商業地產招商專員前期是做什麽的？工業園區，怎麽聽起來像工業園區？
總結壹下，招商有兩個訣竅:壹是認識自己，二是了解自己。
親密的
我個人認為是作為壹個好的投資人的基本功和入門之道，包括三點:放松的時候要勤快(對了，放松的時候要勤快)
1、交際、自我包裝——如知識、形象、舉止、社交禮儀、言談、修養等最起碼的要素都要具備；
2、改變，基本功的鍛煉——思維能力的鍛煉，最重要的是反應能力和適應能力，這是投資者最重要的第壹素質能力，其次是良好的分析能力和心理狀態；
……
3.勤奮和資源的積累——招商引資最大的技巧和訣竅其實就在這裏。熟悉妳的客戶資源和行業特點，說起來容易做起來難。需要腿、手、口、腦對信息進行廣泛的收集和整理。沒有捷徑，沒有雜草，沒有精華，都是厚積薄發，這是招商引資最重要的第二素質能力。
什麽是招商？什麽是商業地產招商？商業地產招商的問題與特點
商業地產投資具有目標商戶優先級明確、租金和租期差異大、投資持續時間長、難度大、技術要求高等特點。總店租期長，租金低，中小店面租期短(壹般三年)，租金高，往往是總店的3到10倍。招商引資需要很長時間。對於壹般的商業地產項目，總是從商業業態組合持續到開業。開業後，經常會對商戶進行調整。壹般來說，沒有半年很難招滿項目。從第壹次談總店到簽約，最快也要半年。總店不好把握項目，現在連鎖店數量也不夠。零售業放開後，情況有所好轉。招商是個手工活，需要壹件壹件來做。我們現在不打招商廣告，都是壹個壹個談，壹定要有耐心。
商業地產投資中存在的問題。
首先是招商難，難在哪裏；二是招什麽商戶進店以及如何確定租金和簽訂租約。
從商家不願意進場的心態來看，壹是這個地方不好，沒有投資價值；第二是有其他項目可以談，但這個項目我不太清楚(當然這可能是項目本身造成的)；第三是項目還可以做，但是不太適合；第四是我覺得項目不錯，但是就是進不去，可能是太貴或者其他條件太高。
招商難不能完全歸咎於招商不到位，而是項目缺乏針對性，對招商把握不夠準確。所以，只有站在商家的角度考慮問題，才能更有針對性，成功率更高。招什麽樣的商戶進店，好像就是招商引資的工作。其實核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每個定位都會針對不同的商戶，比如設計思路，經營理念。另外，現在還有很多項目，高租金請誰，雖然現在已經很少了。大多數商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麽商戶進店，決定了以後賣什麽，怎麽賣，賣給誰。
租金確定的難點在哪裏？我們都希望盡快實現高租金或者回籠資金，但是還有壹個不可忽視的市場培育問題；商家希望租金低，太高就會離開。事實上，現在很多項目對租金的看法已經和開始時不壹樣了。除了那些大品牌店，很多商家對租金標準的判斷都不是很準確。我們也和深圳的連鎖商家的老板們討論過，他們對選址的很多判斷都是很直觀的。目前很多項目的租金可能很高，但更重要的是看能不能持續經營，不是看現在的租金，而是看兩到三年後的租金，到時候租金會基本穩定。
招商引資有三個階段，壹是吃飽，二是穩，三是旺。三年後壹般情況下每年會有5%的調整。最初的租金並不代表以後會這樣。反而是招壹些好的商家讓生意紅火起來更長遠。租金策略中有整體價格、租金形式和租賃時間。現在除了面積較大的主力店，壹般店面租期都是三年，期間會有很大變化，或者三年後租金可以稍微上調。其實大店的風險也是很大的，做不好就會走。
