最近看財經新聞,會發現房地產公司頻頻上熱搜。原因是什麽?房地產企業進行了大規模的戰略轉型,妳要等好幾年才能拿到買拍賣行鑰匙的時代已經過去了。現在房地產行業越來越像壹個快消行業。
妳壹定聽說過,某房地產開發商最近推出了壹種“345”模式,可以在買地後三個月開始銷售,四個月提現,五個月重復使用。這個房地產開發商還配備了嚴格的獎懲制度。開業期不足3個月的,獎勵20萬元。超過7個月的話,直接駁回項目。事實上,這並不是個例,大量的房地產企業都加入了高周轉的大軍。房地產行業發生了什麽?本次講座,我們將講解房地產企業商業模式轉型背後的金融邏輯。
說到底,轉型的原因還是為了多賺錢。
財務上,我們用凈資產收益率來衡量公司的經營業績和對股東的回報率。
假設妳投資了654.38+0萬元給壹個項目,項目用這654.38+0萬元賺了20萬元,那麽這個項目的凈資產收益率是20%。巴菲特曾經說過,如果只能選擇壹個指標來衡量公司的經營業績,那就選擇凈資產收益率。這個指標是他決定買哪只股票最重要的指標。巴菲特花了1988美元購買可口可樂的股票。如此巨大的投資,他是如何做出決定的?其實很簡單。他分析了可口可樂公司前10年的凈資產收益率和變化趨勢。1978——1982可口可樂的凈資產收益率維持在20%左右。根據巴菲特的選股理論,只有凈資產收益率不低於20%、穩定增長的企業才能進入他的投資範疇。
妳知道巴菲特在這只股票上賺了多少錢嗎?10賺了12億美元。2017年深交所上市公司平均凈資產收益率為9.7%。也就是說,去年股東將資金投入這些上市公司,最終帶來了9.7%的回報。
妳可能會問,凈資產收益率高讓投資者賺錢,但對公司有什麽好處呢?當然好。很多房地產企業都是上市公司,凈資產收益率對上市公司的融資有直接影響。證監會對上市公司再發行股票的凈資產收益率有明確要求。只有前三年每年凈資產收益率達到10%以上的上市公司才有資格申請配股。妳可能還會問,我剛才說的都是對上市公司有好處,但是很多高周轉的房地產公司並沒有上市。他們為什麽如此關註凈資產收益率?
自持增長率=凈資產收益率×留存收益率
留存收益率代表的是公司有多少利潤留在公司進壹步發展,而不是以分紅的形式返還給股東。比如妳之前投資了那個項目,20萬利潤中,654.38+0.5萬準備留在公司進壹步發展,那麽留存收益率就是75%。自我可持續增長率20%*75%=15%。
所以,當公司的收益率高的時候,企業就越能在不依賴外部資金的情況下,自我供給,維持自身的增長,大家對這個企業未來的發展就越有信心。所以現在妳明白公司為什麽這麽重視這個指標了吧。
那麽企業如何做才能提高凈資產收益率呢?我們可以把魚卵分成三部分。從下圖可以看到具體的分解步驟。
妳不用擔心公式的反匯編過程,妳只需要記住反匯編後的凈資產收益率分為三個要素:銷售利潤率、資產周轉率和股本乘數。這三個部分是相乘的,也就是說,任何壹個部分的提升都可以帶動公司凈資產收益率的整體提升。
?我們來說說這三個部分分別代表什麽。
(1)銷售利潤率代表企業銷售的產品是否賺錢,利潤高不高。要提高利潤率,可以提高銷售價格。大家想壹想,這種方法對於房地產企業來說可行嗎?現在房價已經很高了,如果再漲價,買得起房子的人就更少了,對銷售肯定有負面影響。再加上房地產行業的調控,行業平均利潤率整體下降趨勢非常明顯,所以這不是壹個可能的路徑。
(2)我們來談談股權乘數。從上圖可以看出,權益乘數與負債比率有關。資產負債率越高,權益乘數越大,凈資產收益率越高。妳還記得我們之前談過的OPM模型嗎?房地產公司特別擅長用客戶的錢賺錢,所以負債率高於其他行業的企業,沒有繼續增加負債的空間。此外,目前的政策導向是“去杠桿”,房地產企業也需要控制債務風險,所以這種提高收益率的路徑似乎是不可能的。
三個指標,兩個不能提高,那就只有最後的資產周轉率了。資產周轉率的核心是什麽?壹個字——“快”。周轉率越高,公司的資產利用效率就越高,每壹塊錢的資產都能帶來更多的收入。這是近兩年房地產企業突然轉型,實施高周轉模式背後的財務邏輯。
在外部銷售無法提升的情況下,內部提升是提高離職率的重要途徑,也就是在企業內部找錢。這也是財務指導商業決策的壹個典型例子。其實我們對高周轉模式並不陌生。其他行業的很多公司也在用這種模式來提高盈利能力,比如服裝行業的Zara。
妳可能會說,高周轉率聽起來是個不錯的策略。但是仔細想想,這種模式有什麽風險和弊端?比如Zara,犧牲質量,冒著被起訴抄襲的風險。但是Zara賣的是衣服,衣服質量差對顧客的影響並不是致命的。但是如果房地產行業采取高周轉策略呢?“肯定會犧牲質量控制,這樣的房子,妳還敢買嗎?
近年來,我寫了壹些醫院管理案例。我在采訪中了解到,很多院長最重要的業績指標之壹就是床位周轉率,因為壹個醫院的床位數是固定的,只有提高周轉率才能容納更多的病人,才能取得更好的財務業績。但是,如果醫院壹味追求周轉率,要求患者手術後立即出院,妳敢去這樣的醫院嗎?
我們剛才講的凈資產收益率分解法,其實是財務管理中壹個非常重要的分析框架,叫做“杜邦分析”。為什麽叫這個名字?因為這個分析方法是由當時杜邦公司的年輕銷售員弗蘭克·唐納森·布朗在1912中提出的。
當時,現代會計的發展剛剛起步。雖然管理層意識到ROE的重要性,但如何提高?面對單壹的數字,似乎無從下手。杜邦分析的貢獻在於壹個重要的金融思想,叫做“分而治之”。它會把壹個復雜的不知道怎麽解決的大問題拆分成幾個小問題,然後我們就可以判斷企業可以從哪方面提升。
就好像妳給自己定了壹個小目標——托福成績提高30分。但盯著這個數字是沒有意義的,因為它不能落地。理財專家會拿壹張托福試卷,分成閱讀、聽力、口語、寫作四個部分,看看哪個部分最有可能提高,這是接下來努力的重點。分而治之策略應用廣泛,比如在計算機科學中,分而治之策略也是非常重要的算法。妳壹定記得。
當然,因為這種分析方法,布朗先生升到了最高層,當上了CEO,娶了白,成了杜邦家族的女婿,達到了人生的巔峰。妳看,學好金融可以改變妳的人生。
凈資產收益率分為三個要素:銷售利潤率、資產周轉率和權益乘數。這三個部分是相乘的,也就是說,任何壹個部分的提升都可以帶動公司凈資產收益率的整體提升。
?沃爾瑪作為全球百貨零售巨頭,商品利潤有限,需要提高銷售額來提升業績,也就是提高“資產周轉率”;輝瑞作為全球知名藥企,旗下擁有多種明星藥物,是有定價權的藥企,藥品利潤率相對較高。所以,輝瑞如果想提升業績,可以把單價提前,帶來“銷售利潤率”的提升;福特是老牌汽車廠,汽車制造是資產導向型行業,資產負債與權益乘數密切相關。像福特這樣的企業需要更加關註股權乘數。