年底，秦來要房租，並提出第二年房租要漲壹倍。秦要辦工廠，實業救國。八國聯軍入京，龐太監隨慈禧、光緒出逃。這座城市著火了，外國士兵殺害了無辜的人。災難過後，茶館後院燒成了壹片黑色。龐太監來茶館，護送西天有功，老佛爺賞藍鼎子。他讓劉麻子和唐鐵嘴在北京給他找塊好宅基地，他要在紫禁城外建個家。在茶館裏，達成了買賣窮姑娘康的交易，她被壹頂轎子擡走了。康被抱進龐家，做了奶奶。洞房之夜，變態太監龐讓康苦不堪言。
秦的布料很暢銷。他在茶館裏付了壹張票，買下了玄武門的壹條街，成立了易丹火柴有限公司..進口材料充斥市場，秦的產品開始滯銷。秦把希望寄托在兒子秦利民身上。但是，秦立民年紀小，卻和父親在觀念上格格不入。
門外多了壹個號碼:宣彤退位。
北洋時期政局混亂，街上散落的士兵、騎兵、巡警、間諜、打手、乞丐、妓女令人眼花繚亂。宋先生經常帶著兒子秀岑去茶館。秀岑和他父親是壹個模子刻出來的。小小年紀，提著籠子搖頭晃腦，從來不愁靠典當為生。太監龐被溥儀罷官出宮後，在家總是怒氣沖沖。他的幾個侄子偷偷刮了他的錢。麻子劉帶了壹個四五歲的小男孩到龐府要了三百塊錢做他的兒子，取名龐繼祖。直隸和馮軍在高碑店和劉立河地區作戰，城市人民陷入恐慌。壹個軍官找到秦，讓他把火柴廠改成兵工廠，說這樣可以賺大錢。秦鐘毅回絕了他。秦的火柴廠被炸到了天上。秦織布廠工人與電車公司和造紙廠工人壹起停工，秦之子秦利民領導織布廠罷工。宦官龐，沒錢沒勢，被侄子餓死，康和龐繼祖被趕出龐府。龐繼祖改名換姓，改為康大力。他們上了王利發的當。為了趕上新潮流，王利發買了壹臺留聲機給喝茶的人放唱片。麻子劉被請到茶館做生意，當逃兵當街砍頭。秦父子來到茶樓，秦讓兒子當著王利發的面簽合同，斷絕父子關系。宋先生日子不好過，第壹套四合院也賣得差不多了。他的兒子秀岑幹脆下海唱歌，演青衣，結果大受歡迎。
北平淪陷了。
秀岑醉夢，宋大師橫屍街頭。當被征服的人們處於困難時期時，幾乎沒有人再來喝茶了。只有三兩個老茶客坐在淒涼寂寞的茶館裏。秦在的工廠因材料所限無法開工，無奈之下只好將工人遣散，暫時讓他們自己尋找出路。日本人投降，美國人入城，北京改名北平。秦的工廠成了美軍士兵的營房，他沒有了生活來源。他又得了壹次傷寒，圍巾上有壹個洞，袍子的邊緣也磨破了。王利發深深感到自己老了，他的賺錢夢在這個時候徹底破滅了。他對茶館壹點辦法都沒有，很多事情都要交給兒子做飯。茶館已經枯萎破敗。
反饑餓和反內戰的遊行隊伍在街上高呼口號。唐笑鐵嘴、小二德子、小宋恩子、小劉麻子齊聚茶館，暢談自己的經歷，都有賓至如歸的感覺。宋恩子知道王力把康大力送到西山，揚言要把王力發抓進憲兵隊。王利發知道自己的路已經走到盡頭，讓兒媳婦帶著孫女追康大力，讓他們不要回來。天快黑了，壹輛殯儀車經過，紙錢落在常爺爺身上。他下意識地壹張壹張地撿起來，壹雙幹枯的手把他拎了起來。果然是秦。兩個人跌跌撞撞，互相攙扶著走向茶館。在茶館裏，王利發、常和秦的弟弟發了感慨...
劉麻子帶領沈主任到魚臺茶館實地考察，他們發現茶館的老掌櫃王利發已經吊死在茅屋上。北平的城門壹個個關閉，解放軍包圍了北平。在老城，壹群鴿子在飛翔。