壹、房地產:不動產和房地產的總稱，也叫“房地產”。
房產形式:1，凈土；2.簡單的房子；3.土地和房屋的綜合體。
不動產是房屋及其權利的總稱，不動產是土地及其權利的總稱；
不動產是附著在土地上的不可分割的建築物、構築物和其他不可分割的物質及其權利的財產。(構築物指不可接近的建築物，如煙囪、樹木、道路等。)
房產分為:1，住宅使用(70年)；2.生產使用(50年)；3、業務用(門頭等。，50年)；4、行政用(市政府、法院等。，50年)；5.其他用途(學校、博物館等。).
2.房地產業:從事房地產管理的服務企業的總稱。
房地產業的主要內容:
1，土地開發再開發；
2.開發和建造房屋；
3、房地產管理(包括土地權利出讓、轉讓、出租、抵押等。);
4.房地產管理(包括房屋的出售、出租和抵押)；
5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀人、公證員等。);
6.房地產物業管理；
7.房地產金融(包括信息、保險、金融投資等。).
第三，房地產的特點
1.不動產的固定位置:土地是自然產物，位置不可移動，房子建在土地上，所以房子是不可移動的，是固定的，這就使得不動產受到地理位置的限制；
2.區域差異:每個區域或同壹區域不同位置的房產價值也不同；
3.房地產的高品質和耐久性；
4.房產有保值增值，前提是國家政局穩定，由土地的性質決定，土地是有限的，不可再生的。然而人們對土地的需求與日俱增，物以稀為貴。房地產稅作為主導產業，約占國民生產總值的10%。
※房地產的前景
1，城市化水平穩步提升的趨勢，形成了越來越高的住房需求。2010年，城鎮人口達到610萬，每年需要新建房屋3.27億㎡；
2.人口流動的增加形成對住房的需求；
3.居民消費水平的提高；
4、舊城改造，增加居民對住房的要求；
5.深化改革，發展市場，促進住房需求。
政府改革深化內需。
1，取消福利分房，實行住房貨幣化；
2.發展二手房市場；
3.降低存款利率，吸引大量投資客戶；
4.降低稅費，出臺法規刺激住房需求。
五證兩書
壹、建設用地規劃許可證
建設單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認項目選址符合城市規劃的法律文件。
二。建設工程規劃許可證
建設項目符合城市規劃需要的法律證明。
三。國有土地使用證
土地使用者申請後，本市各級人民政府出具的國有土地使用權法律文件。此證主要註明土地使用者姓名、土地位置、用途、土地使用面積、使用年限和“四區”範圍。
四、《施工許可證》
建設單位工程建設的合法證明也是房屋權屬登記的主要依據之壹。沒有施工許可證的建築是違法的，不受法律保護。
動詞 （verb的縮寫）商品房銷售(預售)許可證
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。
六、“二本”
商品房質量保證書和商品房使用說明書。
名詞解釋
壹.基本參數
復合型:不同於溫躍層，受溫躍層啟發，經濟型溫躍層結構(上下高度不同)。※:
錯層:室內樓層層高不同，錯層通過樓梯連接，但不分為兩層，適合大面積住宅。※:
深度:建築物(房屋)前墻皮到後墻皮的距離(長度)。※:
工作室:住宅的寬度，壹個房子從壹面墻到另壹面墻的長度(3m~3.9m比較舒服)。※:
層高:建築首層高度是指從低層到高層的高度(2.9m)。※:
靜態高度:房屋地面與屋頂之間的高度(2.7米)。※:
戶型:每間臥室根據家庭人口構成和國家規定的居住面積定額確定。※:
建築系數(Building coefficient):“建築占地系數”的簡稱，是指所有建築物的占地面積占建築用地內總用地面積的比例，以百分比表示。※.用於說明建築分布密度、衛生狀況、土地利用率等。合理的建築系數應在節約土地的原則下，盡可能滿足建築物通風、采光、防火、防爆的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動空間。
三通壹平:通常是指施工現場道路、電、水通達，土地平整。※.
七通壹平:大型開發區施工場地要求:道路通、水通、雨汙通、電力通、通訊通、火電通、燃氣通、場地平整。※.
第二，與產權相關的概念
房屋產權:是指所有權人對財產的占有、使用和收益處置享有全權力，排除他人幹涉，是壹種財產權。房屋產權是指房屋所有人根據國家法律享有的壹切權利。※.
