看房時，註意以下幾點:
(1)壹定要搞清楚房主賣房的原因，是急需用錢，還是孩子大了換工作換房間。因為這決定了業主賣房的心態，砍價就好。有的業主把自己在外地的房子租出去，中介說給業主打招呼。但是在現場敲門很久，來了幾次，租客都不配合驗房。很明顯，這種類型是先掛房子，不是真心想賣，所以不需要再看了。
(2)問清楚房子的使用程度。壹旦使用，會被鎖定三到五年。如果以後有了孩子或者賣了自己的房子，就很難拿到了。如果他用了，妳可以討價還價。如果房子租給租客，或者租給別人開公司，這個會比自住型的麻煩。因為合同法規定“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力”，即買賣不破租賃，承租人有優先購買權，必須放棄。此時，後期簽訂二手房買賣合同時，註意修改條款或寫補充協議，規避風險。
(3)房子有沒有抵押，如果有，問壹下妳欠了多少，因為這關系到妳回贖要付多少擔保費和利息。現在房子或多或少都抵押了，除了很久以前買的那套，全款付清。但是，有些房子會被房主重新抵押。就算當時買的便宜，他也會做消費貸款。遇到壹些40平米的老房子，他欠1.6萬。所以有些房子表面上價格很低，實際購買成本卻很高。止贖的擔保費是65，438+欠款總額的0.2%，止贖的利息大概是65，438+壹個月欠款的0%。如果欠款額是1.6萬，買家就要額外承擔35200元的止贖費。所以，盡量買個手裏拿著紅寶書的房子。如果唯壹壹個五歲以上，可以少交1%的稅。(這部分稅費後面會詳細說明)。壹般來說，房子抵押了，欠很多，妳和房主壹定要好好討價還價，盡量降低成本。
(4)不要找幾家中介看同壹套房子。因為很多中介聯系業主，業主會誤以為很多人在看他的房子，認為他的房子不錯，自己的心理價位也會高，但其實來回的都是妳，會影響和業主的議價。
每次看房，讓中介給妳列出所有費用，包括契稅、個稅、止贖費、傭金(這個壹般先標3%，以後再談)方便妳自己成本核算，比較不同的房子，選擇性價比最高的。
看夠了就選專業可靠的中介，壹定要靠譜！靠譜！靠譜！
重要的事情說三遍，因為這決定了妳對以後買房有多擔心。
問合同、問手續壹定要問清楚，中介到位。
目前中介的準入門檻很低，不專業的中介肯定會增加妳買房的天數。
3.確定目標屬性
看了這麽多房子，怎麽選？
首先考慮的當然是價格。大家都想買更大更好的房子，但是預算就這麽多。所以要結合自己的經濟能力去買，能做多少大事就做多少。買房的費用包括各種稅費、中介費、止贖費、貸款評估費等。下表有中介公司提供的詳細清單，下面會詳細討論幾個大頭的費用。
這裏說的是超過2年的普通房子，沒有增值稅的房子。
納稅標準:首套90平及以下，計稅價格×1%；首套90平方米以上，計稅價格×1.5%；二套房計稅價格×3%。
契稅由買受人承擔，並於過戶當日交至不動產登記中心。這是給國家的錢，有支付標準，不能降價。
什麽是計稅價格？
網簽時以在房管局登記的價格即網簽價格為計稅價格。地方標準主要是地方性的，有的地方成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。
參考市場情況，房管局制定了房屋最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽報名價格不能低於這個最低評估價。通常這個評估價跟不上實際成交價(壹般70%)。可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號和身份證號。
