但對於房地產市場的走勢，仁者見仁，智者見智，所以不同於看空房價的聲音，業內仍有部分聲音預期調控政策會在年底或明年有所松動，這也給觀望的購房者帶來了買房的糾結和煩惱。那麽，哪種說法更接近實際情況呢？筆者認為，房地產調控放松的可能性不大。至少到今年年底甚至明年上半年，房地產大局基本已定，各房企普遍做好了“入冬”的準備。
樓市開啟“冬季模式”，三大“趨勢”值得關註。
壹是“降價促銷”大幕已徐徐拉開，房企通過“以價換量”加速銷售
春江水暖鴨先知，進入“金九銀十”以來，開發商的動作逐漸“高調”，降價促銷的大幕正在全國多個城市慢慢拉開。據相關統計，目前熱門城市如北京、廣州、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥等。都見過降價促銷。例如，廣州、鄭州和武漢每平方米的降價幅度超過8000元。北京某高端住宅項目降價幅度高達每平方米1，000元。此外，某龍頭房企在全國800多個樓盤推出打折活動，最低6折。總的來說，雖然“金九”才過半，但低首付、打折、特價房等常規套路已經開始出現。
降價促銷的背後，說白了，主要是房子賣不出去。據易居房地產研究院統計，8月份監測的40個城市新房成交面積環比下降9%，同比下降3%。具體來看，壹線城市環比下降19%，同比下降16%；二線城市環比下降10%，同比上升6%；三四線城市環比下降4%，同比下降17%。顯然，在調控政策的影響下，隨著房價預期的下降，住宅成交趨於下降，開發商的業績壓力開始增大，因此壹般采取以價換量的方式來加快銷售。所以最後幾個月，降價促銷的現象可能會繼續增加，但具體效果要看降價幅度和購房者的接受程度。
第二，隨著“現金為王”時代的到來，房企開始控制成本，謹慎拿地，安全與理性成為不變的選擇。
經過三年的調控，特別是2019以來，房地產調控不斷加強房地產金融政策監管，房地產信托、債券發行等融資渠道收緊。此前，某媒體曾評論稱，未來三年，錢少而貴，現金為王，房地產行業要做好緊日子到來的準備。事實上，我們可以從央行的多次RRR降息中明顯感受到這壹點。以這個RRR切割為例。央行釋放9000億元長期資金，再次明確了金融機構要加大對實體經濟資金來源的支持，房地產行業並沒有得到明顯的好處。此外，高負債房企也迎來償債高峰期。所以，作為資金密集型行業，“現金為王”的時代已經到來。
面對“現金為王”的階段，賣房的回報成為了目前成本最低、最可靠的現金流，所以開發商普遍開始以價換量。此外，目前房企也開始控制成本。除了為了節省人力成本不時被曝光，房企現在拿地也更加謹慎。畢竟拿地多了，就意味著占用了本來就緊張的現金流。截至目前，R&F和融創均表示，除非遇到優質土地項目，否則下半年將暫停拿地。也就是說，土地儲備雖然是房企的“糧倉”，但相比數量，目前更註重質量，錢要花在刀刃上。總之，隨著樓市回歸理性，維護現金流安全成為開發商不變的選擇。
第三，房地產調控逐漸成為房地產市場的主流態度。
三年來，國家調控樓市的態度非常堅定有力，調控政策不斷加碼。除了限購限售等調控手段，住房租賃、產權、長租公寓等長效措施也在大力推進。面對市場的變化，調控可能會持續多久，目前沒有人能準確說出壹個結果。所以絕大多數開發者基本都是在“靜觀其變”的過程中。目前全國很多城市都出現了降價促銷的現象，房企普遍以銷售返利為重點，但除此之外，開發商並沒有太多其他大動作。對此，業內人士認為，目前房價預期總體穩定，因此開發商不打算有其他大動作。總的來說，他們既沒有大幅降價，也沒有急於拿地，應該會有所改變。
其實“靜觀其變”不僅僅是針對開發商，也是針對炒房團。經過三年的調控，整體市場明顯降溫，但樓市也出現分化。鶴崗、乳山、玉門等城市甚至因為房價低而備受大家關註。另壹方面，在壹些熱點城市，雖然房價漲幅有所放緩，但上漲勢頭依然存在，這也增加了炒房者的看漲預期。所以很多炒房團還是希望調控能放松，所以讓步的空間有限。綜合來看，按兵不動已經成為壹致的選擇。但筆者認為，無論如何，樓市降溫是事實，房地產政策惠及剛需、改善型等自住群體的趨勢也是事實。回到過去狂歡時刻的幻想越來越不現實。
基於以上三個“趨勢”，下半年買房還是賣房就“明朗”了
基於以上趨勢，可以預測，未來三個月左右，樓市降溫可能還會持續，打折促銷潮也將堆積如山。但筆者認為，購房者需要同時明確，按照穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，房地產市場整體不會出現大起大落，疊加房企預期相對穩定，因此降價幅度相對有限。主要方式還是正規特價房和低首付。所以對於購房者來說，房產走勢基本已經塵埃落定，不必過於擔心價格的漲跌。
面對這樣的情況，買房還是賣房的答案顯而易見。對於多套房業主來說，只要調控不放松，房價就很難再漲，過多持有只會白白增加持有成本。另外，“房不是炒”已經成為社會意識，買房賺錢越來越難，所以也是房地產適度減持的窗口期。對於需要買房的人來說，樓市降溫本身就是壹個很大的利好因素，而且目前開發商有回籠資金的需求，多套房業主也有出售多余空置房產的意願，所以既增加了買房的幾率，也有利於大家選擇性價比高的房子。