房屋所有權登記:是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權及因上述權利而產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，依法確認房屋產權歸屬關系的行為。※.房屋產權登記應當遵循房屋所有權和房屋範圍內土地使用權相壹致的原則。
不動產權利登記:通常稱為“產權登記”(包括房屋所有權和他項權利的登記)。城市房屋權屬登記是人民政府為了完善法律制度，加強城市房屋管理，依法確認房屋權屬的法定程序。經審查確認產權後，由房屋管理機關核發房屋所有權證。※.房屋權屬登記是房屋產權管理的主要行政手段。只有通過房屋權屬登記，各類房屋產權才能得到有效管理。
* * *有物權:是指壹個不動產有兩個或兩個以上的權利主體，即* * *擁有，但在實踐中又分為* * *和* *與* * *。※.前者是指* * *部分人根據各自股份大小分別對* *所擁有的不動產享有壹定的利益並承擔相應的義務；後者是指兩個或兩個以上權利人對* * * *所有的不動產享有平等的權利，承擔平等的義務。
房屋抵押:產權人以房契為抵押，獲得貸款按期支付利息。※.房屋產權仍由產權人本人管理，債權人只是按期取息，並無房屋管理權。貸款還清後，產權人將終止房契抵押。
轉讓:變更承租人名稱。※.
三。與面積相關的概念
建築面積:建築各層總面積，各層建築面積按建築轉角以上部分計算，包括使用面積、輔助面積、結構面積。※
※遊泳池面積:
1，公共大廳、走廊、電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間等服務於整棟建築的公共用房、管理用房的建築面積；
2.各單元與建築公共建築空間的間距及外墻水平投影面積的50%。
商品房銷售面積=套內建築面積+公共部位分攤面積。※
套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺建築面積。※
使用面積:建築各樓層平面直接用於生產、生活的凈面積之和。※.
使用面積系數:以百分比表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。※.
輔助面積:建築各層平面樓梯和走道所占凈面積之和。※.
結構建築面積:建築各層外墻、內墻、垃圾槽、通風管道、煙囪(所有投影面積)所占的總面積。※.
使用率:使用面積與建築面積的比率，以百分比表示。※.板樓:80%；75%的塔；70%的寫字樓；購物中心65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方使用率低。
使用率:室內建築面積與住宅面積的比率。※.
商品房銷售面積=套內面積+共用功能建築面積。※
套內建築面積=套內使用面積+內墻面積+陽臺面積。※
內墻面積:公共墻的壹半為水平投影面積，非公共墻為水平投影面積。內部的可用面積是室內房間面積，例如不包括在結構面積中的壁櫥、煙囪、通風管道和管道井。※.
分攤的公共建築面積=套內面積×公共建築面積分攤系數。※
公共建築面積分攤系數=公共建築面積總和。※
公共建築面積=整棟建築的建築面積-套內建築面積-不應分攤的建築面積。※
容積率:總建築面積與已利用建設用地面積(總建築面積)之比。※.
建築覆蓋率:也稱“建築密度”，指建築物的建築面積與規劃用地的比例。※.
綠化率:指規劃建設用地面積內的綠化面積占規劃建設用地面積的比例。※.
綠地率:指規劃建設用地面積內的綠地面積(含綠地面積)與規劃用地面積的比值。※.
四。與銀行貸款相關的概念
抵押:是指抵押人將房屋產權轉移抵押，受益人作為還款擔保。貸款償還後，受益人立即將所涉及的產權轉讓給抵押人，抵押人在此過程中享有使用權。※.
※用於抵押的材料:
1，身份證復印件；
2.戶口簿復印件；
3.結婚證復印件；
4.學歷證書復印件；
5.收入證明；
6.購房合同復印件；
7.營業執照復印件；
8、三個月的連續納稅票據；
9.固定資產發票；
貸款申請表。
契稅:是指房屋所有權解除、轉移時，根據當事人訂立的合同上的房價的壹定比例，向新產權人征收的壹次性稅收。※.是不動產產權變更的專項稅，也是購房過程中承擔的最大稅額的壹次性稅，約為65438+房價的0.5%。
動詞 （verb的縮寫）與住房相關的概念
公寓式住宅:與獨棟別墅相比，多為高層，每層都有幾套房可以獨立使用，都是可利用的。※.
