那麽，商鋪的價格是由哪些因素決定的，其定價的依據是什麽？雖然按照經濟學的理論，開發商在土地成本上加上開發成本、相關稅費和利潤，就可以得到銷售價格，但實際情況並沒有這麽簡單。從商鋪投資的角度來說，投資者有自己的投資預期，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等諸多因素有自己的考量標準。因此，我們需要從以下幾個主要方面來探討影響或決定商鋪價格的主要因素。
壹個城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素。
影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但定量指標只有壹個，就是周圍的租金水平。投資者在購買商鋪時，首先會考察項目周邊的租金水平，根據本市商鋪投資的資本化率(即投資回報的基本水平)來決定自己能支持什麽樣的銷售價格。這種方法最適合具體項目參考周邊商鋪租金水平，可以直接決定購買商鋪的性價比是否合適。
對於任何壹個城市來說，由於級差租金因素，市中心商圈和其他區域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差距的大小。對於中小城市來說，只有1-2的中央商圈，導致商圈和其他區域的租金差距非常大，從而使得商鋪的銷售價格非常高；對於大城市來說，不僅有市級商業中心，還有區域商業中心和社區商業中心。和小城市相比，房租差別不是特別大。因此，我們可以說，開發項目的租金水平將直接決定項目本身的定價。
城市的流動性和第三產業的發達程度是影響城市商鋪整體價格的關鍵因素。
中國商業經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有壹句名言:壹個城市的核心競爭力主要表現為生產力和流通的乘數。即:競爭力=生產率+流動性。在生產相對穩定的情況下，流動性成為決定性因素。流通力不足1，不僅本地產能無法實現，而且內外溝通受阻，大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大於1，不僅可以彌補當地產能的不足，還可以通過促進內外交流、優勢互補、組合配置，大大提高城市的輻射力和影響力。例如，新加坡顯著的經濟成就不在於其生產優勢，而在於其強大的流動性；中國香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業城市，也是因為其發達的第三產業。
流動性的發達程度，第三產業的發展，會直接影響當地商鋪的租金和銷售價格。為什麽浙江溫州、義烏、紹興的店鋪賣得快，價格高，是因為當地已經形成的各種規模和市場，不僅影響全國，而且輻射全球。即使是同壹城市的不同區域，因為流動性的不同，商鋪租金的差異也是非常大的。比如北京的雅寶路，以吉利大廈、天涯大廈為代表，租金遠高於西單、王府井、國茂，因為這壹帶是中國與前蘇聯、東歐國家貿易的窗口；中關村已經形成的電子市場覆蓋了華北和東北市場。所以小商鋪可以賣到1.4萬/平米(套內面積)的天價。
所以開發商在給商鋪定價時也要結合項目的實際情況，即使同壹個項目只隔壹條路，價格也可能差好幾倍。所謂“壹步三市”就是這個道理。
招商渠道是決定壹個城市商鋪價格水平的重要因素。
筆者曾在山東東營對商鋪投資者進行過壹次定性采訪。當地投資者的投資預期是“只要回報高於銀行利息，我們就可以接受”，這意味著投資者的預期內部收益率為4%-5%；在北京，投資者壹般預期在8-10年收回全部投資，預期內部收益率為10%-15%。這反映了不同城市商鋪的資本化率和投資預期。
這裏說的是資本化率，不是內部收益率(IRR)。雖然它們在某些時候可能表達相同的意思，但本質上是不同的。內部收益率(IRR)是指以房地產投資的未來折現現金流量法的現值作為初始投資所使用的折現率，即每年投資壹元所獲得的利潤的百分比。資本化率是指物業的購買價格與凈營業收入之間的比率，該比率通過市場上的可比物業或市場數據獲得。在商鋪供求相對平衡的城市，資本化率就是投資者購買商鋪的預期內部收益率。他可以通過調查和比較同區域商鋪的租金收入或凈營業收入與要購買的商鋪的價格比率來知道資本化率，並將這個比率作為投資的預期內部收益率。
近年來，大量外國投資者湧入北京的商鋪投資市場。比如建外SOHO拍賣四套被外地人買走；中關村科貿開業溫州人提前10多小時就開始排隊了；尹柯大廈01商鋪被壹位神秘的山西買家以7500萬元買下，創下中關村單店成交紀錄。我覺得主要原因是中小城市的商鋪投資回報率比較低，而北京的商鋪投資回報率比較高，這也符合經濟學中的資本流動原理。
如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道相對單壹也是壹個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、明信片、古董、字畫等。即使投資房產，也可以考慮公寓和寫字樓。然而，中國許多中小城市尚未形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場。至於投資古董、字畫，都需要來北京交易，更何況投資這類市場對專業知識要求更高，風險也更大。即使想投資房產，商鋪也是唯壹的選擇，因為這樣的城市沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例。呼和浩特現在沒有真正的公寓項目。市場上僅有的三棟已經出售和出租的寫字樓中，有50%是由頂債的開發商出售的。所以對於中小城市的投資者來說，商鋪是最好也是唯壹的投資品種。因為投資人多，投資項目少，這也是很多二三線城市商鋪銷售價格遠高於北京的原因。
除了以上因素，影響商鋪價格的因素還有很多，比如目前的經濟發展水平、政治穩定程度、稅收政策的變化等。但有壹點可以肯定，房價不是決定商鋪價格的影響因素，用房價衡量商鋪價格也沒有理論依據。