文化主題房地產項目開發模式

破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產研究中心將居住文化的構築作為樓盤運作的關鍵環節之壹。然而許多時候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產文化密碼與現實利潤之間的聯系，為提升發展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。

正如建築大師梁思成所說的：“壹張畫、壹座雕像、壹出戲、壹部電影，都是可以任人選擇的。可以把壹張畫掛起來、也可以收起來但是，壹座建築物壹旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那裏。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當地居民生活環境的壹那分，強迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應當比其它藝術更要追求藝術的美和文化的品位，否則，就只能成為強迫人欣賞的、遺憾的藝術，甚至是文化垃圾。

第1操作環節：以文化品味取勝的四個突破口

要點A：案名突破

臺灣地產項目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限於所謂的“花園”、“廣場”才壹定能表明是地產項目，比如表現“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍海”這樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當有品味，如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有壹些案名實在不敢恭維，要麽是重復雷同，要麽就是跟香港“東施效顰”，沒有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項目就有“X海景廣場”、“‘x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個，“錦 X花園”有兩個，碧 X花園”也是不同父母的“雙胞胎”，“東海花園”和“東海大廈”同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經有了“陽X山莊”、“比X利山莊”，近期又有所謂深圳的“X景園”（據悉該案名深圳就有兩個）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎？

據了解，對於案名的註冊，國土部門有些規定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎上有所突破。

令人可喜的是深圳已開始出現這樣有特色的案名，如近期上市的“碧雲天”，就是緣自於範仲淹的壹道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標市場定位起到了畫龍點睛的作用。

從案名的設定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺灣由於受中國的傳統文化、日本文化和美國文化影響較大，體現在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例：“陽光加州”是受美國文化的影響，將美國加州的風光搬到臺灣；“璞真園”是受中國傳統文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯系在壹起，很有感染力。而深圳由於本土人口來自於全國各地、五湖四海，尚未形成壹種主流的文化。因而體現在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

要點B：建築內涵突破

以經典項目“上河城”為例： l

上河城位於成都市中心內環路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中“騰龍擺尾”的城北龍神的龍頭位置所在。“上河城”即寓上風上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由於府河兩岸的跨世紀改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護的需要、其四周絕無高大建築群落。故雖處城內，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態綠化環境。上河城想鑄就壹個有生命的建築構成，壹個軟的構架，非強迫性、讓人們有自由發揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個建築的壹部分。

現在的人們都常談論歐美的生活方式，什麽歐陸風情、港文風格等等，好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認知的偏差是壹種錯位：社會的錯位。在現代中國開放之後的社會轉型期間，面對外來文化的沖擊、我們很多人感到壹種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什麽樣的生活？其實，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實質性內容，講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有壹種親和力，它有別於其他國家和地區。這種生活方式在文化、藝術、建築、風俗習慣等各方面形成和表現，但其實質只有壹個，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化範疇的生活形態和生活方式，這種方式體現在建築上，就是“院宅建築”。

上河城的八大特征

l、人文傳統

遵循傳統文化脈絡，體現本土人文特征。建築為入，“院宅建築”在規劃、

設計和建造時都充分地考慮到這壹宗旨。通過建築單體的組合排列、建築

命名、中心庭院，小組團形成的小院落最終組成壹個完整的大院落等具有

傳統人文氣息和舊式人文宅院的建築思想體現在建築風格中，使居住者重

返充滿家園式溫情的居住環境。

2、生態環境

重新確定人與自然的關系，用生態的概念來規劃社區。綠化和環境生態化幾乎是現代都市生活的壹種渴求。為此“院宅建築”無論從大的社區周邊綠化環境的保護還是從城區內部環境的培植來看，可謂精心營造並形成了壹道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成“上河城”內面向府河敞開的大“天井”。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，***同組合成高層次的生態環境。

3、底層架空

全天候的戶外活動場所，通透的流動空間，把建築的底層還給住戶。作為開發商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是“院宅建築”本身所需求的最重要的要求，為社區內居住者提供滿足現代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬件措施。同時，從小區內任何位置都能透過架空層與非建築用地***享河濱美景。