這裏我再講壹遍。成交價，網簽價，評估價都是什麽鬼！？
交易價格:
成交價格是指買受人向出賣人支付的總金額，是房屋的實際成交價格。？
網上簽約價格:
房產交易壹定要網簽。壹旦“網簽”成功，同壹套房子就不能再生成買賣合同，也不能再賣給別人。所謂“網簽價格”，是指房管局系統中反映的交易價格。網簽價格不能低於房管局要求的區域低轉讓指導價(最低評估價)。網簽價格不僅決定了貸款數量，還決定了納稅水平。？
評估價格:
評估價格是第三方評估機構(中介推薦或銀行合作的評估機構)，通過壹定的方法對房地產的價值進行評估，最終給出壹個評估價格。銀行會根據評估價格放款。評估價越高，個人能貸的額度就越高，首付壓力也會小很多。所以在三價整合之前，很多人會選擇故意把評估價做高，“高評高貸”。但如果被銀行發現，貸款很可能會被銀行拒絕，還可能會影響以後的貸款。更有甚者會被定性為騙貸，追究法律責任。所以大家對評估價格要謹慎，不能有僥幸心理。
(2)個人所得稅
唯壹免滿五的！唯壹免滿五的！唯壹免滿五的！重要的單詞說三遍。滿五指的是房產證自發證起算滿五年，唯壹指的是家庭在深圳的唯壹壹套房子。買二手房最好選五套各具特色的房子，可以省壹筆稅。
不到五年或超過五年不是唯壹的:
a)個人所得稅=(計稅價格-原註冊價格)*20%
還是？
b)個人所得稅=(計稅價格-增值稅)*1%？
第壹種計稅方法有壹個大前提，賣方必須提供完整準確的購房原值證明。實際交稅的時候，購房者可以兩者選壹，用哪個省錢。按照規定，個稅及以下增值稅應由賣方承擔，但深圳是賣方市場，交易慣例壹般是買方承擔所有稅費，但可以在交易時協商，在合同中寫清楚。這個稅也是過戶當天交給不動產登記中心的。？
(3)增值稅及附加
房子滿2年，普通房子免征增值稅。正常人買房兩年，除非妳有特殊情況，因為這個稅真的很多！比如200萬的計稅價格，光增值稅就是654.38+萬多。房屋不滿2年的，增值稅及附加征收標準:增值稅=計稅價格÷(1+5%)×5.65%。
(4)代理費
報的時候代理費壹般是3%，不過可以商量。總房價高或市場淡季時，中介費有壹定的議價空間。壹般中介費大概是65438+總房價的0%-2%，小的代理公司收費會低壹些，可以談壹個1，000，2萬的價格。但是小中介也有問題，不靠譜。有沒有保證他們不收錢，不做事不靠譜？？
(五)贖回費
贖回是指原房主想把房子賣掉，但房產證還在按揭貸款中。出售前必須還清貸款，註銷抵押登記，取回房產證，才能在國土局辦理過戶。如果業主自己不贖回樓房，通過擔保公司贖回樓房所產生的這部分費用稱為贖回樓房的費用(壹般最低收費3000元/單)。
贖回分為現金贖回和額度贖回:
*現金贖回:擔保公司直接拿出壹筆錢贖回樓房，贖回的時間比額度快，費用約為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，就讓他用現金贖樓，千萬不要用自己的錢幫他贖樓，風險很大。如果他沒那麽多錢還，就讓他把樓贖回來。
*配額止贖:作為擔保，擔保公司從買方貸款銀行獲得壹筆短期資金，並用這筆短期資金止贖樓房。在此期間產生擔保公司的擔保費用，以及短期貸款利息費用。壹個月的費用大概是欠款的2.2%。在這裏提醒壹下，短期利息是按日計算的。如果銀行排隊緊，放款慢，業主欠費多，那麽金額會非常大。所以壹定要選擇好的貸款銀行放款快，或者選擇負債少的房子。
(6)罰息
提前還房，按照銀行的規定會有壹定的罰息，每個銀行的罰息都不壹樣。壹般賣方交樓三年是沒有罰息的，三年以下壹般罰息是1-3個月，具體看當時和銀行的借款合同。？
