(壹)產權房和房卡房的定義和概況。
首先說壹下普通人口中的所謂“產權房”。官方的定義是:除已定銷商品房和危舊房改建建設商品房以外的新建商品住房和二手住房。簡單來說，本文壹般指房產證、土地證等手續齊全的普通住房，直接受國家限購政策影響。那些不受限購政策影響的商品房(如酒店式公寓)、商鋪、寫字樓、門面房，這裏就不細說了，那些建在農村宅基地上的小產權房也不細說。“產權房”和戶籍關系不大。產權人戶籍是否位於“產權房”，不影響產權人對“產權房”的所有權。
蘇州現行限購政策影響的“產權房”包括:多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅。這些所謂的“產權房”大致可以分為兩種:壹種是所謂的“房改房”，來源於近幾十年來蘇州各機關事業單位的福利分房；另壹種是房地產開發商經政府公開招標、掛牌、拍賣後建設並銷售的所謂“商品房”(包括所謂的兩證可直接上市交易的“拆遷房”)。
“房改房”的土地性質往往是“劃撥”，沒有使用年限，土地使用權理論上壹直屬於產權人。“房改房”產權證面積往往是套內面積，壹般沒有公攤面積，有的甚至比實際面積還要小。因為當時福利分配的時候，為了用最少的成本得到最大的房子。很有意思的是，壹個單元從壹樓到六樓的面積其實是不壹樣的。這就是壹般人所說的“很實惠的房子”。當然，蘇州市區這類房子的房齡也不短了，而且隨著商品房的不斷增加，比例越來越小。但這些房子所在的地段，往往都是市中心的好黃金地段(尤其是姑蘇區和原吳縣市)，其中也有壹部分是所謂的熱門“學區房”。
“商品房”的土地性質往往是“出讓”，使用年限壹般為70年。“商品房”的產權證面積壹般包括公攤面積，所以實際使用面積比產權證面積小很多。很多人感覺局長的良心越來越黑，就是實際使用面積和房產證面積差距越來越大。這些房子的房齡比“改造房”短得多。房子的質量沒法比，至少房子的結構和建築設計確實有所提升。
那我們就來說說普通人口中所謂的“房卡房”吧。它的正式名稱是“蘇州市直管公房”(其他區縣的公房情況比較復雜，這裏就不多說了)。官方的定義是:指由房地產管理部門管理的住宅房屋，租金標準由政府制定。根據規定，承租人應當與受委托的管理部門簽訂《蘇州市直管公房租賃協議》。簽訂租賃協議的期限壹般不超過五年。這種房子只有租賃證，所以為了體現其合法所有權，往往“房卡房”的租房者壹般都在“房卡房”落戶。“房卡房”的來源有兩種:壹種是新中國成立後，特別是十年浩劫後，由政府接管沒收，個人捐給國家的老房子。這些房子大多建於1949之前，最突出的特點就是弄堂裏沒有廁所的平房。所謂“非成套直管公房”，蘇州俗話說，叫“婆家”；另壹種是福利分房政策結束前政府建的老小區，還沒有改造成所謂的“產權房”，蘇州俗話說的“新公房”。
這種房子類似於當時非常流行的經濟適用房和廉租房。但還是有明顯的區別。當時國家想盡辦法把這些老房子弄來，建壹些現在看起來很舊的“新公房”，就是為了解決蘇州市區企事業單位城鎮職工的住房問題。當時國家希望“房卡房”成為現在的廉租房。所以，從單位或者街道到這個“房卡房”就是住。“房卡房”的租房者如果有機會得到面積更大、條件更好的新房，也必須把原來的房子脫下來，讓單位或街道重新分配給無房的職工和群眾。後來在政策執行中，出現了很多走樣的情況。此外，房改開始，單位和街道不再對城鎮無房職工和群眾實行福利分房。“房卡房”似乎成了沒有產權的“保障房”。除了沒有直系親屬繼承人外，“房卡房”壹般由原出租人的繼承人繼續承租。在壹定條件下，政府還允許“房卡房”的承租人在市場上有償轉讓他們原來租住的“房卡房”。它的商業價值就充分展現出來了。
(二)現行產權房和房卡房的優缺點。
先說“產權房”。蘇州人普遍覺得有了兩證，受物權法等法律保護的房子似乎更有保障，能給人安全感。在國家實施“限購”政策之前，買賣“產權房”似乎沒有明顯的門檻。“產權房”可以直接貸款和抵押。“產權房”大多在相應的小區，基礎設施齊全。總的來說，環境衛生和居民的素質明顯優於“房卡房”...
問題是，在國家實行“限購”政策的現實下，“產權房”的弊端也體現出來了。很多想買“產權房”的購房者已經沒有購房資格了。沒有學歷比沒有資金更難過。壹般“產權房”的面積和大部分“房卡房”相比並不算小，自然總價也不低。“產權房”可以貸款，但國家也實行“限貸”政策。這項政策仍然是全國聯網，不像"限購"是區域性的。因為面積大，總價高，國家限制多，“產權房”的轉讓成本也是與成交價和面積成正比的。剛需看房嘆氣，急需改善居住條件的人不在少數。最讓人詬病的是“產權房”的二手房過戶手續繁瑣，其他的就更不用說了，簽名不下幾十個。園區二手房過戶特別繁瑣冗長，在蘇州眾所周知。
那我們就來說說“房卡房”吧。“房卡房”屬於政策性住房。長期以來，租房者都被要求具有蘇州本地戶籍。甚至從2013 65438+10月1開始規定，只有蘇州市姑蘇區戶籍的居民，即滄浪區、平江區、金閶區戶籍的居民，才能有償出租、轉讓“房卡房”。這進壹步限制了租賃和有償受讓的範圍。“房卡房”不能貸款，也不能抵押。雖然壹般的“房卡房”面積不大，總價相比“產權房”很低，但幾十萬現金加上每平米550元到800元的轉讓費，還是體現了個人的經濟實力。“房卡房”大多在蘇州的巷子裏，去的車不多。由於房屋年代久遠，很多年久失修，外觀破爛不堪，內部安全隱患很大。許多七八十後習慣了“房卡房”的潛在租賃和有償轉讓的人對此感到恐懼，這並不奇怪。居住在壹般“房卡房”的居民，除了農民工，主要是當地低保戶、殘疾人等弱勢群體。他們的想法和“產權房”裏的居民還是有明顯區別的。
說了這麽多“房卡房”的缺點。在國家實行“限購限貸”政策的現實下，“房卡房源”的優勢也非常明顯。“房卡房”過戶最簡單，簡單快捷，不需要復雜的手續。特別是“房卡房”繼承比“產權房”繼承更省時、省力、省錢。“房卡房”本來就是現金購買的，所以限貸沒有意義。租賃並有償接受“房卡房”後，還可以壹次性提取公積金。最重要的是，直到現在，“房卡房”依然不限購。只要妳有足夠的現金，理論上妳甚至可以買下姑蘇區所有的3.4萬套“房卡房”，而不用擔心資質問題。“房卡屋”都在姑蘇區範圍內，大部分屬於黃金地段，很多都是管制建築、古街裏的名人故居。其經濟價值和升值潛力顯而易見。即使不考慮可能的拆遷征收，“房卡房”的短期投資回報率在現有情況下也明顯高於“產權房”，本博客將對此進行探討。
(以上回答發布於2017-03-21。請以目前實際購房政策為準。)
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