問:景哥妳好，我在北京工作，沒有房產。我個人在海澱區集體戶口落戶，寶寶也和我壹起在海澱集體戶口落戶。2025年，我家寶寶可以靠集體戶口上甘家口某中學了。我老婆也在甘家口地區工作但是戶口在外地。我有資格申請SFSD，我正在考慮在不久的將來生兩個孩子，計劃在兩年內完成。手中現有資金150W，家庭年收入80W左右。南方* * *二線城市有三套房子，壹套市值320W，壹套市值130W，壹套市值300W。目前正在考慮在北京買房。以下幾個問題請靜哥指教。
第壹，是等兩個孩子分組上學再買房，還是近期直接在雪海區買房解決問題；第二，未來北京房價如何上漲，二孩後上車是否會迎來又壹波上漲；第三，南方二線城市的房產是否要全部賣掉置換北京的房產，如何平衡學區房、自住和投資效率。針對以上實際情況，有以下計劃供晶哥了解近期購買心態:
方案壹:集體戶口生二孩後買房(落戶後可入學)。時間預計在2024年。到時候考慮在甘家口附近買壹套沒有學區房屬性的房子(照顧孩子上學和自住，不額外交學區房溢價)。考慮買壹套總價800-900的房子，貸款300左右。打算在二線城市處理壹兩套房產，加上手裏的資金作為首付。對於甘家口附近這樣的樓盤，景哥有什麽推薦？
方案二:二孩生入集體戶後，預計2024年買入，從純投資角度，買入超青、奧森或望京等快速增長板塊。二線城市會處理兩套房產，加資金買總價800到900的房子，或者把加的資金全部賣掉。考慮總價1，200以內的房產，貸款300左右；購買後改租，壹家人在甘家口租房。
方案三:近期直接買東海的學區房。二胎出生後，戶口直接放在房子上。總價800-900的兩居室(換租或自住)或總價1.200的三居室(自住)稍微傾向於買海澱甘家口的學區房。老婆上班近，兩個孩子上學近。也可以考慮其他更好的方案。妳推薦什麽？
方案四:本人有興趣且可以購買石景山中海玉環天下人才壹樓104平三居(40平躍層)，總價800W左右，8月24日交房。但是寶寶不能住在海澱，二孩出生後，戶口不能落在海澱集體戶。可以在甘家口附近再買壹套40平米左右的學區房，總價400元左右(全款)，供兩個孩子上學。兩處房產購買後，打算全部改租，在甘家口附近租壹套更大的房子，供壹家人居住。以上方案，或者有更好的方案，請景老師指點迷津。
答:答:妳好；感謝您的信任！1，既然2025年可以上集體戶口的甘家口小學；完全沒有必要投資學區房；學區房是綁架勒索的附加值；關於學區房投資，部分優質區域品質還可以，本身價值稀缺，可以考慮。
如果學區變動，這個盤的價值不會瞬間轉移，安全系數比較高；學區房的崛起是可觀的，但衰落也是嚴重的。目前溢價嚴重，最穩定的投資方式就是避開學區房。學區房是高風險的投資產品。隨著政策的不斷變化，學區房的概念隨時可能被取消，這是有風險的。
星球上的成員壹般會因為孩子上學而建議買小的，因為房產的價格比壹個學位的價格高；學位按套房計算，不考慮戶型大小。房價是按平方米計算的。大小房地產學校的價值是壹樣的。大樓盤相當於交了很多溢價。壹旦改變學區，可能面臨巨大損失。如果願意賭壹把，中短期來看，學區房的盈利可能很關鍵，但風險和機遇並存。比較穩定的方式是投資純住宅。雖然漲幅沒有被學區房誇大，不會有波動，但是會隨著區域的價值穩步攀升。
我們不能改變現有的貨幣體系。利用壹切渠道和資源購買優質房產，購買能跑贏通脹的房產，才是最有效的“搶錢”方式，否則只能壹次次被搶；長期來看，核心區的優質市場將持續上漲。只要貨幣供應量繼續增加，物價上漲就沒有止境；
針對妳的情況，應該集中資源布局當地優質樓盤。什麽情況下適合對外投資？第壹，當地自住已經完全解決，妳的家人、父母、公婆都有地方住，基本可以滿足醫療、上學、交通的需求。二是當地布局已經完成，可以去同級別城市分散風險。第三，當地的房子票和貸款票已經用完了。第四。
3.純投資在朝青、望京、奧森都可以，主要看資金量。中海人才的優勢在於，是整個石景山的優質盤，戶型也很好，基本沒有任何瑕疵。以後這個菜在整個區域都很稀缺，自己占著就很不錯了。從投資的角度來說，石景山整個區域自從唯壹的首鋼搬遷後就缺乏產業支撐，非常冷清，導致產業缺乏。