4、屋頂退臺

豐富建築立面，為住戶提供空中院落。特別的建築外立面設計，錯落有致、美觀大方，這也是“院宅建築”的要素和特色。建築的所有樓頂都采取退層的躍層結構，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居“天井”的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平臺的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。

5、框架結構

提供自動組合空間，便於住戶按自己的意願進行居家設計。全框架結構的設計，不僅提供了房屋品質上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設計上的個人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意願進行居家設計，完成因人而異的行為方式所需的“私域空間”的營造。

6、院式套型

用院子的概念來設計的套型平面及生活流線。“院宅建築”的所有房屋的戶型，都是針對不同的消費者進行不同的設計，其科學合理的特質，有效地區分了居家生活的居寢、飲食、衛洛、活動等生活空間，保護了居家生活的私密性和公***活動的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在於現在普通住宅的弊病，又順應了普通入居家生活流線設計的要求。

7、院式窗格

借鑒傳統富格的結構，消除都市鴿籠現象，美化建築形象。“院宅建築”的另壹個建築特色就是所有建築的陽臺、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護，然而卻並不直接露天在外，其外側以全落地可移動的無色玻璃防護。既能起到防護作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現象，有較好的采光、通風性能，使生活空間更加通暢。

8，自給自足

小而全的院區服務配套，完善社區生活。“院宅建築”的社區對完善的社區服務和配套設施有壹項完整的指標，通過社區的公建設置和規範化的物業管理，采用現代化的安全手段、完整的服務體系，運用紅處線微機監控、光纖通訊信息互聯網絡服務於整個社區，布線接口直通區內各住戶，從而使整個社區成為壹個服務配套，設施完善，自成體系的新型社區。

“院宅建築”的三大要素：

1、可變性

多元化的時代，人們的需求也是多元的。中國傳統的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在“上河城”，設置了壹個不大的可變空間，由此來調節人們不同的使用要求和文化取向：這個空間可以依妳的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室……

2、體驗性

隨著現代生活的發展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為壹個功能性空間的同時，也增加了壹種體驗性，比如：餐廳應該是體驗和品味美味佳肴的場所。而在傳統的廚房要義中，主廚是生活的壹部分，身在其中能體驗到壹種樂趣。在更多的層面上，做飯是壹家人（在現代條件下也包括朋友間）的壹種參與，在參與過程中又形成了壹種相互的交流，為此，做飯也是壹種生活的體驗。餐廳、廚房的體驗性，在“上河城”，我們用建築的方式把它表現出來就是餐廳和廚房的有機聯系和功能以外的表現。

3、私密性

臥室作為生活空間最重要的壹部分，它承載的生活內容的多樣化構築了不同的生活方式。這種多元化的個人私生活行為便產生了不同時隱蔽條件和空間需求。因此，在“上河城”，臥室的劃分有它的區域性，因適用對象的不同而設置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對臥室的理解和要求。不僅臥室的設置是分層次的，而且衛生間的設置也是分級的：首先是主人用衛生間體系，其次是小孩與老人使用的衛生間。最後，應該是保姆和客用。各個不同的需求層次構成了上河城的私密性。

上河城是這樣的壹個代表，它所首創的“院宅建築”完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作壹種嘗試的追求，在表達成都人自己的生活和居住的需求和理想。現在人們不壹定接受，但最終它會深入人心並且被廣為采用。

這就是“壹個充滿回憶的新城——壹上河城”。

要點C：會所提升突破

近年來，隨著人們住宅生活品質的不斷提高，會所已成為地產項目的必然配套。但

隨著經濟的發展，人們在追求物質生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活

的享受，追求生活的品味和內涵。集傳統會所功能與文化內涵於壹身的文化會所

的形成是當前房地產市場發展的必然趨勢。

古語有雲：“居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅。”今天，這樣的生活在翰林閣已成為現實。

翰林會的主要功能展示

名人藝術文化

1 、名人藝術交流中心

內設：（1）多功能博覽鑒賞大廳