(7)評估費
壹般來說要評估貸款，費用幾百到幾千。這個可以商量，交給評估機構。壹般按照評估總額的萬分之五，壹般銀行都有推薦評估公司。？
(8)抵押服務費
1500-2500元/張，這個錢給房貸服務公司。說實話，這個錢很不公平。抵押人什麽也沒做，只是打印了些東西，帶著業主去了公證處。而且這些房貸公司都是跟壹個中介公司，只是部門不同，或者所謂的合作公司，所以如果妳能跟中介談好，盡量把這個費用降下來。？
總結壹下買房的成本:
看房先問中介，業主心理價位，房子是否2年以上，是否5年以上，欠多少。
購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+止贖費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費？
* 2年以下:契稅+個稅+增值稅。
*兩年:契稅+個稅。
*僅在5年後:契稅
*如果手裏沒有紅寶書，加房貸費(先按壹個月算)？
* 3年以下:可能有銀行罰息。
壹套252萬的房子，兩年後債務50萬，契稅1.9萬，個稅1.9萬，房屋止贖費6000，中介費3萬多，鑒定費1.000，抵押服務費1.05萬，公證所有費用差不多8.5萬。
算算妳的月供，包括公積金貸款和商業貸款，算算月供，再和妳的月收入對比，算算最大月供值。按照月供來算，降價三五萬壹般問題不大。如果遇到急著用錢的業主，或者急著換房的業主，可以多切壹些。？
此外，在綜合考慮戶型、朝向、通風、采光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、噪音、電梯、安保、物業管理等因素後，，選出最適合自己的房子。然後，我準備和業主預約。？
4.關於業主前的準備工作
(1)先說代理費。
看好房子，先和中介談好中介費。避免以下情況:我約了業主，當事人面談很愉快。我本來快要成交了，但是因為代理費沒有談妥，所以沒有簽合同。這會影響妳和主人的關系。如果由於中介原因協商不成，後期就很難和業主約好了。所以建議先和中介協商，再和業主預約。如果談不攏，就換個中介。反正中介很多！他做不到。妳找別人去做吧。
(2)提前預覽合同
讓中介提前把所有合同發過來，註意所有合同。簽約當天不僅要簽壹份合同，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金托管協議、賣方產權確認。每個中介公司提供的合同可能都不壹樣。為什麽要提前看合同？這有助於我們了解合同條款的細節，以便提前起草補充協議。因為中介合同是標準合同，很多條款都很模糊。對中介來說，越含糊越好，對我們買家來說，越精細越好！合同中沒有提到的壹定要寫在補充協議中，比如:房子有租約，租約什麽時候到期，租金多少，押金多少，過戶後如何處理租約？對於業主做出的口頭承諾，比如贈送所有家具，唯壹壹個至少五年，不使用學位，戶口遷出等，把妳關心的都寫在補充協議裏。
第二，正式交易階段
二手房交易流程圖
1.采訪業主(討價還價)
二手房在簽約之前，雙方必然會有壹個價格談判的過程。二手房交易過程中應該如何協商價格？有哪些砍價技巧？
買家應該:？
1)綜合市場價格，提前預估價格，確定自己能承受的最高價格。？
2)不要壹見面就談價格，先和賣家談，把雙方的氣氛融洽了，再談價格。？
3)知己知彼，了解賣家的心態和賣房的原因。如果他急於出售變現，砍價會非常有利。？
4)列舉壹兩件妳對房子滿意的事情，以示妳買房的誠意。賣家更願意和有誠意買房的人談。？
