中國房地產企業發展戰略分析
企業發展過程中，戰術問題壹般不會造成太大損失，調整起來也相對容易。戰略上的問題可能導致企業錯失發展機遇，投資方向出現錯誤，因此企業必須重視發展戰略。簡單來說，企業的發展戰略就是從社會的高度綜合分析影響市場需求的因素後制定的企業方向和發展目標。
以下是目前影響房地產市場的幾個主要因素:
因子1:
2009年全國商品房總成交量為66369萬平方米，按每套商品房80平方米計算，約為830萬套。其中有多少是以投資和炒房為目的的交易。隨著國家打擊炒房政策的陸續出臺，尤其是即將出臺的房產稅政策，如果把這部分購買力擠出去，真正能剩下多少購買力用於居住目的？
因素2:
2010年，國家推出580萬套政策性住房，包括經濟適用房和廉租房。20110年將投資1.5萬億臺，建設10萬臺。隨著我國國力的增強，國家擴大內需的需要，後期是否有可能加大開發力度，對我國房地產市場會造成多大的影響？
因素3:
中國80%的城市人口買不起房子，這是壹個現實問題。中國作為社會主義國家，絕不會忽視這種現象的長期存在，政府也壹定會解決這個問題。我們要分析的是解決的速度和範圍，以及對房地產市場可能產生的影響。
因素4:
當前的房地產調控政策對房地產投機、投資等市場需求產生了影響。現在我們也把房產稅政策納入參考因素。參考發達國家的房產稅政策，比如美國實行的是區域差別稅率，為房屋總付款的5-0.27%。考慮到我國的實際國情、低收入人群的承受能力、房地產調控的作用、拉動內需等因素，綜合分析我國的房產稅政策，有可能采用差別累進稅率，因此最高稅率可能高於5%，最低稅率可能遠低於0.27%。
因素5:
據2010超過660個城市的統計，連續6個月電表讀數為零的空置率高達6540萬套，足夠2億人居住。國家會不會壹方面讓大量的人買不起房子，另壹方面又讓大量的房子閑置？中國社科院發布的藍皮書指出，中國房地產泡沫超過50%絕非空穴來風。
我們無法準確判斷這些因素對中國房地產市場走勢的影響程度和影響時間，但必須對這些因素進行分析，為企業制定發展戰略提供參考。
為了更客觀地分析這些因素，我們必須從社會責任的角度來思考。中國是社會主義國家的執政黨，是代表人民利益的* * *生產黨。雖然有些腐敗與* * *產黨全心全意為人民服務的宗旨相違背，但總體來說，政府還是代表人民利益的。隨著黨員整體素質和修養的提高，全心全意為人民服務的宗旨必將更加完善，這在中國是經受不住考驗的。
壹個政府壹定會以住有所居的需求繼續發展甚至主導房地產市場，直到房價理性回歸。
1解決老百姓的住房問題是目前中國城市政府面臨的主要民生問題之壹。80%的城市人口買不起房，已經成為壹個嚴重的現實問題。中央政府已經開始將這個問題的解決與地方政府的政績考核和用地政策掛鉤，所以各級地方政府都會積極響應。
這壹政策的實施對各級政府的財政收入影響不大。
首先，中國人在消費觀念上更傾向於買經濟適用房，交當月房租，將來自己留房子。經濟適用房的需求會遠大於廉租房，政府開發經濟適用房的投入最終由消費者買單，可以很快收回，同時也會帶動稅收。
其次，政府可以零利潤發展。在地價不變的情況下，從房價中擠出開發商的利潤，可以大大降低房價，對地方政府的財政收入不會有太大影響。之後，隨著房產稅收入在地方財政收入中比重的提高和市政項目土地出讓金的專款專用，地方政府在保證形象工程建設和財政收入的同時，將繼續降低地價，促進房價的理性回歸。
第二，我國推行房產稅勢在必行。