第二是關於租賃。有些項目被商家看中，但總是不願意簽合同，或者幾天就翻盤，其中租賃的問題占了很大壹部分。現在租約存在的問題是開發商不願意簽，希望得到更多的利益。有利於讓租約明確，開發商會獲得廣大商戶的信任。不簽租約的另壹個原因是開發商對合同不夠重視，很多東西往往在合同中被省略，很多表面的東西在合同中沒有體現，這些內容也確實經常遇到；開發商基本都是追求簡單化，只要商家每個月能付夠房租就行，開發商也不想搞得太復雜。
新浪商業地產投資中心能做什麽？核心商業模式可以分為三個部分:
1)在線服務:通過百度品牌專區、新浪首頁三大專業網站、中國房地產電子商務服務網站EJU平臺在線發布品牌商家拓展需求、商業項目招商信息；
具體包括:新浪首頁信息的發布；百度品牌區域推廣；EJU房地產電子商務門戶推廣；新浪商業地產首頁推薦；樂尚電子報EDM直接投遞；《樂尚》和《商業地產觀察》雜誌報道。
2)線內服務:通過商業地產專業數據庫提供消費市場調研信息，通過商業地產項目診斷提供商業競爭環境分析，通過中國音樂商會商戶數據庫導入音樂商會品牌商戶，通過400專業呼叫中心提供專業咨詢服務，從新浪商戶中心項目數據庫導入海量商業項目信息；
具體包括:開通新浪投資促進中心電子招商頻道；CRIC專業商業地產數據庫支持；柯睿專業商業項目診斷服務；400電話提供專業投資咨詢服務；數據庫營銷、手機短信群發。
3)線下服務:線上線下需求對接，讓開發商和品牌商家洽談簽約。
具體包括:中國商業地產招聘會；商家品鑒團(暨項目品鑒會)；DFOM商業地產年會；大師沙龍；總統沙龍。
商業地產投資流程，商業地產投資策略1，商業項目部進行市場調研和目標客戶分析；2、確定投資對象；3.確定商業模式:投資管理；委托經營；租賃經營；直接操作；虛擬管理；4.制定優惠投資策略；5.商務項目部執行客戶招商月度計劃；6.招商主管應制定客戶招商周計劃；7.客戶管理員將客戶資料存檔，投資資料準備好；8.招商主管開發、拜訪和聯系目標客戶；9.商業項目部對客戶進行分類，確定重點；10.商務項目部安排客戶與開發商進行初步洽談，填寫商戶登記表。商務項目部負責客戶與開發商的溝通和談判。12.開發商與客戶雙方確定合作對象，簽訂招商意向書，繳納保證金；13.商務項目部、開發商和客戶之間的溝通、談判、方案修改和批準；14，開發商與客戶正式簽訂投資協議；
商業地產投資策劃商業地產投資策劃尚格名稱投資定位
壹、株洲概況
1，城市概況
株洲是中國南方最大的交通樞紐，南臨廣東，北依長江，東臨上海、江浙，西接巴蜀、雲貴。它有著連接華東、華南和西南的經濟紐帶城市的美譽。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路幹線，106、320國道，在建的京珠高速公路，國家擬建的上瑞高速公路在市區交匯。
株洲現轄炎陵、茶陵、遊仙、醴陵、株洲、松露、石峰、湯和、天元及國家高新技術產業開發區，總面積11400平方公裏，其中市區450平方公裏。總人口370萬，其中城市人口70萬。機械、冶金、化工、建材是株洲的四大支柱產業。株洲擁有國內主導產品50余種，其中產量最高的有11，出口量最高的有9種。多年來壹直是湖南省出口創匯第壹，是全國33個綜合性出口商品基地之壹。株洲的綜合經濟實力很強。2006年，全市生產總值突破600億元，達到605.3億元。人均GDP 16526元。
2.天元區概況
株洲高新技術產業開發區是1992經國務院批準設立的國家級高新技術產業開發區，位於株洲市湘江西岸，總規劃面積35平方公裏。經過十幾年的建設，株洲高新區日新月異，已發展成為規劃布局科學合理、基礎設施完備、高新產業發展迅速、社會事業管理有序的現代化高科技新城。2004年被評為“湖南省投資環境十大誠信安全區”，2005年被評為“湖南省十大和諧行政示範區”。截至2005年底，全區共有企業898家，其中高新技術企業129家(已成功申報國家“863”項目17家)，外資企業68家，上市公司8家，形成了新材料、光機電壹體化、生物醫藥四大高新技術產業。2005年地區生產總值97億元，工業總產值238億元，財政收入6.97億元，在全國53個高新區中排名第35位。