5)指出房子的缺點和缺陷，不失時機地給賣家看，說服他們降低期望值。但是要控制好度，不要盲目貶低，因為如果妳說的那麽差，為什麽要買它的房子？要解決房子本身的問題，看看下面的例子。
6)壹定要讓賣家覺得妳買房是有誠意的，但是因為價格的原因確實很難。我希望他能做出壹些讓步。
7)如有必要，雙方各讓壹半，定壹個雙方都滿意的價格，以自己能接受的價格買下自己喜歡的房子。？
舉例？
1)涉及到地段，可以加倍其出價反擊，用實際數據讓賣家無法反駁，說服他留有余地(提前掌握小區歷史成交數據)；？
2)如果房子有租約，妳的反擊意味著妳買二手房的主要考慮是住進去而不是租出去；或者租給別人開公司，也是壹個講價的理由，因為妳要大幅度翻新。
3)如果學位已經使用，也可以談壹談，因為學位會被鎖定3-5年，影響孩子上學。就算沒有孩子，妳也可以說房子用的投資3年後就要賣掉，影響下家。
4)對於二手房，買方可以以不含裝修的價格成交，批評裝修無用或裝修過時會導致輕微降價，從而說服賣方降價。？
5)對於負債較多的房子，止贖成本更多。(抵押擔保費、短期利息、罰息等。)妳要自己做賬，讓賣家承擔止贖相關費用，這也是購房成本中的壹大筆錢。
2.簽合同，交定金
和業主談話時，要求他提供身份證、房產證、結婚證等材料。？
1)看房產證
當然，如果紅寶書在手，看原著。如果房子還抵押在銀行，讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接過去。賣家必須是房屋所有人，檢查身份證號是否與其房產證和身份證壹致(當然要先檢查是不是假的，很可能不是)。在房子上看清楚有幾個權利人。如果房子裏有夫妻、繼承人* * *等幾個* * *人，那麽妳就要和所有* * *人簽訂買賣合同。僅與其中壹人或數人簽名無效。如有* * *業主不能到場，需提供經公證的委托書。如果婚後買房，屬於夫妻共同財產，需要夫妻雙方到場簽字。如果媳婦不能來，妳要在簽合同的時候提供配偶同意出售的證明。查看結婚證和房產證日期，確認是婚前財產還是婚後財產。
房產證/復印件，最好拍照留存備查。
2)簽訂合同時，註意:l
@交易房屋的基本信息壹定要在條款裏寫清楚，哪套房子在哪個小區，房產的性質和用途是住宅，房產證的編號，是否有抵押，抵押所欠金額。交易房屋不存在產權糾紛，也未被查封，賣方完全有權處置該房屋。l
@房子的租賃狀態:如果有房子的租賃。確認:月租X元，租期X年X個月X天。出賣人應在簽訂二手房買賣合同前取得承租人放棄優先購買權的書面證明，否則視為出賣人違約。l
@關註戶口遷移。有時候買這套二手房只是為了孩子就近讀書，給孩子壹個交代很重要。如果賣家的戶口不及時遷出，我們的戶口不能遷入，就會產生糾紛。如果目標沒有達成，房子就白買了。
明確違約責任。每壹項主要義務都要有壹壹對應的違約責任，最好直接設定具體的違約金數額。約定如果違約，賣方承擔買方裝修、搬家等損失。此外，還約定違約方承擔守約方的主要訴訟費、律師費等費用。l
@查以下幾點:定金、首付、尾款的金額；納稅人；采用什麽樣的支付方式；首期付款的時間和條件；轉讓的時間和條件；戶口何時、何時遷移；是否占學位；房子裏的設備怎麽處理，哪些是給買家的，哪些是需要搬走的業主。l
明確每次操作的時間節點，不要含糊。只要賣方逾期，參照違約責任條款，逾期多少天賠多少錢。逾期超過幾天可以要求退房，賣家會雙倍返還定金。l
