天然動力。正因如此，壹些開發商願意鋌而走險，“堅守路線去開發”。“在這些項目中，踩紅線的肯定會被清理掉，但紅線外的緩沖區能否大量建樓，業內仍有爭議。應該說，如果嚴格按照國家現有的規劃和範圍，是可以避免這個問題的。”
“但現在房地產的利潤空間也在縮小。如果楊康和呂雯長期依賴反饋，這種模式是不可持續的。行業正在探索和培育新的業態。”何偉說。
在昆明，有為拆別墅叫好的，也有後悔的。很多市民表示，壹棟建得很好的別墅，不用拆遷就可以做公益用途。
曾在歐洲生活過的朱波認為，湖泊和房地產並非完全不相容。比如瑞士的日內瓦湖和滇池屬於同壹個高原湖泊，但日內瓦市區基本都是沿湖開發的，“湖水依舊清澈湛藍”。
在中國，圍繞湖泊發展起來的城市並不少見。武漢東湖和杭州西湖都是典型的“都市湖泊”，安徽巢湖市更是“以湖為基”，環湖人口密集。郭子航回憶說，本世紀初，昆明也有壹場關於是否將滇池視為城市湖泊的討論。
段長群認為，滇池作為高原湖泊，不同於東湖、太湖、巢湖等“泛濫”的湖泊。被淹湖泊每年都有洪水補給，水體更新周期快，自凈功能強。而高原湖泊只能依靠降雨和集水區有限的地表徑流，水資源相對較少，自凈能力有限，更容易受到生產和生活汙水的影響。
自20世紀50年代以來，隨著昆明人口膨脹和工農業發展，滇池水質不斷惡化。經過30年的治理，滇池水質有所改善，但房地產開發也隨之而來。
段長群說，歐美、日本等發達國家的環湖城市發展往往是由於歷史原因形成的，現在受到嚴格控制，大部分都是在發展過程中進行調整，剔除不合理、負面影響大的產業。因為隨著人口和城市規模的不斷增長，對湖泊的影響會越來越大，即使有最先進的技術和管理制度，也不可能做到零汙染。
他介紹，滇池和周圍的森林、草原、濕地構成了壹個完整的生態系統。這些自然系統截留、補給的水是凈水、好水，但如果對湖濱地區進行硬化，則不具備涵養和凈化水體的功能。“要留下足夠的湖泊作為水陸交換的緩沖帶。我壹直主張遠湖布局，離湖開發，湖邊觀賞，人湖合作。”
經過整改的教訓，昆明市民紛紛猜測，滇池保護區紅線可能會進壹步擴大。據悉，限制房地產開發的區域將擴大到滇池500米以內。段長群也認為，原《滇池保護條例》有其局限性——它是在滇池“救命”階段提出的，首要目標是清除滇池周邊的汙染源。現在滇池已經進入“病愈”階段，需要給湖泊騰出病愈的空間。“就像壹個剛從ICU出來的病人，讓他有個地方走走，透透氣。”
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