1是保證地方政府財政收入穩定充裕的重要稅源。比如美國，州以下地方政府80%的稅收過去來自房產稅。雖然現在比例降到了70%，但稅收總額在過去20年裏增長了5倍。我國地方政府財政收入的主要來源是土地出讓金，占稅收總額的70-80%，不僅帶來收入不穩定還帶來壹系列社會問題。目前，我國開征房產稅的條件已經具備。只要在稅率的制定上考慮到低收入者的納稅能力，實施房產稅是完全可行的。
2.是調節住房分配，抑制投資炒房的必要手段。
住房是生活必需品，不能成為投資投機的賺錢工具。否則會像熱錢炒作蔥、姜、蒜壹樣帶來民生問題。稅收政策無疑是調節住房分配和打擊投資炒房最有效的手段。
房地產市場的未來形勢
1目前的住房貸款政策、遺產稅政策、二手房交易稅政策已經開始影響個人投資資金在房地產市場的投資，國家正在規劃實施的房產稅政策將進壹步影響。
2009年全國商品房交易總量約為830萬套。如果把炒房投資的成交量像水壹樣擠出來，我們無法準確判斷自住的實際需求還能剩下多少成交量，但我們知道2010年660多個城市有6540萬套空置房，是2009年總成交量的7.9倍。炒房投資占很大比重是肯定的，投資是為了賺錢。如果投資房地產的錢在國家調控政策下不好賺，這部分資金必然流向其他方向，只剩下真實需求。據國家統計，近期商品房成交量比去年同期下降了46%。
2011年，政府將投入1.5億元建設1萬套政策性住房。以6.4億城鎮人口為基數，政策覆蓋率80%，每個家庭三口人，將解決6%城鎮人口居住問題。如果政府繼續投資建設，肯定會直接拉低房價，讓大量房子買。2011的政策性住房建設量已經超過了2009年的商品房總成交量。在國家政策的壓力下，與政府並行開發的房地產項目將陷入滯銷的泥潭，房地產企業將面臨巨大的經濟損失。
在房價下調和房產稅的沈重負擔下，現有的6540萬套空置房將何去何從？如果30%選擇出售，將有1962萬套商品房湧入市場。如果全部湧入市場，2億人可以生活。按照2009年的商品房成交量，可以滿足8年的市場需求。
在這樣的市場背景下，房地產企業需要站在企業發展戰略的高度，制定合理的應對方案，提前處置和擺脫危險項目。
任何商品的市場都是發展變化的，房地產市場也是如此。不會壹直是妳能買到房子的市場環境。目前，78家央企開始有序退出市場，部分房地產企業開始兼並重組，高風險項目的房地產公司開始撤退。那麽房地產企業應該如何應對呢？
1建築企業要做好準備，盡可能與政府對接，準備分享1.5萬億的政策性房子蛋糕。
2 .房地產開發企業盡可能偏離政府開發方向，將在建、在建和待售項目規模控制在與政府平行的企業安全紅線範圍內。
房地產企業發展戰略的五個新方向
目標人群——政府開發的政策房覆蓋範圍之外的中高收入人群。市場需求是:
1中高檔住宅小區，提高生活質量和住房標準。
旅遊、度假和健康房地產。
3.政府支持的舊村改造項目。
在企業發展的戰略轉型期，新的機遇必然面臨新的挑戰。
1如果企業選擇與政府合作，發展政策空間是壹樣的，開發利潤低會嚴重影響企業的發展速度。為了保證企業的發展速度，必須尋找新的發展方向。
1面臨發展戰略轉型的不是少數企業，而是中國整個房地產行業。前期人手不夠的情況肯定會出現，競爭會很激烈，淘汰是必然的。
企業要在激烈的市場競爭中生存和發展，必須對開發項目有準確的市場定位，根據目標群體的消費要求，選擇規劃建設更符合中高收入群體消費要求的環境配套單元，使企業在發展中處於優勢地位。