作為近年來迅速崛起的住房供應形式，長租公寓成為越來越多年輕人的選擇。長租公寓有什麽特點？為什麽會受到年輕人的青睞？發展面臨的問題有哪些？對此，筆者采訪了。
供需兩端都有變化
長租公寓脫穎而出，背後是住房市場需求端和供給端發生的微妙變化。
壹方面，住房需求群體會將重心從買房或“先租房”轉向高品質租房。不久前，相關機構發布的《中國青年租房生活藍皮書》顯示，當代城市租房者的消費正在升級。超過60%的人表示更傾向於通過長租平臺租房，近80%的人會精心裝修自己租住的房間，近40%的95後租客願意將收入的40%以上作為房租，以追求更高品質的租房體驗。同時，2018至2019年，“90後”租客占比75%，成為城市租房人群的主體部分。
上海白領劉穎(音譯)過去幾個月壹直在尋找租房。除了使用58同城、自如等常見租房網站，她還通過豆瓣群、BBS、貼吧等社交網站搜索相關信息。“壹開始想找中介或者房東直租，但是發現網上信息良莠不齊，篩選起來很麻煩。為了盡快安頓下來，匹配需求後選擇了長租公寓。雖然每個月都會產生壹些服務費，但總的來說，長期租公寓還是讓我覺得方便省心。”劉穎說。
另壹方面，長租公寓運營商加速發展。據不完全統計，截至2018年底，中國市場活躍的長租公寓品牌超過80個，分布城市達到50個左右，涉及超過1200套集中式公寓和135000套分散式公寓。具體來說，長租公寓運營方對自有房屋或從市場上收集的房屋進行升級和標準化，最終形成相應的出租公寓。
在北京建國門附近的家園，筆者看到工作人員正忙著為客人辦理入住手續。在這座位於二環邊上的六層建築裏，地下部分被改造成了壹個1，000平米的集健身、閱讀、休閑、辦公、居住於壹體的公共空間，地上部分則擁有16到45平米不等的上百間臥室，以及壹些個性化的主題房間。筆者在五樓的幾個空余房間看到，雙人床、空調、洗衣機、衣櫃等生活設施壹應俱全。“現在是畢業季，又是暑假。很多正在找工作和實習的年輕人選擇在這裏生活。”這位工作人員說。
長租公寓發展迅速
業內人士指出，在消費升級的大背景下，人們越來越註重居住品質，政策也鼓勵發展標準化的住宅租賃市場，這使得規模化、標準化運營的“長租公寓”品牌日益受到青睞，像鯰魚壹樣攪動著整個住宅租賃市場。
“相對於個人住房，標準化、規模化的租房平臺合同比較完備，壹般不會出現惡意扣押金的情況。連鎖經營品牌的列表比較清晰，不用擔心網上照片和現實不壹致。壹些長租公寓品牌采用統壹的宜家式裝修風格，每個房間的裝修都不壹樣。拿鐵、木棉、蘇米、布丁的裝修風格清新時尚，比較適合年輕人。”劉穎說。
家住鄭州的葉康康發現，市場上的租房主要分為個人房和中介房。“我大學剛畢業的時候，遇到了壹個不正規的中介。租的時候覺得環境還可以，價格也合理。但是後來發現那裏的家電質量很差，壞了也不修。房子停電停水沒人修，押金也沒全退。現在我吸取了租房的教訓。我更傾向於選擇靠譜的個人房源或者知名的長租公寓品牌。”葉康康說。
數據顯示，2018年，國內長租公寓市場規模已超過1.5萬億元，長租公寓行業融資規模近770億元。長租公寓正在進入快速發展期。
艾媒咨詢發布的《2019中國長租公寓市場調查與消費者行為監測》報告顯示，2022年中國住房租賃市場租賃面積將達到80.6億平方米，而2022年中國住房租賃市場租賃人口預計將達到2.4億。“從2011開始，我開始進入長租公寓領域。當時住房租賃市場，尤其是長租公寓市場並不被關註，但我們堅信長租公寓的發展有巨大的市場空間和社會價值。後來，隨著‘房子是用來住的，不是用來炒的’深入人心，企業、投資人乃至整個社會更加關註房子回歸居住屬性，長租公寓運營者也得到更多的關註和支持。”首席運營官梁展華告訴筆者。
精細化管理成為趨勢
為什麽長租公寓能成為房市的“鯰魚”？
有關專家認為，住房不僅具有壹定的投資屬性，而且是關系民生的重要資源。出租房屋壹直大量存在。傳統房地產市場以“中介撮合房東和租客”的碎片化模式為主。房東擔心租客損壞自己的房子，投資回報率低，租客更換頻繁，導致自己的房子長期空置，造成住宅資源浪費，房源有效供給不足。長租公寓就是針對這些痛點，努力改進，讓市場資源活起來。
“數據顯示，68%的自如業主之前都有過自己租房的經歷。傳統中介依靠信息優勢匹配租房交易並不容易。比如有的房子地理位置優越但居住條件差，房東不願意投入資金改善，難以滿足租客的需求；部分房東對租客的職業、生活習慣等個人特征挑剔，降低了房屋租賃的受眾範圍；壹些房東沒有時間為租客提供配套的維修和清潔服務，引起租客的不滿。”梁展華說，他可以自由固定長期合同的空置房屋，然後利用自己積累的設計、裝修、管理經驗，統壹裝修房屋。最後，他可以通過官網和APP自由發布和精細化管理房源，從而解決市場痛點，提升租客體驗，保證房東獲得穩定的租金收入。
然而，隨著競爭對手越來越多，利潤率降低，資本退潮，長租公寓市場暴露出甲醛超標、隱私安全、哄擡價格、合同糾紛等問題。尤其是隨著品牌的增多，熱點城市爭搶房源的現象越來越突出，擡高了房租價格，增加了租客的成本。空氣質量超標事件的頻發，也在壹定程度上影響了租客對打著“裝修牌”的長租公寓的信任。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希渺認為，長租公寓剛剛起步，難免會遇到各種問題。促進長租公寓市場健康發展，需要多方協同。壹是完善住房租賃市場監管體系，明確責任分工，形成監管合力，特別是對於“哄擡物價”的現象，要從制度上予以制止。二是加強住房租賃信貸審慎經營，以互聯網金融風險深入整治為契機，加快取締不合格借貸平臺，確保長租市場的“居住屬性”；同時開發直接面向租客、流程和價格更優的租賃信貸產品，更好地滿足市場需求。此外，長租公寓經營者也應結合租客提出的各種問題，主動改進，打造可信賴的品牌，避免曇花壹現。