花園式住宅:壹般帶有花園、草坪和二、三層車庫，特點:建築密度低，內部生活功能齊全，裝飾華麗，變化豐富。※.
雙拼:連續拼，重疊拼。※.
SOHO):小辦公室家庭辦公室是居住概念的延伸，屬於居住。※.但同時集成了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能發達的住宅形態，可以讓人在居住的同時從事商業活動。商業壹些小公司，以及依靠互聯網進行社交活動的人。
經濟適用房:有社會保障的商品房，經濟適用。※.經濟性:是指房價低於市場商品房價格，能適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指住房的設計和建設標準強調使用效果，而不是降低標準。
六、經濟適用房
中國從65438年到0998年在房改的同時實施了經濟適用房政策。
經濟適用房享受哪些優惠政策？※
免征城市基礎設施配套費、商業網點建設費和契稅，水電客戶加價費等各種稅費減半。建設用地以行政劃撥方式供應，優先辦理相關手續。另外，保障房建設管理費限定在1%~3%，市場利潤限定在3%以下。
※經濟適用房的價格構成
房屋建設征地拆遷補償安置費用；
審查設計費和前期工程費；
住宅小區基礎設施建設費；
建築工程造價；
65438+以上四項之和的0%~3%管理費。貸款利息、稅收和利潤低於3%。除上述八項外，還有商品房行政事業性收費(如住宅區配套公建費、人防建設費等。)，而土地出讓金的利潤是不受限制的，是由市場決定的。
經濟適用房和商品房有什麽區別？※
土地取得方式不同，保障性住房建設用地行政劃撥，免交土地出讓金；商品房必須以出讓方式繳納土地出讓金；
成本結構不同；
租售政策不同，保障房只賣不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同。經濟適用房享受政府優惠，購買對象特定，只針對城鎮低收入家庭。因此，應實行申請審批制，商品房購買對象和條件不受限制；
價格政策不同，保障房銷售是政府指導價，不允許擅自提價。商品房的銷售價格完全由市場決定。
經濟適用房的產權是什麽？※?和商品房有什麽區別？
居民個人購買的經濟適用住房產權屬於個人；
房屋的產權分為四部分:使用權、占有權、處置權和收益權。與商品房相比，經濟適用房的產權與它們的區別僅在於收益權。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。
銷售技巧
壹、買家的類型和特點，以及如何應對。
1，理性穩重型(40歲左右)
特點:考慮問題仔細，冷靜，穩重，不輕易被業務員的話打動。妳必須弄清楚疑點。
措施:強化產品質量、公司性質和實力。獨特優勢，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2.熱情和沖動(更多年輕男性)
特點:天生的愛是令人興奮的，容易被外界鼓勵和刺激。
措施:趁熱打鐵轟炸。換手率不到50%
3.無聲型
特點:說話謹慎，外表冷漠。
措施:靜態和引導。善良和真誠拉近了感情。
4.擔憂和猶豫不決型
特點:優柔寡斷，反復無常。
措施:從我的角度出發，堅定地給他自信，讓客戶慢慢做出壹個有賴於幫助他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特點:過於小心翼翼，試圖用言語說服妳。
措施:獲取信任，堅定產品信心，避免不當引導，適當快刀斬亂麻，快速支付定金，沒有後悔的余地。
6、霸氣型
特點:傲慢，恐嚇，拒人於千裏之外，外強中幹。
措施:謙虛，保持原樣，尋找弱點，不要害怕。
7.求神占蔔。
特點:先找風水先生再做決定。決定取決於此(在別人手裏)
措施:不要否定他的世界觀，用現代觀點配合他的風水觀。適時提醒他，就能有所了解。如果可以談，首先要否定，否定的時候要強調約會的價值。
8、膽小型
特點:前怕狼，後怕虎。反復擔心壹個問題，經驗不足，想太多。
措施:表現質量和保障強，強調肯定，不需要產生其他想法。
9、神經質型
特點:悲觀，什麽都能刺激他。
措施:謹言慎行，少說話，少說多聽，以嚴肅說服為主。
10，斤斤計較型(喜歡5)
特點:心思細膩，什麽都想要，想占便宜。
措施:要利用氣氛迫使他盡快做出決定，立即調整價格，強調已經有優惠了。
11，拖延的借口
特點:性格猶豫，推三推四。
措施:追溯客戶不做決策的真正原因，路過閑人，市場，
參考資料:
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