金融房產是壹種資產配置的方式，通過配置某種金融產品，使其發揮保值、增值作用，並產生穩定的現金流收入。這種資產配置方式類似於傳統的投資房產，但更為靈活和便捷。
近兩年，大家時常能見到“金融房產”這個詞。這到底是什麽意思呢？有什麽價值呢？能作為資產配置考慮嗎？
1、什麽是“金融房產”？
簡單來說，就是配置某種金融產品，讓其發揮保值、增值作用，並且持續產生穩定的現金流收入。這就像過去很多人熱衷投資房產，穩穩的坐等升值，出租後，每月還能按時收租產生現金流收入壹樣。因為其殊途同歸的金融本質，故而，大家將能達到這種資產配置目的工具稱之為“金融房產”。
2、哪些人適合“金融房產”？
那麽金融房產適合哪幾類人群呢？包括但不限於這幾類人群：
在壹線城市非核心地段擁有多套房產的人。
在二三線及以下城市擁有多套房產的人。
在壹線城市有壹套房產，在二三線及以下城市投資壹套及以上房產的人。
持有壹套自住房，打算給孩子留壹套房產或是打算投資房產來養老的人。
面對“金融房產”，持有人可以讓其發揮以下幾個作用：
價位合適時“賣房”套現，拿回本金及收益，另做打算。
缺錢，可出手壹間房實現部分套現，之後“大房改小房”繼續升值、收租。
臨時周轉，可以抵押貸款，貸款結束後繼續升值；壹直持有，離世後，“金融房產”成為可定時，定向，定額傳承的資產，繼續給到二代、三代使用；對於企業主來說，還能有效隔離公司債務的連帶責任風險。
3、實體房產不香了嗎？
實體房產還香不香，就要看買的房子還是不是“優質安全資產”。
是，當然要買。
不是，就需要謹慎斟酌。
“優質安全資產”的標準，至少要滿足兩個條件：
壹是“優質”，價值穩定，能跑贏大部分資產品類。
二是“安全”，波動不大，升值可以產生穩定的現金流。
篇幅有限，我長話短說，中國城市的房價以新房價格計算的房產發展大致分為三個階段：
第壹階段，2000-2012年，中國房產是優質安全資產。
第二階段，2013-2021年，出現分化，部分城市的房子是優質安全資產。
第三階段，2022年之後，持續劇烈分化，但少數區域的房產仍然是優質安全資產。
而這壹波房地產行業的大紅利期孕育的大批房產暴發戶，都源自過去40年中國經濟高速增長、中國高速城鎮化、房地產行業高速增長等形勢下，大家已經習以為常的慣性思維，認為房產投資是可抗通脹的剛性兌付產品。
但隨著近幾年，自2016年12月的中央經濟工作會議中首次提及“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，“房住不炒”這壹提法已有7年時間。包括近期國家開始全面實行不動產統壹登記，無壹不在昭示著，房地產必增值的剛性信仰已然被打破。
2016年12月的中央經濟工作會議中首次提及房住不炒。
2019年是過去10年最差的壹年，卻是未來10年最好的壹年。這是19年全網都在說的壹句話，當時，不懂經濟形勢的人覺得這句話特矯情——已經好了40年了，難道不應該是壹直好下去嗎？而緊接著，在全球經濟下行、中國產業轉型、中美貿易摩擦等，因素之外，出現了新冠疫情這壹變量。
現在，回看過去三年，感受當下，再細品2019年底那句話，它是不是神準？那再往後呢？房地產市場的神話還能依舊嗎？建立在過往經驗上的想象還靠得住嗎？
往後看5年，中國經濟增長對政策的依賴度很大，假設宏觀政策是“穩妥積極”，我們可以預期GDP平會有4-4.5%左右的增長。此外，中國目前還面臨幾個現狀：
城市化率接近70%，人口大規模流入城市的區間已經不大。
相比10年前，中國25-39歲的生育主力人群占比下降超過20%，而且教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意願。
2020年，中國城市住房自有率是73%，整體高於發達國家60%的水平，但北上廣深的自住房率仍低於60%。
