新冠肺炎疫情給房地產行業及其上下遊產業鏈帶來了挑戰。相對於住宅地產和商業地產，工業地產短期內受到的沖擊較小，成為了疫情“風暴”下房地產行業的避風港，但疫情也加速了工業地產商業邏輯的重構。這種重組的力度和範圍不亞於壹個行業的“升級”。如果跟不上這個步伐，以後就很難進化了。
長期以來，傳統地產“高周轉、短周期”的運營思維是產業地產的“頑疾”，造成了科技園空心化、招商難、與地方政府利益脫離等壹系列問題。在疫情的影響下，傳統的產業政策和經濟環境發生了兩方面的變化。壹方面，當疫情影響到當地經濟時，政府對當地產業經濟的訴求更加迫切；另壹方面，央行在向實體經濟釋放流動性的同時，反復強調“房住不炒”的總基調，並沒有帶來房地產宏觀政策徹底松動的預期。在此背景下，產業地產的運營邏輯面臨著壹次重構的契機，即摒棄傳統地產思維，以區域發展和產業經濟為出發點，擁抱新經濟模式，聚焦信息技術、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節能環保、新材料、大健康、5G等新壹代重點新興產業，成為長期產業地產改革的主旋律。
困擾工業地產的兩大問題。
隨著經濟社會的發展和分工合作的不斷演進，房地產行業的分類也在不斷深化。根據房地產行業所交付產品的基本功能特征，大致可以分為住宅地產、商業地產和工業地產。其中，產業地產是圍繞“產業微笑曲線”構建的產業價值鏈集成平臺，其特點是以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發運營。
傳統房地產企業的開發運營模式壹般是拿地、開發、銷售、交付形成的閉環。然而，這種模式經過近十年的快速發展，尤其是近年來，在國家“房住不炒”宏觀調控政策的推動下，傳統房地產開發的利潤增長空間逐漸飽和，利潤增速逐漸放緩，被業內形象地稱為“黃金時代”向“白銀時代”的轉變，房地產企業的頭部效應越來越明顯，行業競爭程度勢必更加激烈。為此，不少房企想通過產業地產尋求轉型突破。然而，這條轉型之路可能並不平坦。
“傳統地產是坐電梯，工業地產是爬樓梯。創業者爬樓梯消耗了大量的精力，而這些精力就是現金流。”鐘瑞基金會創始人吳大川用形象的比喻道出了工業地產與傳統地產的不同本質。
產業地產的核心是產業經濟，產業的發展需要重資產和高現金投入。從地產商的角度來說，壹旦住宅地產的利潤遠高於產業地產，傳統地產思維在產業地產的運作中就會占據主導地位。住宅地產利潤高，資金投入壹兩年就能完成周轉，而產業布局需要大量的時間和資金投入。在這種矛盾下，產業地產商更傾向於先賣房，再做產業甚至不做產業，不僅造成了近年來大量產業園區的空心化，也使得房企和地方政府互不信任。這是目前工業地產面臨的壹個大問題。
此外，如何從工業地產中獲利是另壹個大問題。中建設計集團城市規劃與鄉村設計院副院長、城市規劃專家丁偉指出:“工業地產經營者投資壹塊土地，肯定是希望自己能分享這塊土地未來的增值和收益，但國家嚴禁土地增值部分的分配。運營商拿地時拿不到好價錢，拿到地後又無法從土地升值中獲得更多利益，這是想做實業的運營商的壹大痛點，也是工業地產發展的另壹個難題。”
為什麽工業地產很難轉型？因為工業地產不是壹個純粹市場化的產品，兼顧市場和政府兩方面的需求，實現與政府的共贏，才是工業地產解決當前行業問題的核心。自新冠肺炎疫情爆發以來，中央政府和地方政府相繼出臺了壹系列穩定經濟發展的扶持政策。工業經濟作為區域經濟發展的支柱，在這個特殊時期迎來了發展的政策窗口期，工業地產也迎來了轉型重建的契機。如何抓住機遇，實現與地方政府及相關政策的協同發展，是工業地產運營商短期內要考慮的首要問題。
政策的推廣
沒有這次疫情，工業地產可能還在按照原來的軌跡慢慢“去地產化”。然而，受沖擊的當地經濟不能再等待緩慢的漸進變化。越來越多的地方政府出臺了壹系列扶持地方產業經濟的政策，宏觀貨幣政策和產業政策疊加支持實體經濟發展，產業地產迎來政策窗口期。
2020年，央行已經通過降低RRR、降低逆回購中標利率、降低LPR等壹系列措施向市場釋放流動性。但是，當房企都在期待房地產行業政策“松綁”的時候，央行接連表態“房不是炒”的總基調不會改變。
09年2月19日，央行發布了2019第四季度中國貨幣執行報告，總結了四季度中國房地產行業的發展情況，重申了下壹階段主要政策思路中“房住不炒”和“因城施策”的基本原則，並指出要加快建立房地產金融長效管理機制，不得將房地產作為刺激經濟的短期手段。隨後，央行副行長劉國強再次強調“房住不炒”仍然是2020年房地產行業的總基調。
與此同時，中央和地方政府出臺了壹系列扶持政策，穩定經濟，促進區域產業發展。2月10日，國家發改委等19部門和單位發布《關於推進農村創業高質量發展的意見》，提出到2025年，建成壹批影響力強、壹二三產業融合發展的創業產業園和示範區(縣)。