3.2006年經濟概況及消費熱點
株洲社會消費品零售總額突破200億元，達到208.5億元，同比增長151%。扣除漲價因素，實際增長13%。城市和農村社會消費品零售額分別達到6543.8+02.94億元和79654.38+00億元，分別增長654.38+06.4%和654.38+03%。餐飲業和批發零售業增長強勁，分別實現營業收入251億元和17.99億元，同比分別增長16.9%和15.0%。
二、項目概述
尚格城位於株洲體育中心東南，南臨株洲大道，北依湘江，反方向石峰公園，西臨廬山路。有45路、18路、59路等。尚格名城總占地800畝，總建築面積近1.2萬平方米，常住總人口3萬余人。商業面積18.54平方米，普通商業面積10.54平方米，綜合商業面積40000平方米，酒店辦公面積40000平方米，幼兒園面積6000平方米，會館面積10000平方米，小學面積210000平方米。
第三，市場定位
據調查，2006年天元區社會消費品零售總額為6543.8+0.275億。
元，住宿餐飲業1億元，批發零售業為消費主體，分別為366.5438+0億元和8.92億元，天元區人均生產總值26.41.1元，消費能力較強。
第壹階段主要是滿足社區居民的各種需求，形成小規模
社區商業包括餐館、超市、便利店、吸煙酒店、洗衣店、茶館、運動健身等。
後期隨著住宅的滾動開發，形成了以娛樂、休閑、購物為特色的購物區，如專門的女性區、兒童區、酒吧運動區等專業購物區，區域內合理引入了配套各社區生活的商戶。
壹期的具體業務定位:
4號樓:家裝公司和家居行業。
11、12號樓壹層、壹層:生活配套區。
12號、13號負壹層:購物區。
11、12、13號樓二層:面積500平方米以上的大型餐飲、網吧、健身等商業機構。
15號樓:精品商務區
四、企業定位的SWOT分析
1，優勢分析
1，前期招商容易，商家對門店調整及相關政策要求低。
2、資金投入少，只需要少量的媒體廣告和素材制作費用。
3.市場容量大，依托尚格住宅集團的顯性消費者人口超過3萬。隨著周邊房地產項目的不斷開發，入住人口將持續增加，隱形消費人口將達到65438+萬以上。
4.周圍沒有成型的商圈，我們的商圈可以形成強大的市場聚集效應，打造出不同於現在社區商業原有消費理念的高檔次、高品質的現代消費管理理念和消費場所。在新舊消費觀念的轉換中，這個項目更吸引了現代消費者的關註。
5.目前市面上大部分商家都在關註商家，關註的對象大多是品牌商家和有吸引力的商家。
2.劣勢分析
1，項目開發周期長，很多經營戶和投資者持觀望態度。
2.交通很差。目前只有59條公交線路、18公交線路、45條公交線路經過本項目，商業輻射範圍較小。
3.目前，株州消費者的三大消費場所是市中心商圈、松露商圈和河西新壹佳商圈。這個商圈在商業氛圍、品牌、規模、交通等方面都有劣勢。
4.株洲空置的商業空間很高。2006年商業用房空置面積7.4萬平方米，同比上漲16.3%，商業地產處於供大於求的狀態。
3.市場威脅
1.湘銀地產正在建設1000米臨街商業中心。
2.廬山的春天，廬山上的浪漫，隨著城市景觀工程的臨近，預計今年壹期住宅交付，商鋪也可同時交付使用。
五、招商引資的原則
貫徹“兩個突出、四個優先”的基本原則
1，兩個關鍵點
