根據法律，城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地、自留地、自留山歸農民集體所有。
農用地可用於休閑農業和鄉村旅遊投資開發，壹般農田、基本農田、生態公益林等農用地有開發利用空間。
集體農業土地開發
耕地主要從事農業生產，保證糧食生產安全。旅遊開發方面，原則上不允許占用農田，尤其是基本農田作為耕地紅線。強烈建議不要碰，但是可以利用政策紅利獲得少量經營性用地。比如政策鼓勵社會資本投資建設高標準農田(基本農田)。連片達到壹定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，將壹定比例的土地用於觀光休閑度假旅遊。
同時，該項目對環境影響較小，遵循當地發展規劃將在壹定程度上促進當地經濟發展。對於其他農田的利用，當地政府壹般是支持的。社會資本可以依法通過承包經營、流轉等方式，利用農用地從事與旅遊相關的種植業、林業、畜牧業、漁業生產。這意味著我們可以在不改變土地性質的情況下，建設壹些沒有屏蔽功能的開放式構築物，比如無錫田園東方，利用農業用地建設農業園區、戶外教室等休閑農業項目，為人們提供體驗農業、農村、農民的新型產業經營形式。
休閑農業項目符合土地利用規劃，確需占用耕地的，可以通過城鄉建設用地增減掛鉤的方式解決，即先異地復墾，數量質量合格後作為建設用地使用。異地可以是當地的鎮、區、縣，經國家有關主管部門批準，也可以跨省、跨地區實施。這樣既能保證654.38+0.8億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。
林地是森林的載體，具有生態涵養、防風固沙、林業生產等功能。森林茂密、生態優美、空氣負離子濃度高的林區，可以提供自然體驗機會，促進公眾健康。
對於森林旅遊來說，林地突破的路徑在哪裏？森林體驗和森林養生是目前最熱門的兩個方向，國家鼓勵開發森林的多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地作為試點。從市場發展情況來看，截至2016年7月，全國共有500多個森林體驗和森林健康基地建設項目，其中50%以上位於森林公園、國有林場和濕地公園，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。
在用地方面，可以建設森林體驗中心、森林保健中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但基地內不能建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。
實施重大項目規劃“近林不入林”戰略，既能依托森林旅遊目的地優質生態資源，又不占用建設用地指標，通過地方政府的規劃配合，將建設項目安排在外圍村鎮建設用地上。這也類似於西溪國家濕地公園在濕地外圍建設喜來登、悅榕莊等大型配套設施的做法；確需占用或者征用、征用林地的，必須向縣級以上人民政府林業主管部門提出申請，依法辦理建設用地審批手續，並繳納森林植被恢復費。
我國南方廣大丘陵地區，有大面積的低山緩坡。這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地和零星耕地(基本農田)，各自所占比例不同。按利用方式可分為宜農、宜林(園)、宜建三類。開發建設用地是開發利用低丘緩坡的主要途徑之壹。
以浙江德清莫幹山裸芯堡為例，該項目采用“點對點供地，縱向開發”的方式，將項目用地分為永久建設用地和生態預留用地，其中永久建設用地盡量供應，其余可通過租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。赤心堡僅新增建設用地12畝，其余80%建築通過租用當地農家樂改造。園區200多畝森林由村民流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。
內容提要:在現行土地法律制度下，農地有兩種使用方式:
(1)不改變土地性質。
土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股、抵押等方式流轉。因為轉包、互換的範圍僅限於同壹集體經濟組織，社會資本只能通過轉讓、租賃、入股、抵押等方式進行流轉。
(2)改變土地性質
建設旅遊項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制，將需要建設用地指標的重大旅遊項目納入建設用地協調清單，與土地利用總體規劃和土地利用年度計劃對接協調，通過土地利用規劃調整實現農轉用和土地征收。
集體建設用地開發
在現有政策下，集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅遊項目的重要土地形式。其中，集體經營性建設用地占集體建設用地總量不超過10%，試點地區可直接入市。宅基地是農村集體建設用地的大頭，是發展鄉村文化旅遊產業的新空間。統計顯示，我國農村集體建設用地約654.38+0.9萬平方公裏，其中宅基地約占654.38+0.3萬平方公裏。
集體管理建設用地
2014年底，國家開始“三塊地”改革試點工作。在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃或者入股，可以與國有土地同權同價入市。目前，全國已有33個縣市試行了集體經營性建設用地入市。成都郫都區、北京大興區、浙江德清市作為首批參與試點的城市，在入市方面積累了相對成熟的實踐經驗。
以成都市郫都區為例，對集體經營性建設用地用途進行控制，明確農村集體經營性建設用地不能用於房地產開發，只能用於旅遊、商業、工業。2065438+2005年9月，四川邁高旅遊公司競得郫縣戰旗村集體建設用地壹塊，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元。公司取得土地使用權40年，擬建設集美食體驗、農業觀光、休閑度假為壹體的鄉村旅遊綜合體項目。
法律依據
《中華人民共和國土地管理法》(2019修訂)。
第四條國家實行土地用途管制制度。
國家制定土地利用總體規劃，明確土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地，是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。建設用地是指修建建築物、構築物的用地，包括城鄉房屋和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地和軍事設施用地；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第九條城市土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地、自留地、自留山歸農民集體所有。
第十條國有土地和農民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十壹條農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理；已被村內兩個以上農村集體經濟組織集體所有的農民，由村內農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已歸鄉(鎮)農民集體所有，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營管理。