物權法依賴於壹定社會的客觀經濟基礎，但同時又確認和維護著壹定社會的經濟基礎。在原始社會，個人是社會的四肢，人們對物的占有和利用處於壹種沒有權利意識的自然狀態。自從進入私有制社會，產生私有制概念以來，為了使取得的財產或利益得到法律的承認和保障，消除社會的混亂狀態，最初確認權利主體對財產的所有權和支配權的物權法律制度就產生了(當然，壹開始主要是所有權的法律制度)。
物權法從萌芽、形成到發展和完善可以分為三個階段:
(1)在物權法的萌芽時期，物權法體系的初步形成以古羅馬法為標誌。羅馬法是第壹部簡單商品關系的世界性法律。與簡單商品經濟相適應，它將物權分為所有權和有限物權，有限物權又分為地役權、永佃權、地上權、質權和抵押權。羅馬法的擔保物權不發達，典權和留置權沒有形成獨立的體系。因為早期羅馬法的權利和物的概念並不成熟，沒有明確的定義。羅馬法的財產法是西方奴隸社會最完備的財產法體系。同時，日耳曼國家在以土地為中心的農業經濟基礎上建立了獨特的財產法。日耳曼法貫徹集團本位原則，形成了以自然物的利用為核心的財產法體系，強調財產權的相對性和所有權性質的劃分，成為後來英美法系財產法的重要淵源之壹。
(2)物權法的發展和完善時期。羅馬法時期的物權法初步形成後，隨著羅馬帝國的衰落而消失了幾個世紀。後來是中世紀註釋法學派在解釋羅馬法時明確提出的。因為它能滿足簡單商品關系的需要，所以被歐洲大陸的民事立法所采用。物權法的完善以《法國民法典》為代表，該法典提供了較為完整的物權法體系，在內容和編纂技術上都取得了巨大成就。除了提供所有權之外，它還提供地役權和擔保權益。根據羅馬法，地役權分為個人地役權和地役權。用益物權也是詳細規定，將使用權單獨作為物權，但地役權不作為單獨的物權，而是包含在土地契約中。擔保物權發達，但房地產質押與抵押沒有嚴格區分。《法國民法典》確立的財產法制度是自由資本主義時期最完善的制度。
(3)物權法的發展時期。以《德國民法典》為代表，在立法上正式確立了物權的概念。《物權法》除了法國民法典的規定外，還增加了各種物權的種類:規定了用益物權和權利質權，並首次將權利作為物權的客體，還將優先購買權、土地債權等部分債權作為物權。擔保物權嚴格區分抵押和質押。這部物權法適應了自由資本主義向壟斷資本主義轉變時期的新需要，具有“個人本位”向“社會本位”的過渡性質。它形成了壹套嚴謹、周密的物權法體系，對瑞士、日本等國的物權法產生了深遠的影響。
物權法律制度是人類創造的法律文化和精神財富。傳統物權制度對我國物權法的構建和完善有很大的吸收和借鑒作用。主張在中國構建壹部“中國特色”的物權法既不可能，也沒有必要，因為這不符合市場經濟發展的要求。
第二，物權的發展趨勢和物權立法重心的轉移
現代市場經濟不是純粹的自由放任經濟。由於國家宏觀調控和幹預的加強，傳統的私法變成了“公法”，傳統的財產權理論也有了重大突破，被賦予了新的時代內容，財產權也出現了社會化、價值化甚至國際化的趨勢。
傳統的產權理論以維護所有權的絕對和主導地位為核心使命，賦予所有權神聖不可侵犯的法律地位。人們對所有權概念推崇到了極致，形成了對所有權概念的崇拜心理。相應地，傳統物權法特別註重財產的歸屬關系，維護權利主體對財產的占有和支配，而忽視財產的動態實現。
這壹理論的形成有其深刻的歷史背景。資本主義初期，為了掃除發展道路上的封建殘余，啟蒙思想家強調主體人格的獨立和自由，高舉人權大旗，尊重個人權利，將人的財產與人格尊嚴掛鉤。他們認為財產權是人格權的延伸和擴展，侵犯了主體的財產權，即侵犯了主體的人格尊嚴。理性主義、個人主義、自由主義成為現代資本主義社會的普遍思潮，反映到法律上，就是確立了無限私權、絕對契約自由等民法通則。
傳統物權理論以所有權的絕對性為基礎，符合自由資本主義契約自由、競爭和交易的要求，有助於現代資本主義經濟的繁榮和主體人格的獨立。但其起源和核心始終著眼於對所有權的存在狀態和行使過程的嚴格規制和保護，著眼於最有效地保護財產的靜態所有權和財產所有權本身的完整性，其效力表現為所有權完全優化而使用權相對弱化的現象。隨著市場經濟的大規模發展，傳統的產權理論和立法制約了社會物質和自然資源的優化配置和充分、合理、高效的利用，在實際經濟運行中日益顯示出其致命的缺陷。
我們知道，所有權的概念只是對社會物質財富的壹種法律抽象，強調的是財產的靜態所有權，即權利主體對財產的支配或控制狀態已經得到法律的確認和保障，但這種確認並不意味著壹定能促進社會財富的增長。高度發達的現代市場經濟和社會化大生產，使本就不十分豐富的資源需求成倍增長，所以資源十分稀缺。只有資源得到合理的利用和配置，資源的配置處於最優狀態，才能取得最佳的經濟效果和物質效益，而資源的優化配置和充分利用必須建立在資源最大限度自由流動的基礎上。然而，傳統物權理論對資源的合理利用和優化配置設置了諸多障礙。這主要體現在:(1)根據傳統的物權理論，只要所有權人不損害社會或他人的利益，就可以隨意對其財產行使支配權，可以排除國家或他人的幹涉。這樣，只要大家都不願意轉移實際財產，分離權力，即使財產長期封閉，即使明顯浪費或損壞，法律也不問，這樣，體育運動中資源優化配置和實現增值的可能性就受到了所有人占有欲和支配欲的制約。(2)要使資源的效用最大化，最有能力利用資源的人應該充分占有和利用資源。但根據傳統物權理論，當所有權人依法設定自己的物權時，無論其物權人的權力有多廣泛，最終都不享有對財產的處分權，因此總是受到所有權人意誌的制約。這樣，所有者所擁有的財產的價值就不能得到充分體現，當然也就談不上社會效益最大化。