1.重點引進市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。
2.重點招商名家、企業、名品。
2.四個優先事項
1，工廠優先:廠家直銷合作優先接合同；
2.名牌優先:國內外名牌優先；
3.獨家運營優先權:該區域品牌獨家運營的優先權；
4.特殊項目優先:有特殊業務項目的商業機構優先。
5、租賃面積達到500平方米以上優先引進。
六、重點投資對象
1，主要是服裝方面的品牌廠商；
2.市、省內知名商業機構，如運動時空、陽光足浴等。；
3.具有豐富營銷經驗的區域品牌代理商:
七。投資促進政策
1，租金不漲，最後壹年租金為標準租金，執行往年租金。
房地產營銷策劃方案。
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商業地產如何招商，可以根據地段質量做回租協議。房東的問題應該是指商業零售(開發商把商業地產賣給小業主)。記得統壹管理，承諾三年內不低於8%的回報。壹般做法如下:
壹、總店:必須在壹樓。雖然它的租金不是最高的，但是可以吸引人，提升人氣，增加拎包率和消費。比如:蘋果旗艦店，ZARA，UNI優衣庫等。。。
二、看地段和地段做好產品定位:是引進國際壹流品牌還是二流品牌。或者:小商品批發市場，可以是中檔市場的消費群體。
三、結合餐飲和超市等商業設施。
以上是商業業態分析。建議妳找專業的商業地產策劃公司做整體策劃和商業運作。他們有商戶資源，能搞招商，能協調開發商和租客、業主(出租房)搞好關系。也為未來商業開業後的運營管理公司提供咨詢服務，提供前期、建設、運營、商業物業管理等全方位的專業服務~ ~
如何回租:交付後進入裝修期，選擇黃道吉日開業，統壹經營模式，使第壹年(經營養期)順利過渡。運營公司需要在節日、第二年(成長期)、第三年(發展期)策劃宣傳活動。具體商業模式市場有很多成功案例，如北京西單大悅城、首地大峽谷、深圳華潤永鎮城等。
等商家開始賺錢了，就可以調整品牌和業態了。這時候他們會退房租，不同意的商家會退出，重新換商家，和小業主談續約。
回租有兩種情況，壹種是跟小業主續約，壹種是跟商家續約或者換商家。
商業地產投資傭金制1，薪資:底薪+傭金；
2.投資履約是指雙方簽訂租賃合同，承租人支付租賃物應支付的費用；
3.傭金是稅後計算的，公司負責稅收；
4.傭金分為公仆和私仆。
1，基本工資(充分就業後的基本工資，包括所有補貼)
商業公司總經理、業務管理部經理、策劃主管、投資主管、投資文員、運營專員、投資專員的基本工資:按公司現有編制和行政級別工資制度規定的標準；
(雇傭項目所在地當地人，可根據當地收入水平適當調整)；
2.傭金百分比
商業公司總經理:仆人-負責招商項目及內容，計提當月招商業績總額的20%；
企管部經理:仆人-根據所負責的投資項目和內容，計提當月總投資業績的8%；
策劃主管:仆人-當月項目總投資業績的2%；
招商文員:根據公司文職人員相應的工資標準，妳沒有資格享受招商業務的提成獎勵方案。
四、招商人員傭金規定
招商工作按照順序大致可以分為兩個階段:壹是總店和二總店的招商階段；二是全面現場招商階段。根據行業標準和三門峽項目的實際情況，委托方案如下:
1，綜合現場招商階段傭金提成標準
招商主管/招商專員:將招商任務進行分解，根據項目總量和難度設定標準考核基數。
(1)招商總監:
仆——當月項目總投資業績的3%；
私仆——按當月個人總投資業績計算，基數為每月xxxx元；
A.當月成交額不足xxxx元，提成比例為10%；
b、月成交額xxxx元，提成比例15%；
c、月營業額達到xxxx元以上，提成比例20%；
(2)招商專員:
公務員-當月項目總投資業績的2%÷投資專員人數；