房價之所以得到支撐，是因為位於海澱、西城的主要溢出區；雖然石景山正在向高端產業轉型，但是因為豐臺增加了壹個李澤，高科技產業會被李澤吸納；如果未來產業轉型失敗，最終定位可能會向門頭溝看齊。中海的價格並不便宜，但短期內有壹定溢價。石景山交易量最大的商圈是魯谷，而魯谷交易量大的原因是它位於石景山東大門，靠近海澱，可以優先考慮西城和海澱的剛需購房群體。整個商圈比較成熟。
魯谷壹直在攔截石景山西部的整個客戶群；這個商圈成交量最大的兩個樓盤，遠洋山水和韓晶程序；目前海洋景觀銷售均價68000平米，韓晶程序銷售均價64000平米，麓谷商圈品質建築海洋景觀銷售均價91000平米。未來中海的世界市場將主要來自海澱和西城。如果壹批客戶不能接受海洋景觀的價格和質量，他們可能會犧牲自己的距離來選擇壹個次級質量的板塊。所以這個板塊有壹定的市場競爭力。
報價是指買價和賣價。買價就是開發商賣給我們的價格。真正意義上的決戰是二手房市場。也就是說，如果真的把這套房子放到二手市場上出售，第壹次售價是多少，第二次交易周期是多久，適合長期投資。畢竟物業質量還不錯，短期內站崗的可能性比較大。建議仔細閱讀精華專欄的文章。08#史詩通貨膨脹在路上，普通人的權利與策略，81#北京房產投資核心邏輯與原理；祝壹切順利！
問:妳好，和男朋友sfsd住在海澱學院路的景先生，準備明年結婚。目前他父母名下還有兩套公寓出租(中關村老婆大學+清河壹居)，市場總價約1，700 W，手裏有200zd。我想借這次降息，用我們sfsd換兩套新品質的(最好是三房兩廳)，學區房沒有需求。男票和我去貸款，每人出1.5w月供能力。目前正在考慮京師苑/榮域/奧景華庭1400w三居室+萊臻嘉園/世華龍悅/望京/亦莊河西750w兩居室。資產配置目的為主，位置不強求(中關村和望京工作)，很喜歡奧森的周邊環境。
1.感覺來真和世華龍悅提供的9w+溢價有點嚴重。不知道是否適合入手，或者有沒有其他組合推薦？
2.壹個人只能貸款300w W，有必要用兩個sfsd貸款分開買嗎？我擔心對生活質量的影響。1400w三居室基本都是140平以上。這個還款能力我們可能要付很高的首付。是不是也可以考慮放在父母名下，用兩套名額全款購買？感謝
答:回答:您好，感謝您的信任！妳的底倉還可以；建議用兩張優質房票撬動最大杠桿買優質板塊，漲幅看選擇；利潤多少取決於妳的負債；清河望京、上地這些市場在這壹輪並不突出，但在每壹輪中，區域購買力都比較集中。正常行情是半年20個左右。如果行情有利，可能在40以上，然後在冷靜期可能回調到10%左右，下壹輪行情繼續攀升。
所有人都認為這些價格被誇大了。事實上，它們與價格關系不大。主要原因是市場上突然多了壹筆錢，這些購買力都集中在這些地區。這些價格在購買力集中的地區是稀缺的，導致壹輪上漲。我們只是選對了資金，利用了城市的經濟增長和行業紅利。投資房地產就是這麽簡單。拿到錢，遠離那些靠投機的領域，堅持在優質地段持有優質板塊，把投資交給時間，而不是機會，坐等印鈔放水。
從利潤最大化的角度，可以選擇用其中壹張房票買壹套龍頭板塊，1700+200；首付+杠桿其實沒有那麽多，選個三居室；另壹種房票在二手盤選擇優質的兩居室或次新的三居室；
奧森板塊的價值在於生態資源稀缺，屬於穩定性。漲幅可能沒有工業區那麽突出，但不會有回調。如果妳喜歡這裏的環境，在這裏買沒有錯。亦莊的價值有產業支撐，但畢竟屬於外環。如果妳不在這裏工作，就沒必要擠進這個區域。
壹大壹小，望京，奧森，清河都可以。如果讓我選，我會選壹個望京，壹個奧森，或者壹個望京壹個超清。清河也不是不能選。妳得買海澱沒有硬指標，所以望京的價值大於Xi的二七。北京是唯壹的產住結合區，南有國際貿易，交通便利。相比青少年，望京前期營養充足。
建議仔細閱讀《星球精華》專欄《北京房地產投資的核心邏輯與原則》和《08#史詩級通貨膨脹在路上，普通人的權利與策略》壹文。祝壹切順利！
問:問題:妳好！本人還有壹套婚前車庫(工作室，目前估值420萬左右，租金6800-7000/月)在朝青潤風水。12年和老公在馬朱橋買了R&F尚悅居三房(原計劃是自住)，但後來工作地址變了，馬朱橋太遠，有了孩子需要考慮落戶和上學。
2021上悅居換成東城元佳公寓(開盤400多萬，租金6500-7000/月)作為寶寶的住所，東城學區的職業坑(不知道寶寶以後走公路線還是私路線，所以只在東城上了比較便宜的車)，她家在方化逸城租了壹套三居室(自住)
