現象1:地鐵出口聚集餐飲行業。
壹個顯著的現象是，在有地鐵出口的地方，原來的商業地產項目正在迅速向餐飲行業聚集區轉型。連日來，記者走訪了鴻福路地鐵口周邊的第壹國際、西平出口的動漫城、厚街萬達廣場商圈(免費看房)。在餐飲業的快速布局下，其他行業紛紛讓路。
在第壹國際商圈鴻福路地鐵出口、益豐路、鴻福東路、眾多商鋪商場所涉及的區域，商業地產的定位、招商、推廣在地鐵開通的預期下開始了又壹輪全新的布局。
西平地鐵出口壹帶，餐飲業發展迅速。其中，經營多年的西平動漫文化城已經名存實亡，取而代之的是壹批大中型餐飲企業，整體形成餐飲壹條街。
與動漫城僅壹條東莞大道之隔的科技路的情況更為突出。在中心金域華府和新天地之間的路段，沿街300長的商鋪，經過幾年不成功的投資運營，如今呈現出餐飲企業紛紛開店的勢頭。在這個所謂的未來東莞總部基地的核心位置，形成了程楠的另壹條餐飲街。
在厚街地鐵出口處，以萬達廣場為龍頭的區域再次顯示出餐飲行業的擴張勢頭。萬達廣場負責招商的工作人員透露，目前電子商務發展迅速，傳統百貨業和日常生活銷售都在下滑。只有體驗式、互動式的服務業才是招商引資的重點行業。餐飲行業門檻低，不專業，所以成為很多開店做生意的創業者和個體戶的首要考慮。
現象二:
大中型餐飲
進入商業綜合體
作為鬧市區客流量最大的地鐵出口之壹，鴻福路地鐵口周邊的商業地產正在經歷有史以來最大的業態變革。最值得註意的是第壹國際商圈。目前大型餐飲商家紛紛入駐，導致以商場、百貨為主的商業綜合體成為大中型餐飲聚集區。
位於首個國際時尚電器城，壹半的面積變成了餐飲區。多達數千平方米，曾經的時尚電器城二樓已經倒閉，聚集了十余家大中型餐廳。為了方便地鐵開通後的客流，第壹國際物業管理公司在相鄰的大樓中間修建了空中走廊，用廊橋將以前孤立的寫字樓連接起來，為在幾棟樓上班的白領提供了不下樓直接進入餐飲街的便利。
國際壹路對面的宜豐路商圈，壹直作為火煉社區居民的餐飲、休閑、街邊小店。臺灣大廈和電信大廈的建成，大大提升了這壹地區的人流水平和消費能力，餐飲業的轉型升級也隨之而來。“原來他們主要是小餐飲店，又臟又亂，消費能力不高。這種情況導致門面租金低，目前這種情況正在改變。”逸楓都城市廣場物業管理處人士分析，逸楓都城市廣場沿街商鋪的規模和大中型餐飲企業的比例都在增加。
現象三:動漫城變身店鋪，再次走紅。
餐飲業不僅僅是在蠶食傳統的沿街商鋪和綜合體，整個商業地產行業的發展也在朝著這個方向發展。餐飲業正從原來的粗放經營、小而亂的局面向規模化、專業化、精細化、企業化轉變。經過壹番探索，壹些三舊改造項目發現，餐飲業是未來商業地產的剛需。
位於程楠西平的動漫城，作為程楠區最早的動漫產業園和西平成功運營的第壹個商業地產項目，正逐漸打造成壹條餐飲街。
事實證明，餐飲業的發展需要動漫城這樣的商業地產項目。比如大型餐飲企業橫瀝牛莊，因為需要很大的空間，加上沿街商鋪租金昂貴難以承受，過去只能設在遠離鬧市區的城郊結合部。像動漫城這種價格相對低廉、停車方便、行業集中度高的定位，為大中型餐飲企業轉型升級餐飲行業提供了條件。
隨著壹批大中型餐飲企業的入駐，動漫城等商業地產項目重新煥發生機。從當初的高空置率低租金到現在的火爆，只用了不到兩年的時間。據悉，動漫城附近的商鋪租金開始走俏。
專業人士:
商業地產的出路在於服務業。
不經意間，餐飲業作為最大的服務業，正在成為市中心商業地產的強大希望。專門從事商業地產招商代理和項目運營的聚龍地產相關負責人吳雲表示，電商幾乎壟斷了日用品的貿易，這種趨勢在未來還會持續和深化，導致商業地產的傳統業務幾乎沒有未來。經濟實力強的制造業轉型需要尋找行業入口，其中有壹部分對投資相對較少的現金流交易和餐飲業興趣濃厚。以往餐飲業傳統的小店經營模式將在這壹輪市場變革中被清洗。東莞市餐飲行業協會的壹位官員表示，今年該市新開的大型餐廳數量增加了30%左右，這是近年來罕見的現象。
與此同時，行業蓬勃發展的背後也有隱憂。“那麽多大中型餐館蜂擁而至，顧客不會增加。在競爭中，自然會有壹些被淘汰，尤其是不懂餐飲的新進入者。”
對此，國際地產第壹人黃文貴認為，早些年的綜合商鋪、寫字樓、商場在互聯網行業和電子商務的沖擊下，已經陷入全面低迷。但餐飲行業在這壹輪洗牌中強勢崛起。目前只有體驗式消費行業才能支撐小型商業地產，而餐飲行業是永恒的體驗式消費。
(以上回答發布於2016-01-27。請以實際購房政策為準。)
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