在買房過程中，經常會聽到置業顧問專業而優雅地描述容積率。
有了容積率的數據，妳好像看到了這個小區的居住舒適度，因為壹般來說，容積率越低，住的越舒服。
但其實在行業裏妳會知道，有時候容積率低壹些，居住體驗不壹定更好。
畢竟我們的容積率是多少？怎麽看容積率？合適的容積率是多少？除了容積率還需要註意什麽？
這篇文章可能是全網容積率最明確的說法了。
壹個
容積率是多少？
建築面積比的全稱是建築面積的毛密度，指的是:
地上總建築面積與本工程凈用地面積之比在《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2013)中有規定。
容積率的規定直接影響開發商的住宅設計，與城市環境、城市交通、居民生活密切相關，因此規定相當嚴格。
地上總建築面積為建築面積，不包括架空層、半地下室等。，只有壹半的面積包含在非密封陽臺等特殊形式的建築中。
土地面積為居住區，僅包括邊界明確、權屬明確的土地，不包括緊鄰居住區的任何公共用地。
所以在這樣的細則下，壹般來說，容積率越低，居住越舒適的事實基本成立。
那麽，住各種容積率的房子是壹種什麽樣的感覺？
二
值得收藏！各功能對應的容積率
壹串容積率數字感覺不出這個數據的意義，但是用圖片看還是挺清楚的。
2.1，獨立別墅:0.2~0.4
2.2、聯排別墅:0.4~0.8
2.3、多層住宅2-6層:0.8~1.5。
2.4、7-11層小高層住宅:1.5~2.0
2.5、11-18高層住宅:1.8~2.5
2.6、19層及以上超高層住宅:2.5~6:
容積率3-4，壹般小區有幾個小花園:
在4-5的容積率中，壹般小區都有壹個小花園:
在5-6的容積率裏，忘了小花園:
容積率都在6以上，花園就更不用說了。只要不像科比那樣淩晨4點下樓，小區基本都是人。
而更多的時候，是沒有社群的。。。
對於開發商來說，容積率越高，利潤越多，所以越高越好。
妳經常看到的2.99、3.99的容積率，是因為城市控制規劃上對這個地塊的容積率有要求(3以下、4以下等。)，而開發者可以在運營範圍內做到最好。
但對於購房者來說，容積率越低越舒服。
高容積率通常意味著:
1.人均公共空間小:妳家孩子想去小區中間的兒童遊樂場，發現已經有20個孩子在排隊了。
2.電梯入戶率低:上班遲到時，因為等電梯，錯過了寶貴的出勤獎。
3.風景差，采光差，通風差，私密性差，建築間距小造成的四差。
4.不可能布置大規模的綠化景觀群。
5.可能沒有足夠的停車位。
6.影響後期升值。
不管怎樣，
容積率從1到1.99不等，低密度建築，豪華享受。
容積率2比2.99，建築舒適，改善生活。
容積率3比3.99，普通建築。
容積率在4到4.99之間，妳剛好需要壹個樓盤，肯定很擠。
如果容積率超過5，鴿舍物業將大概率失去市場。
當然，容積率也取決於城市土地的供求關系。在土地寶貴的深圳，即使是樓頂有停機坪的無敵海景房半島城邦三期，容積率也是4.37。
在買房的時候，很多高容積率小區的置業顧問是不會告訴妳容積率的，因為畢竟數字高得聽不進去，而且為了更好的視覺體驗，沙盤通常不會按照實際比例制作。如果不通過容積率，很難知道自己以後會有多舒服。
所以作為大胡子讀者之壹，買房前問清楚容積率是基本操作，不能錯過。
但是，買房這麽大的事情，單看容積率是遠遠不夠的。很多情況下，容積率是壹樣的，但是居住體驗和後期升值空間卻大相徑庭。
三
了解產品及其體積比
3.1，高低搭配
很多項目在追求利潤最大化的過程中，會采取“高低配”的做法，即高層+別墅或高層+別墅。
開發商壹方面可以利用別墅產品樹立形象，擡高價格，另壹方面可以在低密度產品上增加更多建築設計規範允許的贈送空間，達到溢價效果，另壹方面可以利用高層建築填補容積率，牟取暴利。
因為別墅的存在，這種高低配項目的容積率通常不會很高。
但如果妳真的住進去，妳會發現實際感覺並沒有對應的容積率那麽舒服。也許容積率3類似於容積率4.5，因為:
“高配區容積率是低配區的平均值”。
其實，如果妳住在高低層的高層區域，真正的居住體驗只有高層，窗外的低層景觀，室內的采光，低密度的生活，妳根本享受不到。
所以問完容積率之後，還要註意項目是高是低。
3.2、建築布局
住宅布局有四種方式:行列式、圈地式、點群式和混合式以上三種形式。
在容積率相同的情況下，這四種形式的住宅體驗並不相同。
行列式，也就是八九十年代的福利房，排列的井井有條，壹排排整齊。
每家每戶的風景都差不多，通風采光也很壹般，設計施工都很方便，簡直就是我們* * *的傑作。
但這種行列式的缺點是不容易做出景觀，住在小區中心的居民周圍都是房子，很壓抑。
於是我們發明了圍合式，犧牲壹面或兩面的采光，力求讓另壹面或兩面坐的風景壹覽無遺。留出足夠的面積來建造壹個大的社區花園是非常聰明的。
這種圍護結構逐漸成為現代住宅設計的主流。尤其是現在很多開發商都采用南北封閉式布局，使得房子南北兩面通透，效果最大化。
當容積率不夠布置成圈地，又不想用行列式犧牲景觀的時候，也可以通過分組布置點來擁有好的視野。
總之壹般來說，容積率是壹定的，居住體驗:包圍點群的行列。
當然，如果容積率足夠低，簡單分散的布置也可以稱為點群，那就另當別論了。
3.3、其他區域的使用
壹些不計入容積率的區域也可以作為公共空間。
在相同的容積率下，人和車都比沒有的舒服很多，有空中花園的比沒有的活動空間更大。
3.4、建築密度
除了了解容積率，還需要了解建築密度。
建築密度是地下室面積/規劃建設用地面積之和，是衡量建築之間密度的指標。
同樣容積率的小區，如果建築密度小，建築很高，會有更多的開放空間，比建築密度高的小區更舒適。當然前提是戶數比夠。
另壹個類似建築密度的指標是人口密度。其他條件相同的情況下，戶型越大，人口密度越低，這也是大戶型的優勢。反正大家可以通過用戶數/社區面積來判斷未來的擁堵程度。
3.5、舊房的容積率
如果妳準備買壹個老小區，大多數人關心的是地段和學區房，而忽略了容積率。
事實上，容積率越低的舊住宅區越容易拆遷，因為開發商會繼續建造更高容積率的新房來賺取利潤。
比如容積率2，建容積率5，中間差3，就是利潤率。
所以，通過公開數據，或者建築間距、高度等直觀因素，對比容積率，或許可以挑到未來拆遷可能性較大的房子。
其實人生就是壹個蝴蝶效應。每壹個簡單的決定都可能影響妳的壹生。
雖然買房是件大事，但是很多人刷卡的時候都是拍腦袋。
就是這個買房的決定，可能會導致妳在接下來的幾年裏生活的不幸福。
所以，請不要小看容積率這個小指標，仔細對比，才能在同等價位買到更舒適的房子！來源:大胡子之家