給定未來的中國經濟增速和社會現狀，大概可以預期，中國房產的年化收益很可能徘徊在2%左右，但壹線城市的房產回報仍有很大概率維持在5%（註意，這是新房）。
所以，當妳問房子還要不要買的時候，不妨問問自己，是否能接受壹個2%或者5%左右的平均年化收益率產品。或者問問自己，有沒有眼光和運氣做出超過這種收益的個體選擇？
4、“金融房產”VS實體房產如何選擇
在說如何選擇前，先盤點下，常見的可投資金融品類，無外乎以下幾種：
壹是實體房產，站在現在看未來，不壹定優質，而是市場劇烈分化的壹個局面，不可壹攬子否定其價值，也不具備當年經濟發展初期，還能普漲的行情。
二是股票、基金、期貨、黃金以及各種金融衍生品，很多人都操作過，周期、漲跌、變現時機等變量因素的影響，短期內都會牽動妳的情緒，長期價值也沒有確定增值保值的屬性，這裏就不多說了。
三是古玩、珠寶、字畫。這類東西，好。不過也有局限性，最大的局限性是受眾窄、價格沒有確定標準。
四是本文開篇提到的“金融房產”。
從優質安全資產的兩個標準來考慮，能拎出來進行相同維度比較的產品，就剩“金融房產”和實體房產。如何選擇的標準，我們可以從以下幾個方面來談：
1、變現能力。
2、收益能力。
3、投資門檻。
4、其他附加價值。
先來看看某壹套“金融房產”的表現，假設壹套100平米的房子，總價100萬，以孩子名義買入，分五期付款，每期20萬，這個壓力相對來說比實體房產，首付動輒百萬，大幾十萬要來的輕松多了吧。
交完後每月收租2500元，每年就是3萬，妳無需打理，不擔心斷租，更不用繳納房產稅，省心省力，穩穩收租70年，總收租70*3萬=210萬，而此時的“房價”由投入的100萬變成了286萬，此時妳可以有2個選擇，壹是賣掉拿回286萬，二是繼續收租，持續增值。
而現在，如果妳要買入壹套實體房產，按前文分析的邏輯，首先應該選定優質安全的資產，那起碼得是壹線城市的核心地段資產，妳才能安心長期持有，因為不擔心下跌風險，也無懼那1-3個點的房產稅，只要增值空間還在，這裏房產值的是住宅，長期收益穩住也就是壹個2%或者5%左右的平均年化收益率產品。
首先，比收益能力：
金融房產是壹個無限接近3.5%復利的產品，持有時間夠長，甚至都能超過3.5，相當於年化10幾以上；而實體房產，前提要選對能保值增值的優質房產，長遠看，才能保住不到5%的年化。
再看，變現呢？
如果家裏急需用錢，出售這套房，妳著急套現，如果疊加當下市場行情不好，買家沒有道理不砍價，還要考慮到位置和未來房屋老化的問題，若幹年後，這套房值多少錢也有很大不確定因素。
而金融房產，經過三年封閉期後。這套“金融房產”幾乎每年的收益率都在3.5%。同時，這“金融房產”的現金價值是合同約定的。如果想“賣房”，根據那壹年的現金價值結算即可，不打任何折扣。如果妳只想用壹小部分錢，那就賣掉壹個“房間”，其余房間還可以繼續3.5%復利升值。
接下來，看投資門檻：壹線城市的優質房產，投資門檻，就算買個壹室壹廳40平米的小戶型，也需要400萬以上，假設妳有房票，首付3成也得120萬；而金融房產的門檻，就比較靈活了，豐儉由人，從結果來看，投多少，取決於妳當下手中握住都少凈資產。
最後，金融房產有，實體房產沒有的是，它可以隔離債務風險，定向傳承，對於企業主來說，就大大減少了債務和財產糾紛，省去不少麻煩。
上面提到的“金融房產”其實是壹種典型的增額終身壽險產品。保險產品中，除了保障類外，還有能帶來增值或現金流的儲蓄類產品，比如年金險、增額終身壽險。根據合同，這些產品有約定好的生存利益和身後利益給到客戶及收益人。
面對不再順風順水的經濟環境，以及未來人口結構的變化，優化家庭資產，增加安全性輕資產，是讓自己擁有穩定、持續資金池和現金流的選擇之壹。