什麽是房地產投資？
不動產投資是指以不動產為對象獲取收益的投資行為。房地產投資的對象按區位分為市區住房和郊區住房；根據交房時間投資現房和期房；根據賣家投資壹手房和二手房；根據房產的類別，有投資房和投資商鋪。
房地產投資的九大特征
任何生產性投資都需要壹定的生產要素，主要包括土地、勞動力、資金等。商業地產投資也不例外。然而，由於商業地產行業獨特的產業特征，商業地產投資及其過程與其他投資項目有著顯著的不同。總的來說，商業地產投資有以下特點:
1.固定和不可移動投資對象
這就是房地產投資的本質。對於股票、債券、基金、古玩等有形或無形的財產，如果持有人所在地沒有交易市場，他可以很容易地拿到其他有類似交易市場的地方進行交易。房地產就大不壹樣了。房產投資具有不可移動性的特點，這就要求房產的位置必須對開發商、購房者和租客都有吸引力。換句話說，它可以使開發商通過投資開發獲得適當的開發利潤，使購房者獲得合理穩定的定期收入，使租戶方便地開展經營活動以賺取正常的經營利潤，並有能力支付租金。房產的不可移動性決定了投資者在進行投資決策時，不僅要高度重視對房產目前所處位置的研究，還要高度重視未來的區域環境，充分考慮所投資的房產是否具有增值潛力。
2.投資過程周期長，成本高。
房地產投資幾乎都具有周期長、成本高的特點，但這在商業地產投資中尤為突出。商業地產投資是壹個耗費大量人力、物力、財力的過程。與其他工農業生產乃至住宅地產投資相比，商業地產投資項目的建設周期較長。工業幾乎每天、每小時甚至每分鐘都在生產產品，而商業地產投資，僅僅是項目的建設，如果算上建設前的準備工作，就需要壹年以上甚至幾年才能完成；如果計算回收資金，建成後的商業地產壹般不出售而是出租，回收資金需要壹定的商業運營周期。所以商業地產投資回收期長。原因如下:第壹，商業地產投資不是壹個簡單的購買過程，它受到很多因素的制約，如土地投資市場、綜合開發市場、房地產交易市場、商業環境等。，尤其是房屋建築安裝工程耗時較長，投資者往往需要在幾個市場中經歷幾次完整的運動才能獲得回報。第二，商業地產市場本身就很復雜，需要專業人士協助完成交易，也會增加壹定的時間。第三，商業地產投資橫跨商業和房地產兩個行業，同時通過租賃經營收回投資，租金回收期更長，會延長整個地產投資的回收期。
商業地產投資也有成本高的特點。商業地產投資成本高在於:壹是開發成本高。從取得土地使用權到土地開發、建築安裝、內部商業裝飾裝修，占用大量資金，而且由於占用資金時間較長，需要支付大量利息成本。第二，交易成本高。通常商業地產由於開發周期長，環節多，涉及的管理部門和社會各方面的關系也多。尤其是商業地產開發後，需要作為商業企業來運營，涉及的公關費、廣告費、推廣費會比較高，也增加了投資成本。
3.投資受到許多限制。
(1)隨著房地產的發展，商業地產的投資受到政治經濟環境的制約。由於房地產投資回收期長，穩定的政治經濟形勢是房地產投資回收期的保證和條件。(2)商業地產的投資也會受到國家政策法令的限制。任何國家的房地產行業都有強有力的政策法規來限制，比如城市規劃對土地用途、建築密度、容積率的規定。(3)環境問題也是房地產要考慮的壹個因素。土地使用制度也會對房地產投資和管理決策產生重大影響。比如，我國實行土地使用權有償出讓，規定最高使用年限。因此，投資者必須考慮在相應的時間內收回投資，取得投資收益。(4)對於商業地產，還需要對區域經濟發展水平、市場需求、商業發展情況進行摸底調查。(5)商業地產投資由於資金投入巨大，使用壽命長，很大程度上依賴於金融業的參與。從房地產投資的土地獲取到建築項目的建設，直到房地產的出租和出售，商業房地產投資必須與金融業的融資相結合。
4.資產缺乏流動性。
流動性是指資產在不遭受損失的情況下快速轉化為現金的能力。轉型越快，價值損失越小，流動性越強。商業地產屬於不動產，不像其他壹般商品，可以在短時間內出售。商業地產通常需要很長的買賣時間，在市場上很難找到合適的買家。大型商業項目的高門檻限制了參與者的數量和範圍，使得交易成本更高。因此，商業地產資金的流動性和靈活性較低。
5.該投資具有良好的抗通脹能力。
商業地產屬於房地產。經驗和研究結果都表明，在過去的通貨膨脹時期，房地產價格具有與物價水平同步上漲的特點，即具有抗擊通貨膨脹的能力。
6.受益於周邊環境的改善。
政府對道路、公園、醫院和其他公共設施的投資可以顯著提高附近房地產的價值。比如上海地鐵的開通，大大提升了沿線房地產的價值；香港東部隧道的建設使附近地區的房地產價值翻了壹番。從以往的經驗來看，能夠準確預測大型政府公共設施的投資建設，並提前在附近進行投資的商業地產開發商，會取得很大的成功。
7.與業務緊密結合。
商業地產投資需要商業和地產的緊密結合。在壹定程度上，在商業地產投資中，應該主要服從商業定位、商業規劃、商業策劃的需要，而地產、建築策劃應該處於從屬地位。因為商業地產的利潤來源是商業租金，商業地產的成敗主要取決於商業運營的成敗，地產投資只是前提。房地產的設計、投資、開發和規劃都應以商業目的為中心。
8.投資風險巨大。
房地產的投資周期長，投資額巨大，因此面臨著很大的風險，會受到各種政治經濟因素的影響。商業地產的投資周期更長，投資金額相當大，風險也會更大。而且商業地產不僅具有房地產高風險的特點，還面臨商業運營的競爭壓力，商業風險難以避免。系統性的宏觀經濟風險會影響商業地產，商業運營的微觀風險也會影響商業地產。因此，商業地產投資具有較高的風險，投資必須有充足的資金作為回旋余地和足夠的風險承受能力。
9.有稅收優勢。
從以上分析可以看出，商業地產投資有利有弊。優點包括所投資的房產自然壽命較長，可以輕松滿足使用者的不同需求，可以受益於公共設施和投資的改善，可以抵消通貨膨脹的影響，可以輕松獲得金融機構的支持，壹般利潤豐厚。另外，建築物折舊可以不定期使用，合理避稅。缺點是投資受多種因素制約，流動性差，投資金額大，回收期長，所以房地產投資也有很大的風險。
商業地產前期投資巨大，會有巨大的扣稅收益。因此，從稅收的角度來看，開發商的稅後收益大於其他具有可比稅前收益的投資項目。同時，由於大量的債務融資，也會產生稅前扣除效應。