2月24日，國家發改委、工信部等11國家部委聯合發布《智能汽車創新發展戰略》，提出到2025年，我國標準智能汽車的技術創新、產業生態、基礎設施、法規標準、產品監管、網絡安全體系基本形成，可實現具備自動駕駛條件的智能汽車規模化生產，實現特定環境下高度自動駕駛智能汽車的市場應用。到2035年，中國標準智能汽車體系將全面建成。
地方政府也出臺了相關政策，推動區域產業高質量發展。不完全統計如下:
制圖:金融上市公司研究所資料來源:中國指數研究所
從政策來看，有兩個顯著變化:壹方面，盡管整體流動性不斷寬松，但中央政府多次重申房地產行業不會“松綁”政策，導致產業地產中的“地產思維”沒有得到強化；另壹方面，地方經濟“災後復興”的需求進壹步整合了工業地產運營商和政府的經濟發展訴求。特別是國家明確在疫情後的經濟恢復建設中，要積極利用新興技術發展高端產業，包括“新基礎設施”產業鏈——5G、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節能環保、新材料等。，以及新興消費、健康醫療等消費升級領域。
工業房地產經營者的行動
正是在應對疫情後的經濟恢復問題上，政策鼓勵的方向指出了如何解決與地方政府的協調問題。所以，產業地產運營者放眼未來，選擇布局什麽樣的產業是非常重要的。對此，行業龍頭企業紛紛行動起來。
中國指數研究院發布的6月5438+0、2月工業地產市場月報企業動態匯總顯示，2019年2月24日至2020年2月27日，已有超過60個產城項目達成協議。
2月25日，65438，綠地株洲濱江科技園項目正式啟動。綠地以“地產+科技”的城市更新新模式，打造集總部經濟、科技研發、創意辦公、配套服務於壹體的大型生態科技產業綜合體。
65438年10月9日，金地與沈陽市政府簽署戰略合作協議，擬投資298億元在沈陽轉型發展宇虹智能制造產業園、金地沈河文體中心項目、渾南智能制造中心航空制造生產線項目等9個產城項目。
2月18日，綠地集團與煙臺市政府簽署戰略合作框架協議。雙方擬合作煙臺高鐵南站城際空間站、芝罘幸福新城地標、牟平區會展中心三大項目，總投資約400億元。
2月25日，國內自主晶圓回收及量產領軍企業GCL集成電路與華夏幸福簽約，總投資50億元、年產360萬片回收晶圓落戶合肥肥東工業小鎮。
2月27日，張江科學城舉行重點項目簽約開工儀式。* * *簽約項目30個，開工項目20個，涉及創新R&D平臺、集成電路、生物醫藥、人工智能、城市功能提升等領域，50個項目投資達364億元。
從上述行業頭部企業近期的產業布局來看，“人工智能”、“生物醫藥”、“時尚”、“健康醫療”等新經濟領域的詞匯頻繁出現，結合中央和地方政府對新經濟發展的相關扶持政策可以看出，擁抱新經濟模式逐漸成為產業地產長期變化的主旋律。億達中國高級副總裁於大海指出:“關註壹些新興行業的市場機會。傳統行業受到此次疫情的重創，而新壹代信息技術、智能制造、無人配送、在線教育與消費、遠程醫療等新興行業則表現出強勁的增長潛力。”
競爭力升級:競爭才剛剛開始
綜上所述，短期內，地方政府強化地方產業經濟的訴求將進壹步淡化產業地產中的“地產核心”，將“產業核心”提升至主導地位，有助於地方政府和產業地產運營者協調目標；長期來看，新經濟帶動的新興產業將為工業地產註入新的活力。
回歸本質，只有明確產業發展的核心，產業地產才有真正的核心競爭力。
不可否認，盡管有政策的支持，但工業地產仍然比傳統地產更難開發，競爭也更激烈。嚴格來說，工業地產的開發主體主要有兩類。壹種是政府主導的各種國家或地方高新區開發機構；另壹種是民營企業，以企業的方式參與各種產業地產項目。民營企業開發工業地產主要有三種類型。第壹種模式是開發PPP模式。第二種模式是工業+地產的模式，其本質是工業買地的模式；第三種模式是回歸產業發展的產品導向模式，即產業科技園模式。
在產業地產發展的政策環境和邏輯演進的背景下，產業地產要實現從高速增長到高質量增長的轉變，運用這三種發展模式的發展前景還是要等待市場的檢驗。
對此，吳大川表示:“無論哪種模式，工業地產都要堅持三個核心競爭力。第壹，要明確選擇自己的發展模式，因為每種模式對選址和與政府談判的要求都不壹樣。壹旦選定了商業模式，企業就確定選址的要求和與政府談判的方式。第二，做產業地產，要先有產業，優先發展產業，有自己的產業發展能力，或者有招商引資和產業整合的能力。第三，企業的盈利能力和融資能力必須非常強。工業地產的開發壹定要有工業情懷，回報周期往往很長。前期能否頂住壓力，與融資能力密切相關。”
只有明確了核心競爭力，未來的發展才能更有質量。展望未來，產業地產將以經濟發展為中心，以新經濟模式為抓手，與政府實現互利共贏，擺脫傳統房地產行業的種種束縛，實現真正的“升級進化”。
資料來源:金融上市公司研究所。