萬達預計，登陸a股後，萬達商業在內地市場的市盈率將達到20倍。按照20倍的市盈率計算，股票市值將達到5000億元。在h股未能成為資本贏家的萬達商業，在宣布私有化後登陸a股，似乎也繪制了壹幅美好的市值藍圖。19年4月，據《華爾街日報》報道，萬達預測大連萬達商業地產股份有限公司回歸A後在內地市場的市盈率將達到20倍，這意味著其股票未來市值將達到5000億元。值得註意的是，目前萬達商業在港股市場的市值按總股本計算只有2200億港元左右。有業內人士指出，這是萬達商業在h股上市僅壹年半後，就決定結束這次“不愉快的港股之旅”的根本原因。據觀點地產新媒體報道，萬達商業未能成為香港資本市場的藍籌，是因為資本市場對萬達的商業模式有諸多質疑。壹是懷疑其負債率；第二是現金流；第三是其商業盈利模式是否可持續。因此，有資深投資人認為，萬達私有化回歸A後，萬達商業需要補幾堂課，實現未來5000億元高估值的“市值藍圖”。5000億市值路線圖4月19日，據《華爾街日報》報道，萬達集團董事長王健林已啟動收購商業地產公司萬達商業在香港上市的股份，並將該公司在中國內地證券交易所重新上市的程序。香港壹些資深投行人士在接受視點地產新媒體采訪時也透露，萬達商業已經鎖定了內地的投資者。“據我們所知，他們已經聘請了壹家投資銀行進行私有化，我相信萬達商業很快就會提出正式的私有化方案。”據悉，萬達商業對投資者有要求。根據華爾街日報報道的文件，萬達尋求私人投資者，他們願意開出至少5億美元的支票，並承擔額外的債務以提高回報。此外，萬達不希望投資者將股份轉售給中小投資者，因為在內地上市前，國內證券監管機構會對投資者進行全面審查。萬達表示，它希望投資者已經在海外擁有資金，因為中國內地政府最近加強了資本管制，加大了投資者將人民幣兌換成港元或美元為收購交易融資的難度。盡管有諸多要求，但據上述香港人士透露，“初期投資者反應還是比較好的。”此外，來自資本市場的報道還稱，許多中資企業的創始人正在購買外國股東手中的股份，打算以更高的估值賣給中國當地的投資者。“這是由當地投資者的資金推動的，他們渴望從海外上市公司中分壹杯羹，認為這些公司的質量高於目前在當地交易所上市的公司。在這個過程中，私募股權基金和其他投資者將幫助籌集資金購買股票，然後在中國重新上市。”據報道，萬達已向參與其40億美元商業地產業務股票收購的私人投資者承諾，在萬達商業在內地上市後，他們的投資將增加兩倍。萬達預計，登陸a股後，萬達商業在內地市場的市盈率將達到20倍。按照20倍的市盈率計算，萬達商業登陸a股後市值將達到5000億元。值得壹提的是，國內以“萬”字頭的房地產公司萬科，目前在a股的市盈率為17.6438+05。值得對比的是，目前萬達商業基於過去65，438+02個月盈利計算的h股市盈率約為6倍，按總股本計算市值僅約2200億港元。不開心的港股之旅現在，萬達商業對a股市場未來估值藍圖的描述，從另壹方面也反映了萬達管理層對香港市場低估值的“不開心”。根據觀點地產新媒體以往的報道，在去年3月的萬達商業業績會上，在場的萬達商業高管都有壹些“情緒化”的表述:“萬達在內地名氣很大，但香港媒體好像不太了解萬達。”事實上，在h股上市後的近壹年半時間裏，萬達商業的資本故事並沒有完全贏得海外資本投資者的青睞。據視點地產新媒體現場記錄，2014，14年2月23日，當年最大IPO萬達商業在h股上市。當時的萬達商業，股票代碼3699，壹開始最高報價48.2港元，之後壹直在48港元小幅浮動，之後股價表現比較穩定。在隨後的近壹年半時間裏，萬達商業的股價在2015年6月30日達到最高點78港元，但後來由於股市低迷，在今年2月29日跌至最低點31.1。現在其股價有所回升，基本維持在48港元左右。可以看出，雖然萬達商業2015年營收同比增長1514%至124203億元，但其在香港資本市場的估值並沒有隨著規模的增長而增長。這其中的重要原因也是香港市場的長期低迷。市場研究機構的報告顯示，港股成為全球市場市盈率最低的地區，平均不到7倍，市場普遍認為a股市盈率較高。據觀點地產新媒體統計，截至2015年6月底，內地a股主板、中小板、創業板平均市盈率分別為16倍、45倍、68倍，而香港主板、納斯達克、紐交所平均市盈率分別為11倍、16倍、16倍。2014年底前後，王健林分別推動萬達商業h股和萬達院線a股上市。上市之初，萬達的商業市盈率只有8.2倍，而萬達的影院市盈率是20倍，後來上升到60倍。或許，正是因為a股市場的這壹紅利，萬達商業在去年再次重啟a股上市計劃。如今，除了萬達商業外，包括R&F地產在內的在港上市的內地房地產公司也拋出了回歸a股的計劃。萬達商業還需要補什麽課程？不過，除了香港市場的原因，萬達商業對港股的低估值也被壹些業內資深人士認為，或者與自身的壹些弱點密切相關。上述業內人士透露，萬達商業未能成為香港資本市場的藍籌，是因為資本市場對萬達的商業模式有諸多質疑。壹是懷疑其負債率；第二是現金流；第三是其商業盈利模式是否可持續。有香港市場分析人士曾對視點地產新媒體表示，雖然過去萬達商業地產非常成功的發展依賴於其引以為傲的“以租代售”模式，但這種模式對於香港資本市場來說似乎並不那麽完美。萬達商業提出輕資產轉型後，香港市場似乎並沒有被其資本故事完全打動。有香港業內人士在接受視點地產新媒體采訪時表示，“(香港市場)還沒有完全認可萬達商業所描述的前景。雖然他提出了輕資產模式，但投資者覺得還需要觀察。”現在，萬達商業表示將重點發展物業租賃方面的投資和管理，以彌補物業銷售的減少。但據視點地產新媒體查詢，其2015年投資物業租賃及物業管理業務的收入貢獻仍僅為10.9%，而物業銷售占比仍為82.5%。據此，有分析人士向視點地產新媒體指出，雖然萬達商業提出了輕資產模式轉型，但過去形成的“以賣養租”的做法短期內仍是公司發展的主導模式。現在輕資產轉型已經確定了方向，但其結果還需要時間來檢驗。同樣，也有業內人士認為，三四線城市布局是萬達過去規模擴張的法寶，但現在大量的三四線項目也讓萬達的業務無法獲得更高的資產回報率，未來三四線項目的庫存也是萬達面臨的問題。因此，市場人士紛紛提出，萬達商業回歸A後，若真想實現20倍市盈率、5000億元的市場估值，其未來的輕資產轉型和商業模式調整之路依然充滿挑戰。
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