現在寶寶大了，決定留在北京，我打算這個時候改善換房。目前家裏能用的現金有400多萬。計劃是賣掉馮潤的房子，買壹套總價1100的房子。有幾個方案:1，在方化翼城就地買壹套三居室，10年以上不改變居住環境，但以後市民需要在壹定距離(平均離東城半小時車程左右)上下車，附近沒有特別好的私人選擇；
2，在曹芳附近老舊破舊的小三房(80平米左右)改造下，方便了寶寶以後上學，但是個人心理有點難以接受老小區停車難的問題。
3.望京崔各莊地塊的新房(曉峰嶽影和和光樂府)可以買四居室，戶型約110。新房設計布局舒適，但交付要晚幾年(2024、2025年)，崔各莊地塊配套不完善；
4.後沙峪的莫奈花園上下疊放的時候，這種選擇完全是為了提高生活品質。有很大概率去私企，或者有極低概率去公企，也就是工作日擠進城，周末回順義。請問夏靜先生如何選擇這些方案，是否有其他方案推薦？謝謝大家！
答:回答:您好，感謝您的信任！1，方案1效率更高；當前樓市是結構性上漲邏輯；最先上漲的總是壹些龍頭板塊和熱點區域；北京的市場是波段型的；牛市分兩種情況；壹個是短波，壹個是長波。短波每年春節後持續到五壹。長波從前壹年的九月持續到第二年的五壹。這也是真正的牛市；漲幅最猛的壹波是春節前後。壹般每波漲幅30%-40%；龍頭板塊可達50%；非龍頭板塊可以漲30%；二級板10-20；冷門板塊和遠郊橫盤或漲幅不明顯；
如果妳選擇曹芳附近的舊休息，妳將失去房價的增長。現在的規律是迎接房價上行期；首先，第壹波是學區房和熱點區域品質次新，第二波還是學區房+成熟外溢區域(也是品質次新)，第三波還是學區房+熱點核心區域+外溢區域+剛需盤品質次新；第四波會轉向冷門板塊，這也是第二個新質，這是大行情出現時的房價輪動規律；但是，目前壹般市場越來越少。預算足夠的話，核心區的品質會盡可能的新，市場不會流失。現階段買房的投資重點是選擇融資的能力，其次才是金融科技。能否用有限的資金實現利益最大化，是現階段投資的原則；
2.再說說崔各莊地塊。表面上看，這個地塊很好，靠近望京，但是配套設施很差；或者沒有匹配，所有匹配全靠望京；當地有兩家博物館，目前交通比較差。從崔各莊到望京是繞道。這個板塊的新房需要做好短期無市場的準備；未來只能等待配套設施的完善，存在不確定性。
可以對比南側的酒仙橋地區；也是沒有商圈的地區。太多的城中村改造難度大，大規模的藝術區占用大量土地資源，導致整個區域商業布局不合理，導致改造優化難度大。很難吸引其他地區的人來這裏買房；雖然依托望京產業優勢，但房價常年跑輸市場，崔各莊地區也存在類似酒仙橋的城市病。其次，新房的金融屬性相對較弱。好處是沒有交易費用，比如代理費，稅。缺點是位置不理想，配套不成熟，壹些規劃和落地有很多不確定性。
後沙峪莫奈花園屬於消費品，投資屬性很弱。壹般這種類型的房子家庭背景非常雄厚，手握優質地段，買別墅純粹是度假住宅。這種房子其實居住體驗不是特別好，維護成本高，實用性低。
3.先說朝青；為什麽朝青板塊壹直處於上漲狀態，整個北京老公房產品占據半壁江山，導致新品稀缺。無論是上車的人還是置換的人，大量的需求壹次次推高了優質區域的新價格。這也是為什麽漲價的都是次新，壹個區域有足夠的購買力，但地段上的住宅產品大部分都是舊房或舊房，只有少部分次新或品質提升的產品會成為這個區域大家追捧的樓盤，從而壹次次推高房價；
東三環國貿北有斷層，南有優質區域大望路、雙井；國茂北到三元橋沒有優質商圈，都是老房子，東邊是朝陽公園豪宅，東邊是朝青。配套成熟，質量次新。此外，潮清只有依托國茂的自然優勢，才能發展成為最優質的剛需改善區，這是該區域的自然規律。除非國茂北部的斷層缺陷得到解決，否則朝青將永遠是購買力最強的地區。從投資效率原則看，方案1較好，方案3贖回期較長，方案2和方案4投資屬性較弱；
建議仔細閱讀Planet Top的文章《北京房地產投資的核心邏輯與原則》，“未來五年孤註壹擲換倉，做空雜菜，只留主導”。祝壹切順利，有問題可以問我。
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