從國內外情況看，銀行貸款壹般占房地產投資資金來源的60%左右，這是房地產業發展的壹個顯著特點。在我國，房地產行業的銀行貸款主要表現為銷售環節的土地儲備貸款、房地產開發貸款和住房抵押貸款，開發商的自籌資金和項目預付款大多間接來自銀行貸款。具體表現如下:
國內銀行直接貸款占比大幅下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人住房貸款。從2001到2003年，房地產開發貸款占房地產投資的比重壹直保持在20%左右；以個人抵押貸款為主的住房貸款穩步發展，占房地產投資的比重從25%上升到28.3%。2004年，由於國家對房地產土地和貸款的控制，同時個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高了住房消費貸款標準，房地產貸款增長放緩。房地產開發貸款和購房貸款占房地產投資的比重下降，分別達到16.6%和24.3%。今年壹季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投資增加，房地產開發貸款占房地產投資的比重達到19%。但住房按揭貸款優惠利率政策的取消，對房地產消費貸款影響較大，住房貸款占房地產投資資金的比重下降至17.3%。房地產開發貸款和購房貸款占房地產投資基金的總比例，2006年至2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%和40.9%，今年3月底為36.3%。自2003年初以來，銀行直接貸款在房地產市場中的比例呈明顯下降趨勢。
房地產企業的部分自籌資金間接來源於銀行貸款。房地產企業自籌資金占比逐年上升，從20065438的24.1%上升到2004年底的27.4%，到今年3月底達到30.1%，上升了6個百分點。多年來，房地產企業壹直缺乏自有資金。為了滿足國家對房地產項目自有資金比例的要求，他們采取各種靈活的方式，以銀行貸款充當自有資金，特別是近兩年，房地產項目資本金比例提高到35%，房地產企業通過向關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款、銷售收入再投資等方式拼湊自有資金。調查數據顯示，從2004年初開始，銀行貸款在房地產企業自籌資金中的比重從過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業的應付款主要是銀行貸款。房地產企業應付款主要是房地產開發企業拖欠建設單位工程款和供應商材料款。調查中發現，房地產企業存在拖欠工程款和材料款的情況，拖欠款項主要是建設單位和供應商通過各種渠道獲得的銀行貸款。所以房地產企業60%的應付款其實來自銀行貸款。由於企業信用環境的不斷改善，房地產企業的應付賬款在房地產投資中的比例在逐年下降，房地產投資基金中的應付賬款中銀行貸款的比例也在相應下降，從2001的9%左右下降到2004年的6%左右和今年壹季度的7.5%。
社會資金積極參與房地產投資。
社會資金主要包括:以直接投資的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的壹部分；以購房款的形式轉化為房地產開發資金；由房地產企業籌集，以高額利潤進入房地產市場。具體表現如下:
股權融資——現階段房地產企業的財務和行政部門撥付的資金很少，主要是用於企業投資者的前期投入和開發過程中積累的利潤，以及股權融資。房地產開發企業多為民營企業，註冊資本和利潤積累較少，自有資金以股權融資為主。自2001年初以來，房地產投資基金中自有資金比例逐步上升，特別是2004年初以來，房地產企業自有資金比例大幅上升，從2003年的13.5%上升到2004年的15%，今年壹季度比2004年上升了1.9個百分點。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是用於投資的社會資金。目前房地產企業股權融資占房地產投資基金的比重為15.2%，比2006年5438+0提高了4.8個百分點。
銀行貸款在房企“定金及預付款”中的占比近兩年明顯下降，意味著大量購房者以現金購房為主，炒房動機明顯。由於壹些城市的商業銀行尚未開展按揭轉貸款業務或不允許向外地人貸款，且不動產登記部門要求在出售房屋時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者大多以現金方式購房，現金在房地產投資基金中的比例迅速上升，2004年達到14.6%，比2003年提高了8.8個百分點，今年壹季度為13.2%
其他資金——據統計，包括社會集資、個人資金、其他單位撥付資金和其他資金來源的房地產投資資金占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年壹季度為6.8%。
壹般來說，目前房地產投資資金約有35%來自社會資金。