私人傭金-與招商總監私人傭金的傭金率相同；
2、主力店和主力店招商階段傭金提成標準:
總店和副總店傭金標準:
1)總店合同訂立(合同簽訂、蓋章、支付定金後，實際招商工作已經完成)，但由於尚未正式開業，合同條款的執行需要跟進，所以傭金提成可以在收到定金後的當月執行，但只支付應提取的總傭金的80%，另20%在開業後壹個月內支付給商家；
2)公務人員傭金計提標準按照上述《綜合現場招商階段傭金提成標準》規定的個人應享有的相應比例計提；
3)個人傭金(即合同首席談判代表、招商負責人、業務管理部經理的個人傭金)計提方法如下:
私仆-按當月個人總投資業績計算，基數為每月xxxxx元。
a、月成交額不足xxxxx元，傭金比例為10%；
b、月成交額xxxxx元，提成比例15%；
c、月營業額xxxxx元，提成比例20%；
(備註:由於總店和副總店招商的特點，月任務考核基數與現場綜合招商階段不同，平均月任務基數要小很多。Xxxxx元為參考基數，可根據項目實際情況進行調整。)
動詞 （verb的縮寫）傭金支付時間
招商人員當月的經營業績由招商主管在當月月底統計，項目業務管理部經理審核，財務核實，報商業公司總經理審批，與當月工資壹並發放。
不及物動詞補充說明
1.對於所有商戶的傭人的計算，如果有新員工加入，當月入職不滿30天或當月離職的，該員工所屬的傭人不計算在內。
2.如果有任何招商人員離開該部門，其產生的傭金(公仆和私仆)將以公仆的形式支付給招商部門進行合理分配。
支持附件壹:傭金計算比例說明
1.提取壹般傭金目標的描述:
根據目前業內對簽約商戶支付租金的管理辦法，普通商戶支付的租金是壹次性的三個月租金。根據目前投資傭金提取比例壹般為1.5-2個月的投資項目租金，因此總目標提取為合同交易租金的50%。
2.商業公司總經理/企管部經理/策劃主管:
三個崗位的工作職能決定了推廣項目的整體招商進度，所以傭金只從合同租金總額中提取。考慮工作職責和貢獻，總經理提取20%，經營管理經理提取8%，計劃主管提取2%。
3.投資推廣署署長/專員:
合同租金總額的3%和2%分別支付給主管和專員作為獎勵，另15%作為考核系數，激勵招商人員。
附件二:散鋪租金業績基數計算方法說明
部門每月要完成的面積=總建築面積的70÷招商期的月數。
每人每月竣工面積=每月竣工面積÷投資人數(主管+專員)
每人每月完成量=每人每月完成面積㎡×平均租金xx元/㎡。
每人每月需要完成的量是每月xxxxx元績效考核的基數。
附件三:主要門店業績基數計算方法說明
部門每月要完成的面積=總店總建築面積的70÷招商期的月數。
每人每月竣工面積=每月竣工面積÷投資人數(主管+專員)
每人每月完成量=每人每月完成面積㎡×主力店平均租金xx元/㎡。
每個人每個月需要完成的量就是每月xxxxx元的總店業績考核基數。
商業地產招商的方式有哪些？商業地產投資如下:
1.商務項目部進行市場調研和目標客戶分析；
2、確定投資對象；
3.確定商業模式:投資管理；委托經營；租賃經營；直接操作；虛擬管理；
4.制定優惠投資策略；
5.商務項目部執行客戶招商月度計劃；
6.招商主管應制定客戶招商周計劃；
7.客戶管理員將客戶資料存檔，投資資料準備好；
8.招商主管開發、拜訪和聯系目標客戶；
9.商業項目部對客戶進行分類，確定重點；
10.商業項目部安排客戶與開發商協商填寫商戶登記表。
11.商業項目部負責客戶與開發商的溝通和談判；
12.開發商與客戶雙方確定合作對象，簽訂招商意向書，繳納保證金；
13.商務項目部、開發商和客戶之間的溝通、談判、方案修改和批準；
14，開發商與客戶正式簽訂投資協議；