至於定金，不要給太多，拿出誠意就行，不要超過該樓盤成交價的20%。為什麽呢，因為我們壹般只是需要很多錢，第壹次買房沒有足夠的經驗，如果妳後期貸款或者征信有問題，社保達不到要求等等，如果妳不符合買房資格，妳需要向賣方支付雙倍的定金，所以選擇壹個妳最能承受的定金金額，買房是有風險的。交押金時，應要求中介公司出具押金收據。收據不能只有中介公司的代理人簽字，必須加蓋中介公司的印章。我們給了5萬，妳根據自己的情況給。
@稅費壹定要寫清楚！！！！哪些由賣方承擔，哪些由買方承擔，省得以後扯皮。壹般來說，買方承擔在深圳的所有費用。我的合同樣本中的(1)-(23)項都是買方的。當我看到這個的時候，我感到很虛弱。但也不是絕對的，要看妳們協商的結果，比如房貸擔保費和短期利息可以由賣家承擔。l
@在中介手裏拿著幾千塊壹萬塊作為抵押押金。這是幹什麽用的？為防止業主拖欠網費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等雜費，我們必須在交房前結清，否則將從本次交房押金中扣除，以保障我們購房者的權益。
3.房屋委員會檔案
雙方簽訂紙質二手房合同後，中介會在網上簽約。壹定要讓中介盡快帶業主去房管局(不動產登記中心)查檔案，最好是第二天，或者簽約當天。這壹步很重要！不要跳過去，這個壹定要業主本人拿著房產證/復印件和身份證來做。忙的話可以找中介看，發個制作進度或者發個微信視頻給妳。不忙的話，壹起去。
為什麽要檢查文件？查檔案很重要！？
簽合同時，雖然看到了房產證/房產的復印件，但不知道是否有抵押、查封等權利限制，業主是否對我們隱瞞了什麽。為了確保萬無壹失，我們去交易中心拉了產權信息，做了最後的確認。
說明
如果壹套房子被查封了，不能交易，買家光看房主的產權證原件是找不到的。比如這套房就有爭議，我們已經向當地交易中心登記了異議。那時候房產證上看不到。
註意在房產過戶單上核對房主姓名和身份證號，核對宗地號/房屋位置/門牌號是否是妳買的房子，房子是否作為住宅使用，使用年限，房主購買時間。？
5.買家做資金監管
首付壹定不能直接把錢給賣家，壹定要有資金監管。資金監管相當於房地產行業的支付寶。房屋過戶時，資金將解凍給賣方。從雙方簽訂買賣合同到房產交易完成，壹般需要1到3個月。為了避免蛀蟲和不必要的糾紛，只有資金監管才能保證二手房交易資金的安全，資金通過專門的銀行賬戶進行凍結。沒有買賣雙方的約定授權，其他任何人都不能動用資金。？
那麽問題來了，我們應該選擇哪家銀行來做呢？(資金監管的銀行壹般也是妳的房貸銀行)
請提前做好銀行貸款調研。看房的時候其實可以做這壹步，考察不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張程度、審批速度。當時我們去了中行、建行、農行等銀行，咨詢了貸款部的業務經理，最後選擇了農行。如果線緊，放款慢，就避開。如果妳的房子需要贖回，時間越長，妳支付的短期利息就越多。
壹般貸款利率和所有銀行差不多。深圳首套房貸基準利率普遍上浮10%，個別達到15%。不同分店排隊情況不壹樣，可以多問。我們選擇農行蛇口支行的原因之壹是貸款額度充足，組合貸款審核快，尾款快。另外，客戶經理也很好，離家很近。當然，他們也有壹些消費貸款產品。如果妳把房子抵押在他們銀行，後期可以做30萬的裝修貸款，而且利息不是很高，還有“快e貸”。提前考察銀行的房貸業務和消費貸款業務，綜合考慮選擇適合自己的。
第二個問題是，資金監管要準備什麽？
1)身份證原件及復印件(借款人及配偶)
2)戶口本(首頁和未成年子女頁，如果是集體戶口，有公司印章的戶口頁和妳的個人戶口頁)
