壹是土地流轉不規範，普遍存在民間、口頭、短期、隨意的問題。當前，農村土地流轉普遍存在“三多三少”現象，即親戚朋友多，專業戶少；轉包、租賃或承包養殖的多，流轉的少；口頭協商多，書面約定少。農地流轉的民間性體現在農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場交易。根據中國人民大學和美國農村發展研究所2005年對17省農民土地流轉情況的調查，87.6%的流轉土地被轉包給本村的親戚或其他村民。2007年山東等10省份土地流轉調查顯示，65.1%的人直接與受讓方洽談(彼此熟悉)，21.7%的人選擇通過村委會與人洽談，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉代理人(土地流轉代理人)洽談。口頭土地流轉:農地流轉沒有簽訂任何協議或合同，往往是雙方口頭約定。2005年的壹項調查顯示，46%轉讓農地的農民沒有約定期限，86%的農民在轉讓土地時沒有簽訂書面合同。即使在有約定期限的農民中，也有壹些“口頭”協議，而且合同不完整、不規範。很大壹部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，導致流轉期限不明確，交易雙方權利義務不明確。短期土地流轉:農地流轉通常發生在1年內，很少超過1年。根據抽樣調查，44.1%的農戶流轉期為1年，57.5%的農戶流轉期不到5年，只有1.4%的農戶流轉期較長。土地流轉具有隨機性:農地流轉具有不確定性，不受約束，容易引發矛盾。安徽、湖南、四川等省份流通期限不確定的比例均超過60%。壹些人即使簽訂合同也不遵循壹定的程序、履行必要的手續，存在程序不規範、條款不完整等問題，缺乏法律保障，導致土地流轉關系混亂，給耕地保護管理帶來很大困難。二是土地流轉規模較小，流轉效益不高。(1)影響土地流轉規模和效益的主要問題在於需求規模與交易碎片化的矛盾。壹些農業加工龍頭企業和種植大戶規模化經營需要大片土地，上市交易的基本都是零散土地，大片土地很少見。土地在小戶之間流動，但流向大戶，形成小規模經營。由於土地流轉規模小、流轉周期短、集中度低，耕地規模經營和機械化經營效果難以凸顯。流轉周期短還會助長農民的掠奪性生產經營，造成土地肥力不可持續。(2)農地市場價值沒有體現，流轉收益低。在農村土地流轉中，流轉租金的定價因地區而異，差別很大，取決於雙方協商。土地短期流轉以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。國務院發展研究中心2007年的調查顯示，我國土地流轉的平均租金僅為293元/畝，部分人幹脆棄地，不願意放棄土地使用權進行流轉。東、中、西部地區平均分別為417元/畝、185元/畝和1、71元/畝。即使是經濟最發達的江蘇省蘇州市和上海市金山區，也分別只有595元/畝和468元/畝。(3)地租不斷上漲。農村稅費改革前，農民負擔重，糧價低。農民之間的土地流轉，往往是土地無償給對方耕種，對方繳納各種稅費。隨著農村改革的深入和中央政府支農政策的加強，土地收入也呈現出明顯的上升趨勢。受市場價格影響，租金或分包費糾紛時有發生。三是農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障。特別是在經濟落後地區，農民對土地有著根深蒂固的依賴。壹些農民害怕參與土地流轉，因為他們擔心土地流轉對自己的利益不利。寧願將土地無償轉讓給他人，甚至棄耕給他人，導致拋荒棄地現象越來越多，成為土地流轉中的現實問題。在經濟落後地區，大多數農民還處於傳統的農業生產經營階段，土地仍然是農民最基本的生活資料。大多數農民擔心土地流轉後會失去土地承包權和基本生計，客觀上制約了土地流轉。特別是當前農村社會保障體系不完善。因為農村社會保障體系還沒有完全建立起來，解決不了農民的後顧之憂，農民對長期形成的土地的依賴還會長期存在。四是土地流轉服務不到位，流轉信息渠道不暢。