海外資金加入房地產市場開發和投機。
外資參與中國房地產市場涉及開發、中介和銷售，主要是海外房地產投資基金、風險投資基金和大量個人資金。通過直接購買房產、項目合作、直接參股房地產公司等方式。外資集中投資於首都經濟圈和長江三角洲等熱點地區。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的比例逐年增加，2001年達到65 438+06%，目前已超過30%。自今年年初以來，外國投資者已在北京房地產項目上投入了30多億元。據調查分析，海外投資占中國房地產市場的比例約為5%。
主要問題
目前，銀行貸款在房地產投資基金中的比重逐年下降，且低於國際壹般水平；社會資金比重逐年增加，投資投機成分加重。因此，中國房地產投資和房價快速增長的主要原因不是銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的逐利行為，其背後的原因是地方政府在土地租賃和房地產開發方面的政策導向偏差。具體表現在:
1.壹些地方缺乏科學發展觀，過度擴張城市建設，鼓勵房地產投資。加快城市建設，發展房地產業，應該說是當前我國經濟社會發展的客觀要求，但壹些地方存在不顧客觀條件盲目擴張的行為。壹是地方各級政府將土地有償出讓收入作為城建投資資金的“第二財政”。2002年，全國市場配置土地收入達到969億元，比1999增長了8.5倍。土地增值稅收入21億元，比1.999高出3倍多。2003年全國土地市場劃撥面積比1999增加了51倍，土地出讓收入占地方財政收入的比重逐年提高。房地產投資規模大、見效快，是支柱產業，對相關產業的拉動作用明顯。而且房價越高，高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，許多地方政府壹方面加大征地和土地供應，擴大房地產業規模；另壹方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許和支持商品房的升級換代，允許房地產商大量操作豪宅項目，帶動普通百姓向郊區轉移。在土地儲備和運營方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，滋生了很大的償債違約風險。第二，商品房定價不是基於成本利潤核算，定價完全放開。基本上房地產商報是多少就是多少，房價放縱。有些地方為了提高區域層次，開發商甚至更容易拿到預售許可證。第三，為了搞活市場，不限制外地人炒房，默許提高房價。
二是部分房地產開發企業與地方政府聯手，采取非市場手段追求高利潤，擡高房價。房地產行業的高額利潤回報促進了房地產開發企業的快速擴張。2004年房地產開發企業5萬多家，比2006年增加2萬多家，比2003年增加65438家。房地產開發企業往往與地方政府聯手主導房地產市場秩序，主要表現為:壹是低成本或無資本擴張。房地產企業普遍缺乏自有資金。由於商業銀行沒有有效手段準確識別企業資金來源和投資方式，房地產開發商普遍采用拍賣、流動資金貸款等替代方式籌集資金並將自籌資金與自有資金混為壹談，或者虛增資本公積、拆分項目、異地借款、以資本金形式登記等方式規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均在70%以上，優質企業較少，大部分是三級資質企業。三是通過假房貸套現。由於企業貸款利率高於零售房貸利率，開發商利用內部人員或關聯企業通過假房貸套現，降低成本。四是發布虛假銷售信息，共同哄擡房價。從2004年初開始，樓市進入了開發商自由定價的狀態，大型房地產企業在追求利益最大化的過程中逐漸形成了價格聯盟。
第三，投機和投資投機在很大程度上推高了房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。當前，我國社會資本投資渠道狹窄，日益壯大的國內投資資金和湧入的海外投機資金，裹挾著人民幣升值預期，紛紛湧向熱點城市的房地產市場。國內社會資金和境外資金在房地產投資基金中的比重平均超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。在投資和投機強勁的地方，房地產價格波動很大。比如，建設部等七部委關於穩定房地產價格的意見出臺後，上海、杭州、南京等近年來漲幅最快的城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州、銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的房地產投資基金中銀行貸款的比例從2003年初開始迅速下降，目前約為44%。與此同時，社會資金和外資占比快速上升，外資占比近12%。長春等其他城市的房地產投資基金中銀行貸款占比變化平穩合理，目前仍在60%左右。這進壹步表明，投資和投機資金是房地產投資和房價增長過快。