3)銀行近半年流水(每月債務兩倍，自助打印記得加蓋銀行公章)。賺工資，活流量。
4)收入證明(每月兩次還債，有繳納社保的公司公章)，可以按最高金額打，也可以按年收入打。
5)二手房買賣合同
6)存款收據和憑證
7)結婚證(配偶需要去銀行簽字)，配偶提供身份證和戶口本，以及在銀行積累的收入證明。
關於銀行流水和收入證明，以下是:
壹般來說，個人銀行流水包括工資流水、轉賬流水和自存流水。
1)工資是個人最穩定的收入，也是銀行流水中最重要的壹部分。工資流水是銀行充分認可的個人收入憑證，體現了我工作的穩定性和安全性。？
2)轉崗流動對於自由職業者或者兼職人員來說，他們的工資通常是通過轉崗獲得的。所以，如果妳的工資是通過櫃面、網上、網銀轉賬的，需要在固定時間、固定金額轉賬，銀行會認可的。
3)自存活水自存活水是指現金或他行銀行卡轉賬存入的活水，屬於有效活水。？
銀行流水不夠怎麽辦？(買房前壹定要做好流水，好看_)
已婚，個人銀行流水不符合要求，可以提供夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的流水符合銀行的要求，銀行也會為妳審批貸款。
壹個人或者兩個公公婆婆不夠的話，手工做賬。我老婆或者兄弟姐妹朋友每個月都去ATM取現金，固定日期存到妳銀行卡裏，把錢留幾天，然後分幾次還給別人。
6.銀行的承諾書
提交貸款申請後，銀行會對材料進行審批，大概需要1-2周，承諾書就出來了。妳只需要等這壹段時間，承諾書出來就會通知妳。只要妳的征信沒有問題，社保繳納，銀行流水等材料符合要求，就沒有大問題。如果材料不符合要求，那就修改壹下，重新提交。如果這家銀行辦理不了，那就試試別的銀行，讓中介幫忙解決。註意，承諾書是有效的。承諾書出來後，盡快辦理下壹道手續。
7.喪失抵押品贖回權
手拿紅寶書的房子，跳過這壹步。
以下是止贖金額的情況:
等銀行的承諾書出來後，讓中介通知業主盡快辦理止贖手續。擔保公司會向銀行出具保函申請止贖。如果沒有問題，壹周內就可以完成審批手續。如果車主征信有問題，可能會慢壹些。審批通過後，我們就等著銀行放款。放款速度主要看銀行額度緊張。立正！短期利息將從銀行批準贖回付款之日起計算，直至最終付款到達賬戶日期。
8.取消抵押
1-2擔保公司找到賬戶後，會去業主原按揭銀行，拿出房產證原件。這壹步不是給買家的，中介和擔保公司會安排的。他們拿著房產證原件去房管局註銷了抵押登記。註意:未抵押的房屋不能再次交易！只有在房管部門抵押登記註銷完成後，才能認為房屋是真正意義上的“清白”，可以進行產權轉移。
9.交貨轉移
中介會聯系妳安排壹個時間辦理過戶，去妳所在區的房管局(不動產登記中心)。
提交材料然後繳稅，契稅，個稅等交易稅。所以過戶前把稅錢準備好，中介會讓妳今天把中介費準備好。當時我們先去中介公司交了中介費再去辦理過戶。當天大概花了11-12萬。交了錢，也不能馬上拿到新的房產證。需要五個工作日才能拿到新證。
10.辦個新的房產證
在不動產登記中心辦理交房手續後，5個工作日左右就可以拿到新證，拿到紅色復印件，馬上拍照留存電子版，然後拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為馬上就要到房貸銀行手裏了，手裏的時間是那麽的短！以後辦理房產相關手續只能拿到證明復印件，直到還完貸款才能再看到。離開不動產登記中心，中介和抵押人會帶妳去銀行辦理抵押手續。辦完房貸，在家等尾款就行了，別忘了贖回房子的利息。最終付款發放後，收費將關閉。