張五常十論房價，樓價上升，窮人怎麽辦？

偶然讀到張五常壹篇關於樓市的文章，大師關註的多是宏觀經濟，地產類文章實不多見。先生拋出十個觀點，言簡意精，摘抄如下與各位網友分享。同時，壹邊讀壹邊加上我的壹點粗淺見解——括號內的文字。　　樓價的經濟分析是深學問。篇幅所限，這裏只能分點略說。　　壹、樓價上升主要因為地價上升。人口密度、經濟情況、土地供應等因素皆老生常談，而遠為復雜的是政府的土地政策會有決定性的影響。（建築本身年年折損，樓價的構成中主要是地價，等到哪天地方政府不再依賴土地出讓金了，中國地價漲幅就會趨緩）　　二、壹個國家的經濟發展起來，人民的財富增加總要找些投資項目放進去。壹般而言，土地或樓宇是最可靠的財富累積的選擇。房地產本身有用途，有租值或使用的收入，遠沒有股市那樣難於調查，難以明白，受騙的機會大減。有誰不知道房子是可以住的？（不動產是天然保值佳品，但目前內地部分城市投資投機比重偏高，空置率偏高，這是有問題的）　　三、經濟發展起來，人民的收入增加，財富是收入以利率折現，也跟著增加。人民把財富放進房地產去是自然的選擇。原則上，樓價的上升等於租值上升的折現，而租值上升是反映著生產力的上升，價格理論中的邊際產出理論分析可以推得邏輯井然（內地樓價的問題是，租金水平很低，拿國際標準衡量，售租比高得離譜，暗喻房價偏高）。然而，在本文的第十點可見，政府操控利率可以嚴重地擾亂這個重要的經濟規律。另壹方面，政府的土地政策、貨幣政策及其它政策，可使房地產之價急升或暴跌，無端端地發達或破產的人無數。我們喜見因為經濟上升而樓價上升，但政府的政策處理失當可以是悲劇。九十年代後期中國的樓價暴跌，破產者無數。但我解釋過，那是朱镕基要杜絕權力借貸的宏觀調控的效果，大家要接受。然而，跟著的樓價還繼續大幅波動，除了國際的不良影響，北京難辭其咎。　　四、香港選走高地價路線，有他們的原因，是玩火遊戲，這裏不評。中國大陸的局限條件與香港的是兩回事，不應該搞高地價政策（這是分稅制改革的後遺癥，以及城鎮用地國有制、供應壟斷的必然，有待稅制改革）。問題是，中國整體的經濟發展，人口怎樣分布有關鍵性。如果珠三角及長三角的樓價夠低，人口會密集在這兩個區域，對國家的經濟整體可有大害。原則上，這兩區還可以大量地增加樓房的土地供應，或提高容積率，壓低樓價。這兩區的人口密度是應該比較高的，樓價也應該比較高，但從整個國家的利益看，這兩區的樓價應該高多少，我想了很久也沒有簡單的答案（不可能有標準答案）。復雜的答案我是有的，但歷來不喜歡復雜，而簡單答案的我還沒有找到。不管怎樣算，不同地區的房地產之價的或高或低是重要而又可靠的處理人口分布的法門，可惜這問題不能單由市場處理。政府的策劃是需要的。市場不是萬能的，有些事，有些情，市場無價——這是科斯和我的公司理論中的壹個要點。　　五、原則上，樓價上升是好事。這反映著經濟的財富或租值上升，人民的生活有了改進。除了處理人口分布，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價，也否決政府壓制樓價的上升。同樣，政府抽物業的資產增值稅（內地有土地增值稅，但並未對開發商嚴格實行四級累進制征收，對個人轉讓房屋亦實行低稅率，實際上與個人所得稅有重復征收之嫌）有壓制樓價的效果，屬不智。這種稅香港從來沒有，美國有，知道是劣著，改不過來。奇怪目前的美國還不撤銷此稅。那裏的樓市跌了那麽多，撤銷此稅不會大減稅收，但會讓他們目前極為需要的樓市上升見到壹點光明。　　六、中國可以在撤銷資產增值稅的前提下，考慮每年抽百分之零點五的物業稅（稅率應根據不同類別和檔次物業有所差別），抽樓不抽地（此語甚為費解，樓跟地無法分離，離開地價，樓並不值錢），以政府估計的物業所值為依歸，為了避免爭吵要以估價打個八折。這類稅收政府要說明用途，也要與其它稅項分開處理。最適當的用途是城市的治安與清潔。其它稅收應該因而遞減。我曾經建議抽樓宇空置稅。此稅會壓低樓價及租金，但鼓勵使用沒有違反經濟發展的原則。另壹方面，何謂空置不容易界定，實施起來可能很麻煩（確實，基本上無可操作性）。　　七、樓價上升，窮人怎麽辦？歷史的經驗，是樓房的出租市場會解決這問題。我反對政府提供廉租房，理由解釋過了。如果政府壹定要出手助窮人，出售近於免了地價的居屋是較佳的選擇（對此我持反對觀點，沒有產權的廉租房最適於救助窮人，香港居屋——類似內地經濟適用房，並非住房保障好辦法）。也頭痛，因為貪汙的行為難免，而這類房子的建造壹般偷工減料，天雨屋漏，而短樁等故事會傳遍天下。說到底，協助窮人的最佳法門還是盡量提供他們自力更生的機會。外地的經驗說，私營或民營的慈善機構有成功的協助窮人居住的例子。另壹方面，廉價樓房，不管是誰提供的，可以擾亂國家應有的人口分布。　　九、還有壹個重要但難度極高的土地政策問題。經濟原則說，條件相若的土地，不同用途的回報率應該相等，也即是說地價應該相等。這是指以發展或改進之前的地價算。不同用途土地的發展成本可以有很大的差距，我們要從還沒有發展的土地衡量。這個重要的衡量有壹個大麻煩，因為土地使用的界外效應（國內稱內生外部性）可以有不能漠視的社會成本的分離，在實際運作上大名鼎鼎的科斯定律往往因為交易費用過高而得不到市場運作的指引。（科斯定理比較復雜，可以簡單地表述為：在明確產權的前提下，不需要政府幹預市場交易。科斯定理表明，市場的真諦不是價格，而是產權。只要有了產權，人們自然會“議出”合理的價格來。）　　八十年代到九十年代中期，中國的條件相若的土地，不同用途的回報差距很大：用作工、商業的回報率遠高於農業的。可幸的是，到了九十年代後期，縣際競爭制度的普及發展，帶來了驚人的改進，是大中國經濟奇跡出現的壹個主要原因。縣幹部很懂得衡量界外效應，雖然不容易算得算準。整個問題我在《中國的經濟制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個話題上，兩年多前北京上頭增加了對縣的約束，不對，但最近有轉機。我打算再作壹次調查。　　十、今天看，最頭痛是央行拜美國的聯儲局為師，不斷地把利率轆上轆落。見人家闖了大禍，我們為何還不痛改前非？利率是應該由市場決定的。央行或政府不要管。只有讓市場決定利率，土地使用及其它投資的回報率才有機會持久地大致上與利息率相等。這是重要的經濟原則。近幾年央行處理與操控利率做得不對。在無錨的貨幣制度下，原則上央行可以單控幣量。不調控利率是佛利民（貨幣主義學派）多年的主張，而聯儲局曾經偏於這樣做。後來格林斯潘轉向調控利率，今天看當然是大錯了（2000年以來持續多年的低利率政策，導致美國資產價格膨脹，房價漲幅過大，導致次貸危機，至今美國房價還沒直正止跌）。