壹.壹個簡單的例子及其分析
某市定於2003年6月1日拍賣某多層住宅用地，總用地面積20000平方米，出讓年限70年，規劃建築容積率1.20。如投標人估算竣工房屋銷售均價為3500元/平方米，土地開發和房屋安裝費用為1500元/平方米，管理費用和銷售費用分別占土地開發和房屋安裝安裝費用之和的3%和6%，銷售稅金及附加占銷售額的5.5%，當地購地應交稅費為購房款的3%，正常開發年限為2年。希望總投資能獲得65，438+05%的年稅前收益率。那麽，投標時，他的報價應該是多少呢？假設銀行貸款利率為5.49%，購地報價為x，計算時將開發過程中產生的資金平均投入。
(1)現金流量折現法估值因為折現率是預期收益率，所以它的折現率是15%。
(1)開發後現值= 20000×1.2×3500/(1+15%)2 = 63516068元= 6351.665438+。
(2)銷售稅金及附加現值= 63，565，438+0.665，438+0×5.5% = 349.34萬元。
(3)土地開發、建築安裝、管理費用、銷售費用現值= 20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)= 3465433。
(4)購地應納稅額現值= =0.03X
(5)因此，現金流量折現法評估的地價為X = 6351.61-349.34-341217-0.03 X = 25146600元。
(二)、采用傳統方法進行估價。
(1)開發後，價值= 20000× 1.2× 3500 = 84000000元= 8400000元。
(2)銷售稅金及附加= 8400.00×5.5% = 462萬元。
(3)土地開發、建築安裝、管理費用及銷售費用= 20000×1.2×1500×(1+3%+6%)= 39240000元= 39240000元。
(4)購地應納稅額= =0.03X
(5)投資利息。購地應繳納的地價和稅金的占用期為2年，土地開發、房屋建築安裝、管理費和銷售費的平均占用期為1年。
投資利息= 1.03 x×(1+5.49%)2+3924.00 x(1+5.49%)-3924.00-1.03 x = 215.43+與現金流量貼現法相比，傳統方法的開發利潤和投資利息之和應相當於現金流量貼現法中貼現反映的預期收益，因此每年
開發利潤= 1.03 x×(1+9.51%)2+3924.00 x(1+9.51%)-3924.00-1.03 x = 3924.00。x = 8400.00-462.00-3924.00-(215.43+0.162 x)-(373.17+0.2052 x)-0.03 x = 2537.77。產生差異的原因是，開發年利潤率是壹個靜態近似值，使得傳統方法中投資利息和開發利潤之和形成的投資收益不等於現金流量貼現法中貼現反映的投資收益產生的誤差。如果它們是等價的，結果應該是壹致的。
現在我們把傳統方法中代表資本收益的投資利息和開發利潤結合起來，總收益率按15%相當於折現率計算，所以:投資利息和開發利潤之和= 1.03 x(1+15%)2+3924.00 x(65433)。剔除計算誤差後，完全壹致。
二，需要澄清的幾個問題
看了上面的分析，我會問，用傳統的方法評價時，評價過程並不完全符合經典教材中的要求；預售、延期銷售、資金投入不均衡也是上述例子中沒有考慮的。
(壹)開發利潤的計算方法在實際的評估工作或經典教材中，開發利潤壹般是通過直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率中的壹個乘以相應的計算基數來計算的。這些計算方法雖然理論上沒有錯，但在實踐中會造成壹系列的誤差。首先，在上述利潤率中，開發建設期是壹個隱含因素。對於投資回報率相同的房地產項目，這些利潤率會隨著開發期的不同而不同。這壹點在實際估值中往往被忽略。例如，開發期為壹年的項目成本利潤率為5%，而開發期為兩年的項目成本利潤率由於資金占用期相應增加，不可能為5%，而至少應是10%(按單利率計算)。這樣，兩者的資金投入可以獲得相同的回報率。其次是容易遺漏的項目，比如上面例子中土地的資本投入。第三，不容易準確確定，因為在開發過程中，各種不同性質的資金投入占用期不壹樣，最後需要計算壹個綜合成本利潤率。第四，由於計算方法不同，不可能將投資利息和開發利潤這兩個基本性質相同的項目合並起來簡化計算。如果以年收益率的形式計算，項目之間比較容易理解，與投資利息的計算方法相同，可以有效避免上述錯誤。
(2)傳統法中，投資收益用傳統法反映，投資收益用開發利潤和投資利息反映。這主要是計算方法不同的結果:前者是基於總比；後者每年收益。其實把兩者分開既沒有意義，也沒有必要。在房地產客觀價值評估中，開發利潤和投資利息都是開發過程中創造的剩余價值，體現在總資本收益中，它們只是在不同部門之間進行分配。投資利息只代表壹種客觀的資金成本，貸款的多少或是否貸款並不影響總的資本收益。而且在壹定的市場條件下，投資利息不會影響房地產的價格，只會導致開發利潤的反向變化。此外，將兩者分開不僅會導致在同壹個表格中重復計算，而且不利於準確計算收益率(如上例)。因此，用總資本收益率代替投資利息和開發利潤，以收益率的形式計算總資本投資收益率是簡單易行的。
(3)傳統方法中，能否考慮預售、延期銷售、資金投入不均衡，壹方面與項目銷售的具體方案有關；另壹方面，預售本身已經考慮了折扣，體現了時間價值，而延遲銷售則與定價水平有關。定價高了銷售就慢，定價低了銷售就快。因此，延遲銷售可以在開發完成後通過價值進行調整。
當用總資本收益代替投資利息和開發利潤，並以收益率的形式計算總資本投資收益時，在資金投資不均衡的情況下，總收益的計算並不困難。
從以上分析可以看出，所謂傳統法不如現金流量折現法，只是對其理論基礎的誤解和某些項目的確定不當造成的。其實兩種方法是等價的。更準確的說，傳統方法應該叫終值法。由於開發方法假設為逆向成本法，因此上述討論也適用於成本法中相關項目的確定。
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