目前，大部分地區尚未形成統壹規範的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。壹些地方雖然建立了流轉中介組織，但服務滯後，市場運行機制尚未形成，制約了土地承包經營權的流轉。近年來，很多鄉鎮都建立了土地流轉服務中心，但大多名存實亡，只有少數掛到農經部門進行數字統計，真正起到流轉服務媒介、履行服務職能、發揮中介作用。目前，流轉信息暢通、發布功能完備、中介服務完善、管理規範嚴格的土地流轉市場運行機制和服務機構尚未完全形成。農村土地承包信息化管理沒有實現，流轉信息渠道不暢，流轉供需雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規範發展。五是農村土地流轉管理缺乏規範化管理。(1)農村土地流轉管理缺乏具體實施細則，流轉程序、方式、檔案管理等方面沒有統壹規定。基層政府和村級組織不能有效提供流轉服務，土地承包管理部門對土地承包經營權流轉的管理和監督職能沒有得到充分發揮。(2)對基層行政幹預缺乏約束。很多農地流轉不是農民自願通過市場運作，而是由社區和村委會通過行政命令單方面實施。在土地流轉過程中，有些地方是村幹部做主，而不是農民做流轉土地的決策。由於土地承包期限短，農民的土地產權意識不強，很多農民對村幹部流轉自己承包的土地無動於衷，以至於在土地流轉過程中不知不覺地失去了土地。(3)目前仍有少數地方沒有全面落實土地承包30年延期，壹些地方合同簽訂不規範，經營權證沒有發放到戶，農民對承包土地缺乏安全感。流轉合同沒有考慮土地升值和漲價的因素，容易產生糾紛。同時，農村土地承包經營權流轉的配套政策缺失、大戶貸款難等問題也制約著農村土地承包經營權的流轉和規模經營。六、土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度地存在。根據對江蘇省52個鄉(鎮)部分農村幹部的調查，由於缺乏土地流轉協議、合同或土地流轉協議、合同不規範以及土地流轉規模的擴大，少數地區土地流轉糾紛仍在增加。在接受調查的104名農村幹部中，有56人(53.9%)認為2003年的土地流轉糾紛與往年類似。認為2003年土地流轉糾紛較往年減少的有33人，占31.7%；認為2003年土地流轉糾紛較往年增加的有15人，占14.4%。在這15名鄉村幹部所在的鄉(鎮)，2006年5438+0、2002年107、2003年+0 ~ 6月共發生土地流轉糾紛64起。土地流轉糾紛主要表現為:農戶之間和短期流轉中合同簽訂率不高，土地流轉雙方約定的利益關系和權利義務不明確、不規範，容易引發糾紛；由於雙方利益協調機制在長期流轉中不完善，容易因經營風險和市場變化引發利益沖突。此外，壹些地區基層幹部對維護農民土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農業規模經營，而忽視甚至侵害農民土地合法權益；壹些地方不顧條件，對流轉指標盲目設定任務，違背農民意願強行流轉，也引發了土地流轉糾紛。七、在土地流轉過程中，承包方改變土地用途的問題突出。壹些地方改變流轉土地的農業用途。比如流轉的耕地用來種樹或者挖魚塘，有的甚至搞非農建設。最突出的問題是耕地改變為農業用地。由於種糧效益低，在規模流轉的耕地上很少用於種糧。在流轉的土地中，糧食的面積和比重有進壹步減少的趨勢。據農業部調查統計，農民之間土地流轉比例為71 . 9%，而土地流轉給企業和業主的比例僅為6 .4%。未來很多地方流通面積增加，糧食種植面積減少。在南方壹些丘陵山區，壹些外出務工農民無償流轉的生產條件較差的土地沒有耕種，有的已經撂荒。調查發現，流轉土地大部分用於種植業，壹部分用於畜牧業、漁業、二三產業，特別是非農土地流轉破壞性更大。壹些地區大面積農用地被用於土地掠奪性經營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、建永久性固定設施，違反了國家關於土地流轉的相關政策。
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