最近看財經新聞，會發現房地產公司頻頻上熱搜。原因是什麽？房地產企業進行了大規模的戰略轉型，妳要等好幾年才能拿到買拍賣行鑰匙的時代已經過去了。現在房地產行業越來越像壹個快消行業。
妳壹定聽說過，某房地產開發商最近推出了壹種“345”模式，可以在買地後三個月開始銷售，四個月提現，五個月重復使用。這個房地產開發商還配備了嚴格的獎懲制度。開業期不足3個月的，獎勵20萬元。超過7個月的話，直接駁回項目。事實上，這並不是個例，大量的房地產企業都加入了高周轉的大軍。房地產行業發生了什麽？本次講座，我們將講解房地產企業商業模式轉型背後的金融邏輯。
說到底，轉型的原因還是為了多賺錢。
財務上，我們用凈資產收益率來衡量公司的經營業績和對股東的回報率。
假設妳投資了654.38+0萬元給壹個項目，項目用這654.38+0萬元賺了20萬元，那麽這個項目的凈資產收益率是20%。巴菲特曾經說過，如果只能選擇壹個指標來衡量公司的經營業績，那就選擇凈資產收益率。這個指標是他決定買哪只股票最重要的指標。巴菲特花了1988美元購買可口可樂的股票。如此巨大的投資，他是如何做出決定的？其實很簡單。他分析了可口可樂公司前10年的凈資產收益率和變化趨勢。1978——1982可口可樂的凈資產收益率維持在20%左右。根據巴菲特的選股理論，只有凈資產收益率不低於20%、穩定增長的企業才能進入他的投資範疇。
妳知道巴菲特在這只股票上賺了多少錢嗎？10賺了12億美元。2017年深交所上市公司平均凈資產收益率為9.7%。也就是說，去年股東將資金投入這些上市公司，最終帶來了9.7%的回報。
妳可能會問，凈資產收益率高讓投資者賺錢，但對公司有什麽好處呢？當然好。很多房地產企業都是上市公司，凈資產收益率對上市公司的融資有直接影響。證監會對上市公司再發行股票的凈資產收益率有明確要求。只有前三年每年凈資產收益率達到10%以上的上市公司才有資格申請配股。妳可能還會問，我剛才說的都是對上市公司有好處，但是很多高周轉的房地產公司並沒有上市。他們為什麽如此關註凈資產收益率？
自持增長率=凈資產收益率×留存收益率
留存收益率代表的是公司有多少利潤留在公司進壹步發展，而不是以分紅的形式返還給股東。比如妳之前投資了那個項目，20萬利潤中，654.38+0.5萬準備留在公司進壹步發展，那麽留存收益率就是75%。自我可持續增長率20%*75%=15%。
所以，當公司的收益率高的時候，企業就越能在不依賴外部資金的情況下，自我供給，維持自身的增長，大家對這個企業未來的發展就越有信心。所以現在妳明白公司為什麽這麽重視這個指標了吧。
那麽企業如何做才能提高凈資產收益率呢？我們可以把魚卵分成三部分。從下圖可以看到具體的分解步驟。
妳不用擔心公式的反匯編過程，妳只需要記住反匯編後的凈資產收益率分為三個要素:銷售利潤率、資產周轉率和股本乘數。這三個部分是相乘的，也就是說，任何壹個部分的提升都可以帶動公司凈資產收益率的整體提升。
？我們來說說這三個部分分別代表什麽。
(1)銷售利潤率代表企業銷售的產品是否賺錢，利潤高不高。要提高利潤率，可以提高銷售價格。大家想壹想，這種方法對於房地產企業來說可行嗎？現在房價已經很高了，如果再漲價，買得起房子的人就更少了，對銷售肯定有負面影響。再加上房地產行業的調控，行業平均利潤率整體下降趨勢非常明顯，所以這不是壹個可能的路徑。
(2)我們來談談股權乘數。從上圖可以看出，權益乘數與負債比率有關。資產負債率越高，權益乘數越大，凈資產收益率越高。妳還記得我們之前談過的OPM模型嗎？房地產公司特別擅長用客戶的錢賺錢，所以負債率高於其他行業的企業，沒有繼續增加負債的空間。此外，目前的政策導向是“去杠桿”，房地產企業也需要控制債務風險，所以這種提高收益率的路徑似乎是不可能的。
三個指標，兩個不能提高，那就只有最後的資產周轉率了。資產周轉率的核心是什麽？壹個字——“快”。周轉率越高，公司的資產利用效率就越高，每壹塊錢的資產都能帶來更多的收入。這是近兩年房地產企業突然轉型，實施高周轉模式背後的財務邏輯。
在外部銷售無法提升的情況下，內部提升是提高離職率的重要途徑，也就是在企業內部找錢。這也是財務指導商業決策的壹個典型例子。其實我們對高周轉模式並不陌生。其他行業的很多公司也在用這種模式來提高盈利能力，比如服裝行業的Zara。
妳可能會說，高周轉率聽起來是個不錯的策略。但是仔細想想，這種模式有什麽風險和弊端？比如Zara，犧牲質量，冒著被起訴抄襲的風險。但是Zara賣的是衣服，衣服質量差對顧客的影響並不是致命的。但是如果房地產行業采取高周轉策略呢？“肯定會犧牲質量控制，這樣的房子，妳還敢買嗎？
近年來，我寫了壹些醫院管理案例。我在采訪中了解到，很多院長最重要的業績指標之壹就是床位周轉率，因為壹個醫院的床位數是固定的，只有提高周轉率才能容納更多的病人，才能取得更好的財務業績。但是，如果醫院壹味追求周轉率，要求患者手術後立即出院，妳敢去這樣的醫院嗎？
我們剛才講的凈資產收益率分解法，其實是財務管理中壹個非常重要的分析框架，叫做“杜邦分析”。為什麽叫這個名字？因為這個分析方法是由當時杜邦公司的年輕銷售員弗蘭克·唐納森·布朗在1912中提出的。
當時，現代會計的發展剛剛起步。雖然管理層意識到ROE的重要性，但如何提高？面對單壹的數字，似乎無從下手。杜邦分析的貢獻在於壹個重要的金融思想，叫做“分而治之”。它會把壹個復雜的不知道怎麽解決的大問題拆分成幾個小問題，然後我們就可以判斷企業可以從哪方面提升。
就好像妳給自己定了壹個小目標——托福成績提高30分。但盯著這個數字是沒有意義的，因為它不能落地。理財專家會拿壹張托福試卷，分成閱讀、聽力、口語、寫作四個部分，看看哪個部分最有可能提高，這是接下來努力的重點。分而治之策略應用廣泛，比如在計算機科學中，分而治之策略也是非常重要的算法。妳壹定記得。
當然，因為這種分析方法，布朗先生升到了最高層，當上了CEO，娶了白，成了杜邦家族的女婿，達到了人生的巔峰。妳看，學好金融可以改變妳的人生。
凈資產收益率分為三個要素:銷售利潤率、資產周轉率和權益乘數。這三個部分是相乘的，也就是說，任何壹個部分的提升都可以帶動公司凈資產收益率的整體提升。
？沃爾瑪作為全球百貨零售巨頭，商品利潤有限，需要提高銷售額來提升業績，也就是提高“資產周轉率”；輝瑞作為全球知名藥企，旗下擁有多種明星藥物，是有定價權的藥企，藥品利潤率相對較高。所以，輝瑞如果想提升業績，可以把單價提前，帶來“銷售利潤率”的提升；福特是老牌汽車廠，汽車制造是資產導向型行業，資產負債與權益乘數密切相關。像福特這樣的企業需要更加關註股權乘數。